商品房銷售培訓問題16-36

1、商品房銷售培訓問題163616為什么要辦理商品房預售、預購登記手續(xù)為什么要辦理商品房預售、預購登記手續(xù)辦理商品房預售、預購登記手續(xù)，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。1717商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積如何計算商

2、品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積分攤的公用建筑面積。套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積套內墻體面積陽臺建筑面積。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計算，其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。(2)套內墻體面積：商品房套

3、內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。商品房分攤的公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積各套套內建筑面積之和。分攤的公用建筑面

4、積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數。1818哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20

5、米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實用率？什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。25現房期房分別怎樣判斷合法性？現房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現房銷售則未必，凡

6、是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書兩書”是指什么？是指什么？“兩書”是指新建住宅《質量保證書》和《使用說明書》。27“五證五證”是指什么？是指什么？商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證，

7、建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。2828請問請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？同？目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售(即預售)兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍

8、須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現房的交易行為。2929單位不給上住房公積金如何解決？單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優(yōu)惠辦法購買住房