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文檔簡介
1、上海地區(qū)2008年度廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議報告,2008年度豐田全國城市車展周邊高級社區(qū)品牌體驗巡回活動廣汽豐田A|B城市08年衛(wèi)星車展計劃建議報告書,2008車展開在家門口,在10月31日呈交《廣汽豐田衛(wèi)星車展》內容基礎上選擇上海做為活動執(zhí)行模板城市,提交甄別出適合社區(qū)點位和社區(qū)車展效果指引圖,本案背景,本案內容,環(huán)保訴求的微型展廳(15米長×10米寬)材料:竹子+木材+厚質彈性塑料,環(huán)保訴求的微型展廳平面圖,4S店形
2、式微型社區(qū)車展廳,4S店形式微型社區(qū)車展廳平面圖,入口內容指示牌,廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-閔行區(qū),廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-浦東新區(qū)?,廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-浦東新區(qū)?,廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-盧灣區(qū),廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-徐匯區(qū),廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-靜安區(qū),廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-黃浦區(qū):,廣汽豐田社區(qū)巡回車展建議社區(qū)-楊浦區(qū),社區(qū)車展內容組成,社區(qū)車展內容組成,www.witmedia
3、.cn,單一社區(qū)衛(wèi)星車展項目報價(誤差15%),接觸力媒體,北京正堂百德廣告有限公司總機:020-38393433 www.witmedia.cn地址:廣州黃埔大道西76號富力盈隆廣場37樓3713室郵編:510620,社區(qū)活動community+電梯門貼媒體供應商|室內大視覺平面廣告媒體網media+產品體驗Brand Experience +信息交互 interaction,北京 上海 廣州 深圳,廣州黃埔大道西76號富力
4、盈隆廣場37樓3713室郵編:510620 | 北京市朝陽區(qū)建國路93號院萬達廣場8號樓2803室 郵編:100022 |上海市長寧區(qū)中山西路999號華聞國際大廈1010室 |深圳市福田區(qū)金田路與福中路交界東南路榮超經貿中心1113-1115室 郵編:518026,如何進行房地產市場分析,,,,學習內容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產市場分析?,房地產市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產市場分析?,,慈溪銀泰地
5、產項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產市場分析?,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。。。,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程,市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者
6、的橋梁,房地產市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢?,什么是房地產市場分析?,概念,即指:針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方:物業(yè)的購買者或租賃者供應方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等),市場分析不是簡單的羅列市場數據,而是必須基于數據進行分析!,房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未
7、來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經濟環(huán)境和房地產市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如:,區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段?,項目市場處于何種競爭格局?,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位,具有完整的房地產市場特征的范圍,一般以行
8、政區(qū)劃來劃分。第二步:區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步:項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,
9、第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產市場分析,(一)基本內容,+,對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,(二)基本資料的獲得,區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標:產業(yè)
10、結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數,數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站
11、、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產發(fā)展關系,GDP增速與房地產發(fā)展關系,,,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,房地產市場分析的
12、思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析,(三)能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數=食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析(住宅),1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商
13、品房供給總量、供給結構分析(按面積進行劃分)3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析(微觀層面),對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征:土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關聯性:通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭
14、對手分析,目標客戶分析,現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具(項目+環(huán)境+競爭),SWOT分析的價值要素,S/W(優(yōu)勢/劣勢)的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊
15、要素? 項目要素,具體地說,針對一個地塊的價值要素包括:? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套(商業(yè)/教育)/交通等(可總結為便利性/成熟度/知名度)? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等(可判斷產品的可發(fā)揮空間)? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T(機會/威脅)的價值要素 宏觀要素——經濟形勢(
16、宏觀政策)/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)/城市規(guī)劃(交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等) 微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)/客戶流向,?觀點的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中,我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會,尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會,利用機會,克服劣勢,減少劣勢,避
17、免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢,轉化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好,項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目,只關注外圍共性,忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好,現在就做什么5。別人做什么賣得好,我們做也會賣得好,房地產市場是變化的,因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程,根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。,地產江湖www.dcjiang
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