警惕總體有效供應萎縮

1、警惕總體有效供應萎縮警惕總體有效供應萎縮09年的春風，終于吹動了樓市的堅冰，供需雙方的觀望逐步溶解，市場漸漸活躍起來，近幾個月的成交數(shù)據(jù)讓我們仿佛看到樓市完成了一個漂亮的轉身，今后就開始另一段高峰的攀爬。然而作為一直關注地產(chǎn)業(yè)，渴望他能夠健康發(fā)展的從業(yè)者們，不應該僅僅盯住成交量，或者龐大的存量面積分析市場，應該更全面的審視一下一個進程中的每一個要素，確保清晰地監(jiān)測市場的走向，防范市場再次跌入谷底。指南針營銷策劃機構通過對大連市有效供應房

2、源數(shù)量的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)：大連市有效供應或將降至低警戒線，政策向好可能推大連市有效供應或將降至低警戒線，政策向好可能推動開發(fā)商進一步捂盤惜售，未來或將出現(xiàn)人為制造的房源荒。動開發(fā)商進一步捂盤惜售，未來或將出現(xiàn)人為制造的房源荒。警惕：總體有效供應萎縮警惕：總體有效供應萎縮圖：圖：07年8月09年4月可售、銷售套數(shù)月可售、銷售套數(shù)由上圖可看出，08年2月前大連市場成交量雖然在急劇下滑，有效供應雖沒有直線攀升，但供需矛盾仍在逐步加大，加之前期已經(jīng)開工

3、建設的項目由于資金等問題此時已經(jīng)不得不入市，這種供應的積累導致8月可售房源躍升至40662套，供大于求的供需結構加之市場嚴重的觀望態(tài)勢，令市場可售房源維持在4萬套左右。而09年后，大連市場成交向好，可售房源逐步下降，至今達到36560套。按照本月銷售3270套速度計算，可售房源降至3萬套最多需要3個月時間，而對于大連市場來說，有可能面對一個新的供小于求的市場狀況。特征：中心城區(qū)快跑和甘區(qū)停步特征：中心城區(qū)快跑和甘區(qū)停步甘區(qū)房源進入09年

4、后消化速度逐月增加，而中心城區(qū)的新增供應無法抵充，造成整體供應逐月下降。中心城區(qū)不斷增加供應與市場改善需求及投資需求增多關聯(lián)緊密，近期中心城區(qū)一直呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，而甘區(qū)供應顯著下降，目前甘區(qū)可售房源不足2萬套，部分項目遲遲不肯加推新房源，大量項目存在無房可售現(xiàn)象。房源的減少將直接導致價格上漲，而甘區(qū)購房者普遍對于價格敏感性較高，持續(xù)的供應減少勢必影響甘區(qū)成交狀況。進而影響整體市場的活躍度，再次陷入觀望的僵局。圖：各區(qū)圖：各區(qū)14月可

5、售房源數(shù)量變化月可售房源數(shù)量變化思考：平靜背后或許暗流洶涌思考：平靜背后或許暗流洶涌政策導向歷來是開發(fā)商行事的依據(jù)。09年持續(xù)寬松的貨幣政策解決了開發(fā)商資金困境的燃眉之急，為開發(fā)商以堅挺的脊梁應對市場奠定堅實的基礎。政府逐步深入的住房消費刺激又為開發(fā)商提供源源不斷的住房需求，近期降低開發(fā)項目資本金的決策隨不能直接帶來銷售收入，但卻使開發(fā)商對未來更加樂觀和堅定。擁有寬松的資金環(huán)境和良好的政策環(huán)境，同時市場也在逐步回暖，緣何甘區(qū)要停止腳步，

6、而中心區(qū)域卻加速快跑？或許，甘區(qū)正在逐步形成一個供小于求的市場格局。甘區(qū)的購房群體以剛性需求為主，由于08年成交的大幅萎縮，開發(fā)商資金鏈陷入不同程度的困境，降價促銷成為09年初的主旋律，此舉激發(fā)了壓抑已久的剛性需求，甘區(qū)市場日益活躍，各項目綜合素質(zhì)較差的房源基本消耗完畢，剩余優(yōu)質(zhì)房源如以相同價位出售，對于開發(fā)商而言利潤損失較大，但直接提價勢必引發(fā)購房者的不滿造成再度觀望的不利局面，處于對利潤的考慮加之資金問題的緩解，開發(fā)商放緩銷售腳步，

7、期待市場的全面回暖以解決價格問題；另外也存在部分開發(fā)商因自身原因暫緩工程建設影響新增供應。最為嚴峻的是，市場存在部分開發(fā)商因對未來經(jīng)濟存在通脹預期，以及通過對自身所在板塊供需狀況的考察開始屯房，人為造就版塊內(nèi)的供需失調(diào)，借以提升項目價格實現(xiàn)利潤。相反，投資客戶以及改善性客戶相對受市場預期的影響較重，目前樓市成交量的上漲令部分抄底客戶以及投資客戶提前回歸，在市場尚不明確的前提下，中心區(qū)域項目更緊要的任務是把握當下的好時機，快速銷售回籠資金