房地產項目融資

1、房地產項目融資房地產項目融資房西苑在淄博第五屆房地產高層峰會上的報告在演講之前先問大家?guī)讉€問題。各位老總想少花錢多辦事嗎？想不花錢也辦事嗎？想花別人的錢辦自己的事嗎？看來是不想。想少花錢多辦事的，去學會計師；如果想不花錢也辦事的，去學策劃師；如果想花別人的錢辦自己的事的，去學融資。所以我今天講的就是“花別人的錢，辦自己的事”。我的標題是“假如我是投資者”，這是什么意思呢？第一、我本人就是投資者。我一直是扮演著投資者的角色，12年前我從美

2、國回來的時候，就是被一個海外的投資基金把我派回來，做中國的首席代表。實際上我就是投資者。第二、我希望大家今天站在投資者的立場上去替投資者打打算盤，如果你理解了投資者，你就知道該怎么融資，道理很簡單。我們今天講融資，什么叫融資呢？融資就是一個簡單的商品交易。其實他并不復雜，交易什么？就跟交易這個手表沒什么區(qū)別。既然是一個交易，那么交易肯定要有標的，交易什么？當然不是交易手表。交易的東西是“項目”。咱們房地產企業(yè)都是一個、一個項目來建設的，

3、所以交易的是項目。知彼，百戰(zhàn)不殆?！狈粗凶觯骸凹核挥?，勿施于人?！弊詈螅灰走€有一個最基本的原則，就是“雙贏”，如果有雙方都參加，那就要“雙贏”（投資者和融資者）；如果有多方參加，那要“多贏”。只有“雙贏”和“多贏”才能使合作永遠的進行下去，否則就要打架了。好了，現(xiàn)在我們進入主題。剛才我說要想了解融資，有兩個問題：第一個是投資者是誰？他們在哪兒？第二個問題是投資者在想什么？投資者是誰呢？我把投資者分為三種人：第一種人叫實業(yè)投資者；第

4、二種人叫金融投資者；第三種人叫證券投資者。為什么這么分？沒有任何一本教科書是這么分的，這是我分的。但我這么分是有道理，根據這三種人的商務模式，就是根據他們不同的掙錢的方法來進行區(qū)別的。實業(yè)投資者的商務模式叫做“買雞賣蛋”，雞就是他要買你的項目，蛋就是產品，他賣掉了產品就有了利潤。所以我們可以看出，事業(yè)投資者是這個項目的最終消費者。他要等雞屁股下蛋，他靠蛋活著，而不是靠雞屁股。金融投資者的商務模式是“買蛋賣雞”。蛋是一個半成品，他買進一個