《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義2003版20035119:13:39作者：秦律師摘自：編輯：秦律師文字顯示大小選擇：【大中小】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條文釋義為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定

2、本解釋。釋義：本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。另外，本人在此做一點常識性解釋，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設部的《商品房銷

3、售管理辦法》就是部門規(guī)章。當然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的

4、合同。釋義：本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度，中國的房屋制度可能是當代世界范圍內(nèi)最為復雜的制度，而中國產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費者一切苦難行為的源泉

5、。本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內(nèi)容應當作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔違約責任。但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔責任”，所以

6、我想全體開發(fā)商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發(fā)規(guī)劃

7、范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產(chǎn)合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現(xiàn)在就可以給有關人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。