商品房交易中預(yù)付購(gòu)房款監(jiān)管研究.pdf

1、我國(guó)商品房交易過程中存在諸多混亂狀況,對(duì)購(gòu)房人的利益造成了極大損害。而其中關(guān)于預(yù)付購(gòu)房款的管理和使用問題則是較突出的一個(gè)的方面。我國(guó)關(guān)于預(yù)付購(gòu)房款管理和使用方面的法律規(guī)定極不完善,筆者借鑒歐美和香港等地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合我國(guó)各地方頒布實(shí)施的地方性法規(guī)和規(guī)章,對(duì)商品房交易中預(yù)付購(gòu)房款的監(jiān)管問題進(jìn)行研究,以期在豐富我國(guó)商品房交易中物權(quán)和債權(quán)關(guān)系理論的同時(shí),推進(jìn)相關(guān)制度的立法完善。
　　 本文共分為五個(gè)部分:
　　 第一部分論

2、述對(duì)預(yù)付購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管的必要性。首先,指出商品房預(yù)售交易關(guān)系是一種遠(yuǎn)期交貨的買賣關(guān)系,該交易關(guān)系與普通買賣關(guān)系相比具有雙方主體強(qiáng)弱勢(shì)不均等、主體一方是社會(huì)多數(shù)人和購(gòu)房人權(quán)利的物權(quán)被債權(quán)化等特點(diǎn)。其次,界定預(yù)付購(gòu)房款的法律性質(zhì),指出其是一種具有法定限制的不完全物權(quán),其行使應(yīng)當(dāng)受到必要的規(guī)制。再次,從法學(xué)理論中的契約的重復(fù)博弈與誠(chéng)信機(jī)制、法哲學(xué)自由限制、法律規(guī)制中的安全和效益等方面和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的成本收益方面指出對(duì)私行為進(jìn)行公法監(jiān)管的必要性

3、。
　　 第二部分對(duì)國(guó)內(nèi)外尤其是國(guó)內(nèi)實(shí)踐中的監(jiān)管模式進(jìn)行了考察、梳理和評(píng)價(jià),指出國(guó)外大多是由非政府組織等第三方中立機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管,而國(guó)內(nèi)則有政府監(jiān)管、銀行監(jiān)管、公證處監(jiān)管、擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管、監(jiān)理公司監(jiān)管、律師事務(wù)所監(jiān)管等不同情況,需要我們盡快在法律高度上給予統(tǒng)一。
　　 第三部分探討了建立可行的監(jiān)管模式應(yīng)有的理論支持。指出商品房預(yù)售法律關(guān)系是一種公私混合型的經(jīng)濟(jì)法法律關(guān)系,對(duì)預(yù)付購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管是這種法律關(guān)系的必有之義,并運(yùn)用經(jīng)

4、濟(jì)法理論對(duì)其中的三元主體關(guān)系進(jìn)行了分析,同時(shí)指出預(yù)付購(gòu)房款的監(jiān)管主體的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是準(zhǔn)行政主體,其權(quán)力也應(yīng)當(dāng)是準(zhǔn)行政權(quán)力。并指出非政府組織可以承擔(dān)社會(huì)公共管理的職能,成為合適的監(jiān)管主體。
　　 第四部分提出了筆者對(duì)可行的監(jiān)管模式的具體構(gòu)想,指出律師事務(wù)所或房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)作為預(yù)付購(gòu)房款監(jiān)管主體的監(jiān)管模式比較適當(dāng),有助于監(jiān)管目的的實(shí)現(xiàn)。并且經(jīng)過筆者的思考,提出了監(jiān)管主體的權(quán)力、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面的設(shè)置模式。
　　 最后,在結(jié)論