紅果“國(guó)強(qiáng)尊邸·美菊佳苑”商業(yè)部分——“東湖商業(yè)風(fēng)情街” 推廣方案

1、“國(guó)強(qiáng)尊邸·美菊佳苑”商業(yè)部分——“東湖商業(yè)風(fēng)情街” 推廣方案,前 言,“國(guó)強(qiáng)尊邸” 商業(yè)整體成功運(yùn)作的基本點(diǎn)是能否順利的啟動(dòng)，在一定意義上，項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)質(zhì)就是能否有針對(duì)性地把握紅果目前的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)狀況，恰如其分地確定價(jià)格策略、銷(xiāo)售策略、推售策略、客戶策略、入市時(shí)機(jī)選擇，以及相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)推廣方略、嚴(yán)密的銷(xiāo)售組織流程，再配以后期嫻熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，真正的運(yùn)作好項(xiàng)目。 本方案主要圍繞營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，明確項(xiàng)目商業(yè)

2、推廣整體事項(xiàng)及具體工作安排；使得整個(gè)推廣活動(dòng)有計(jì)劃、步驟的開(kāi)展。同時(shí)旨在為“國(guó)強(qiáng)尊邸” 商業(yè)部分的全程營(yíng)銷(xiāo)推廣提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路、指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)。,在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法: 即根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷(xiāo)控，分批分期推出單位，以達(dá)到保持現(xiàn)場(chǎng)成交氣氛及令項(xiàng)目持續(xù)性旺銷(xiāo)的目的。在項(xiàng)目

3、具體的推售方式上，基本上應(yīng)該采取好壞單位搭配的銷(xiāo)控方式，保持均衡，這樣可以達(dá)到掌握銷(xiāo)售主動(dòng)權(quán)，保證旺銷(xiāo)期現(xiàn)場(chǎng)人氣的目的。 分批分期推售方法的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)在于可以通過(guò)價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷(xiāo)售情況，比如通過(guò)后推出單位的高價(jià)來(lái)促進(jìn)前期推售低價(jià)單位的成交，也能夠滿足整體價(jià)格策略的需要。,第一部分、總體指導(dǎo)思想,在針對(duì)客戶的策略上，建議采用“主攻二次或以上的投資客戶”的策略。利用項(xiàng)目緊靠東湖公園的優(yōu)勢(shì)，引起紅果

4、市場(chǎng)關(guān)注的特點(diǎn)，將項(xiàng)目的銷(xiāo)售推至高潮。 紅果市場(chǎng)小，信息傳達(dá)快，本項(xiàng)目在商圈、地段位置，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，投資回報(bào)保障上都極具優(yōu)勢(shì)，更能吸引市場(chǎng)關(guān)注，使項(xiàng)目整體銷(xiāo)售處于優(yōu)勝地位。 在價(jià)格的策略上，由于項(xiàng)目一期多層商業(yè)體量小的實(shí)際情況，建議采用“略高價(jià)格入市”的策略，達(dá)至實(shí)現(xiàn)略高于目標(biāo)均價(jià)水平的目的。,入市前期，可以充分利用項(xiàng)目作為緊靠東湖公園的絕版地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于項(xiàng)目體量相對(duì)較小，一旦銷(xiāo)售幾乎無(wú)漲

5、價(jià)可能的特點(diǎn)，建議以略高價(jià)格推出，以體現(xiàn)本項(xiàng)目商鋪單位的彌足珍貴，以積聚人氣，提高客戶的關(guān)注率。同時(shí)樹(shù)立商業(yè)風(fēng)情街的熱銷(xiāo)形象．一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，這對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程來(lái)說(shuō)，不論是售樓員的信心還是銷(xiāo)售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。 入市之后，可根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，（如項(xiàng)目銷(xiāo)售順暢則可適度在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“降低優(yōu)惠折扣”的手段使得商鋪價(jià)格得到提升，從心理上催促有效需求

6、趕快落訂，反之，則可通過(guò)在銷(xiāo)售折扣不變的情況下，增加營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)優(yōu)惠如：贈(zèng)送禮品、免租期、裝修時(shí)間、物管服務(wù)時(shí)間等手段促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售。 ）這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，又能提高銷(xiāo)售率至理想的水平。,對(duì)項(xiàng)目所處的背景進(jìn)行分析，是項(xiàng)目策劃的前提和基礎(chǔ)。紅果“國(guó)強(qiáng)尊邸”的背景分析有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： １、有專(zhuān)家指出，休閑比旅游的外延大一些，休閑比旅游更寬 泛、更深刻，而休閑產(chǎn)業(yè)則是新未來(lái)經(jīng)濟(jì)的五大動(dòng)力之一?！　?/p>

7、在我們國(guó)家，以旅游、娛樂(lè)、服務(wù)、文化為支柱的休閑產(chǎn)　　業(yè)發(fā)展極快，特別是在城市，休閑產(chǎn)業(yè)已成為城市經(jīng)濟(jì)繁　　榮的重要因素，成為經(jīng)濟(jì)投資的一部分。 ２、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們超來(lái)越看重休閑（包括餐飲、娛樂(lè)、觀 光、旅游等），中國(guó)人的法定假日休息日已有約120天，占 了一年的三分之一（含帶薪休假），它預(yù)示著中國(guó)人休閑 文化生活的黃金時(shí)代正在一天天的到來(lái)。,第二部分、定位分析,一、宏觀背景

8、,3、還需要看到，由于歷史和現(xiàn)實(shí)的種種原因，導(dǎo)致了不少現(xiàn)代城市人精 神生活空虛，沉溺于低級(jí)庸俗的休閑方式中，注重感官享受，缺乏文 化內(nèi)涵，比如與三陪小姐廝混、暴飲暴食、沒(méi)日沒(méi)夜的搓麻將、斗地 主、上網(wǎng)聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科學(xué)的休閑對(duì)社會(huì) 發(fā)展的進(jìn)程有校正、平衡、彌補(bǔ)的功能，對(duì)提高一個(gè)城市的精神文明 是大有益處的。 4、湖景開(kāi)發(fā)（東湖公園的開(kāi)發(fā)）在紅果正受到越

9、來(lái)越大的重 視，受東湖公園開(kāi)發(fā)的有利影響，本項(xiàng)目應(yīng)以此為契機(jī)，將 項(xiàng)目商業(yè)部分作為對(duì)東湖公園商業(yè)圈業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性配套，在 此之上有一番大的發(fā)展，樹(shù)立一個(gè)休閑商業(yè)的典范。,東湖公園開(kāi)發(fā)概況人工湖總體規(guī)劃為“一島，兩軸，六區(qū)”。南北軸長(zhǎng)1800米，東西寬140米——450米，占地面積為580029平方米。東起環(huán)湖路，南起新竹還東路，西抵鳳鳴中路，北至盤(pán)縣氣象局宿舍。 一島：湖中生態(tài)島

10、 兩軸：一軸為濱湖公園，生態(tài)島和入湖廣場(chǎng)組成的中心景觀軸，另一軸為環(huán)湖綠化帶形成 的環(huán)湖景觀軸。 六區(qū)：濱湖公園區(qū)：位于人工湖北面，區(qū)位主要設(shè)施有景觀亭，藝術(shù)長(zhǎng)廊，健身廣場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)。湖濱觀光區(qū)：環(huán)湖道路和湖面之間的用地，內(nèi)設(shè)親水平臺(tái)、冰水茶室、觀湖長(zhǎng)廊、垂釣園、 咖啡室、棧橋、休息亭。兒童游樂(lè)園區(qū)：位于人工湖東面，配備有兒童游樂(lè)設(shè)施。雕塑廣場(chǎng)

11、區(qū)：人工湖東側(cè)、兒童游樂(lè)園南側(cè)；中心設(shè)主題雕塑，四周布置半圓形綠化和鋪 地、弧形的水幕墻。人工湖入口區(qū)：兩個(gè)主要的入口廣場(chǎng)，一是鳳鳴中路的入口廣場(chǎng)，一是新竹海東路的入口廣 場(chǎng)；內(nèi)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)、游艇碼頭。湖中島區(qū)：人工湖的南部，島的湖面形狀來(lái)源于盤(pán)縣的地形圖，島上設(shè)有游艇碼頭，觀湖長(zhǎng) 廊，島與人工湖邊地面

12、用石橋連接。,１、中國(guó)休閑文化中的國(guó)粹，如象棋、圍棋、書(shū)畫(huà)等均適合于臨水競(jìng)技、觀賞、演示等，因?yàn)檫@樣的環(huán)境視野開(kāi)闊，空氣清新。就目前紅果來(lái)說(shuō)，沒(méi)有特別良好的水景，因此打湖景牌屬于題中之義。２、東湖公園已定于年底開(kāi)工，用不了多久，東湖的休閑經(jīng)濟(jì)將會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展，來(lái)東湖游玩的人會(huì)大大增加。也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了人流保證。３、東湖公園的開(kāi)發(fā)作為紅果政府的政績(jī)工程，它將倍受紅果市民的關(guān)注，工程完工后也必然會(huì)成為紅果乃至整個(gè)盤(pán)縣的休閑娛樂(lè)市

13、心商業(yè)圈。4、就目前來(lái)說(shuō)，高中檔餐飲經(jīng)營(yíng)較好說(shuō)明了紅果的消費(fèi)力還是相當(dāng)強(qiáng)的。但是，現(xiàn)代意義上的紅果休閑文化、休閑產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，其中的機(jī)會(huì)很大、很多。,二、主要優(yōu)勢(shì)分析,湖景休閑娛樂(lè)新星 ——“東湖商業(yè)風(fēng)情街”,第三部分、商業(yè)定位,【意義簡(jiǎn)釋?zhuān)骸?１、它將成為國(guó)強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理和　　區(qū)域文化建設(shè)的指南，成為項(xiàng)目未來(lái)源源不絕的活動(dòng)　　題材和原生動(dòng)力。２、語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，

14、可拓展的空間極為　　廣闊。3、這一描述主要是對(duì)內(nèi)使用的，是以科學(xué)性為主的。,感性化描繪： Ａ－紅果最佳的待客廳。 Ｂ－紅果最佳休閑商業(yè)街區(qū)。 【運(yùn)用提示： 1、它主要是對(duì)外宣傳使用的，努力在使用過(guò)程中使之形成紅果人 的口語(yǔ)是最重要的事。 2、它是形象系列廣告詞中最重要的一個(gè)部分，有的情況下甚至可 以作主題廣告詞用。 3、

15、政府要人及紅果名流對(duì)此的使用是最具有引導(dǎo)作用的。,一、商業(yè)定位描述,我們的目標(biāo)客戶,以紅果人為主，紅果周邊縣市人為輔，兼及外來(lái)投資置業(yè)的人群。將目標(biāo)客群按其職業(yè)的不同，分為三個(gè)大的群體：1、礦業(yè)老板及政府/企事業(yè)單位的中高級(jí)管理人員2、附近商業(yè)區(qū)個(gè)體商戶及周邊居民3、周邊城鎮(zhèn)片區(qū)的商人及富有人群根據(jù)目標(biāo)群體圖回報(bào)的心態(tài)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的媒體和訴求方式，各個(gè)擊破。,二、商業(yè)客戶定位,紅果湖景休閑時(shí)代的創(chuàng)新者——

16、 作為一個(gè)建筑在紅果絕版湖景地段的休閑街區(qū)，有責(zé)任為　　紅果的休閑產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、湖景開(kāi)發(fā)作出創(chuàng)新性的貢獻(xiàn)，從而　　引導(dǎo)與帶動(dòng)紅果漫長(zhǎng)的湖景商業(yè)的開(kāi)發(fā)。 紅果湖景休閑時(shí)代的引領(lǐng)者—— 作為緊靠東湖公園的“國(guó)強(qiáng)尊邸”項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，理應(yīng)在湖景商　　業(yè)開(kāi)發(fā)上有一番大的作為，而本項(xiàng)目的商業(yè)則是一個(gè)機(jī)　　會(huì)，抓住它做一篇?jiǎng)?chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在紅　　果商業(yè)開(kāi)發(fā)史上留下絢麗的一筆。,三、市場(chǎng)角色定位,觀景休閑功能——

17、 湖濱漫步，沿湖岸線上觀賞未來(lái)東湖美景，體驗(yàn)湖風(fēng)輕柔，本身就是一 種難得的休閑享受，即使不品茶只散步那滋味也是令人心曠神怡的。 文化休閑功能—— 結(jié)合東湖公園休閑廣場(chǎng)，通過(guò)書(shū)法、繪畫(huà)、雕刻、文藝活動(dòng)等方式所展 示的文化（靜態(tài)文化）是永遠(yuǎn)有其魅力的，而長(zhǎng)廊通過(guò)展覽、競(jìng)技、 表演等活動(dòng)展示的文化（動(dòng)態(tài)文化）則為其錦上添花。 美食休閑功能——

18、 百米最適合展示紅果本地、云南地區(qū)的名特風(fēng)味小吃，隨時(shí)讓游樂(lè)者大 飽口福；而風(fēng)情街精選引進(jìn)的本地或四川、云南等國(guó)內(nèi)知名的名牌餐廳 酒樓又讓中高收入的人士也慕名而來(lái)，又享受美食又享受美景，一舉兩 得。,四、項(xiàng)目功能定位,茶飲休閑功能—— 臨湖品茗，倚岸聊天，看夕陽(yáng)西沉，望月出東山，任晚風(fēng)輕拂，沐華燈 彩輝，自古來(lái)便是人生一大樂(lè)事，在當(dāng)今這個(gè)

19、競(jìng)爭(zhēng)激烈，性情浮躁的商 業(yè)社會(huì)，這一休閑風(fēng)光更是商界中人所向往的，也是其他各界人士所陶 醉的。 購(gòu)物休閑功能—— 商品，應(yīng)該與商場(chǎng)超市的商品截然不同，它應(yīng)該是小型的、便攜的、有 特色的裝飾工藝品之類(lèi)的物品，有些就是現(xiàn)場(chǎng)制作 的，如剪紙、泥塑、 現(xiàn)場(chǎng)制作小飾品等。娛樂(lè)休閑功能—— 經(jīng)過(guò)精心選擇的一批娛樂(lè)企業(yè)進(jìn)駐，充分滿足消費(fèi)者的

20、休閑娛樂(lè) 需求。,,形象主題廣告詞—— 養(yǎng)眼，養(yǎng)生，養(yǎng)性，養(yǎng)心。 形象主題廣告詞延展—— 湖景養(yǎng)眼，美食養(yǎng)生，休閑養(yǎng)性，文化養(yǎng)心。注釋?zhuān)?⑴、這是對(duì)東湖商業(yè)風(fēng)情街，特色與功能最本質(zhì)、最 簡(jiǎn)潔、最準(zhǔn)確、最質(zhì)樸的描述。 ⑵、四種特色與功能，層層遞進(jìn)，節(jié)節(jié)升華，令讀者 不能不心有所動(dòng)。 ⑶、由連續(xù)的排

21、比句沖擊，能給人以強(qiáng)烈的詞語(yǔ)震撼。 ⑷、在有的情況下使用延展詞，使語(yǔ)義表達(dá)得更加清晰而 完美。,第四部分、推廣思路,一、廣告語(yǔ)梳理,形象系列廣告詞—— 東湖商業(yè)街－紅果最佳待客廳。 東湖商業(yè)街－紅果最佳休閑商業(yè)街區(qū)。 夕陽(yáng)西下，紅果人在東湖商業(yè)街。 生命因休閑而更精彩、 在休閑中尋找生命的真諦、于文化中發(fā)現(xiàn)生命的價(jià)值。 營(yíng)銷(xiāo)主題廣

22、告詞—— 　六盤(pán)水市最具投資潛力的商業(yè)街區(qū)…… 營(yíng)銷(xiāo)系列廣告詞—— 東湖商業(yè)風(fēng)情街，旺，旺，旺。 東湖聚人氣，一鋪旺三代。 投資紅果第一風(fēng)情街，種下一棵搖錢(qián)樹(shù)。 購(gòu)買(mǎi)絕版湖景地段的門(mén)面，機(jī)會(huì)只有一次。 占據(jù)金銀鋪，穩(wěn)坐收銀臺(tái)。 讓商家的利潤(rùn)與紅果人的歡樂(lè)一同增長(zhǎng)。,二、項(xiàng)目概況,主推對(duì)象： 第一、二層（銷(xiāo)售）面積：3222㎡ 預(yù)估銷(xiāo)售達(dá)：80%一層

23、商鋪體量10個(gè)臨街商鋪。二層10個(gè)商鋪。,項(xiàng)目,1、項(xiàng)目多層部分商業(yè)為兩層連通式商業(yè)鋪面形式，框架結(jié) 構(gòu)，可根據(jù)客戶需要進(jìn)行靈活分割銷(xiāo)售。2、積聚穩(wěn)定人氣基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)；推動(dòng)物業(yè)升值，并與東湖 公園之開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)生互補(bǔ)。3、紅果鎮(zhèn)現(xiàn)有近9萬(wàn)人的口基數(shù)，及外來(lái)流動(dòng)人口消費(fèi)群體。,商鋪,,,,總結(jié)：項(xiàng)目具有較多的優(yōu)勢(shì)，推廣過(guò)程中關(guān)鍵在于突出項(xiàng)目的利益點(diǎn)，增強(qiáng)投資者的信心和給投資者一個(gè)美好的高回報(bào)前景。,三

24、、客群分析,客戶群,礦業(yè)老板、政府、金融及企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員,年齡構(gòu)成：30-55歲購(gòu)買(mǎi)用途：70%為投資，少數(shù)自營(yíng)，可做品牌餐飲、 酒吧、娛樂(lè)或連鎖經(jīng)營(yíng)，其尤為關(guān)心租金回報(bào)付款方式：銀行按揭多，一次性付款少,各商業(yè)區(qū)個(gè)體商戶周邊居民；其它鎮(zhèn)區(qū)商及富裕人,對(duì)商鋪的租金有經(jīng)驗(yàn)性認(rèn)識(shí)，認(rèn)同發(fā)展?jié)摿蜃誀I(yíng)需要才會(huì)購(gòu)買(mǎi)，較理性化。,經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)

25、定，住房已解決，有積蓄和較高的資金收入來(lái)源，購(gòu)買(mǎi)，商鋪用于出租收租。,,,特征,第一類(lèi),,,,第一類(lèi),,四、推廣策略,方向：突顯利益點(diǎn) 增強(qiáng)投資者信心,東湖西出入口絕版地段,1、隨著東湖公園開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)展，未來(lái)人流量會(huì)迅速增長(zhǎng)。 2、商業(yè)氣氛逐步形成。3、處于東湖公園環(huán)湖路與城區(qū)道路交匯處，交通方便，來(lái)往便利。4、物業(yè)設(shè)施最優(yōu)。,緊靠政府形象工程,1、市場(chǎng)知名度與美譽(yù)度容易建立。2、公眾可信度增強(qiáng)3、投資的安全性有保障。,經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,

26、1、商業(yè)部分體量不大，難具規(guī)模效應(yīng)，只有走特色經(jīng)營(yíng)路 線，以吸引廣大消費(fèi)者。2、合理規(guī)劃，營(yíng)造良好有序的商業(yè)氛圍。,,,,,,,推廣總原則,1、建立濃厚的商業(yè)氣氛，營(yíng)造良好的商業(yè)秩序。2、通過(guò)與媒體的有機(jī)配合，擴(kuò)大商鋪的知名度與美譽(yù)度。3、強(qiáng)化和突出項(xiàng)目對(duì)投資者的利益點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)投資的高回報(bào)性與安全性。4、抓住市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)策劃系列的公關(guān)活動(dòng)，吸引人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售。5、堅(jiān)持品牌先行，概念跟進(jìn)，產(chǎn)品導(dǎo)入，持續(xù)推廣，全面跟

27、進(jìn)的策 略，多種媒介相結(jié)合，全方位整合。,原則,目的,通過(guò)廣告推廣與銷(xiāo)售的配合迅速銷(xiāo)售商鋪，提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。,,,,,五、推廣步驟,推廣命名：東湖商業(yè)風(fēng)情街,目標(biāo)：1、2層商鋪銷(xiāo)售達(dá)80%,紅果首個(gè)集休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的商業(yè)街區(qū),銷(xiāo)售主題：六盤(pán)水市最具投資潛力的商業(yè)街區(qū),,投資方式：可自營(yíng)、可出租，自由支配,投資回報(bào)：是背靠大樹(shù)好乘涼，投資收益穩(wěn)定可靠。,經(jīng)營(yíng)前景：憑借經(jīng)營(yíng)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，坐享其成,,,,

28、全面銷(xiāo)售的推廣時(shí)間與階段目標(biāo)劃分，依據(jù)交付使用時(shí)間（具體待定）的進(jìn)度推進(jìn)銷(xiāo)售，把握各階段的銷(xiāo)售計(jì)劃任務(wù)，先期啟動(dòng)預(yù)銷(xiāo)售計(jì)劃，掌握客戶資源，了解市場(chǎng)真實(shí)動(dòng)態(tài)，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略、手段的并用實(shí)施，推動(dòng)銷(xiāo)售目標(biāo)與傳播任務(wù)的共同達(dá)成。,第五部分、營(yíng)銷(xiāo)策略,在各項(xiàng)實(shí)施措施得力、整體運(yùn)作系統(tǒng)化的前提下，項(xiàng)目形象（根據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)展情況）初具規(guī)模，具備銷(xiāo)售條件，并有一定的廣告推廣、銷(xiāo)售證如期到位等因素支持下，銷(xiāo)售推廣工作將達(dá)

29、到以下的目標(biāo)。在商業(yè)開(kāi)盤(pán)6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到80%以上的銷(xiāo)售率，以后3個(gè)月基本清盤(pán)。項(xiàng)目銷(xiāo)售周期設(shè)定原則 1、本項(xiàng)目宜采用快打快銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)操作手法，在銷(xiāo)售上做到“短、 平、快”。 2、按照前敘對(duì)入市時(shí)機(jī)的考慮，08年8—9月理想開(kāi)盤(pán)（最佳時(shí)機(jī)為項(xiàng)目住宅部分銷(xiāo)售過(guò)安全線之后，已聚集一定的人氣，商業(yè)氛圍得到一定的展現(xiàn)，這樣更能最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目商鋪的價(jià)值），故本項(xiàng)目推廣速度的設(shè)定以此為基礎(chǔ)。,一、銷(xiāo)售

30、總目標(biāo),營(yíng)銷(xiāo)策略即營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略指導(dǎo)下的計(jì)謀與謀略，它雖由營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略所規(guī)定，是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的進(jìn)一步細(xì)化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實(shí)現(xiàn)。 紅果“國(guó)強(qiáng)尊邸”商業(yè)在住宅部分熱銷(xiāo)的前提下提供全面的廣告與行銷(xiāo)推廣支持，以“銷(xiāo)售造勢(shì)，傳播先行”的市場(chǎng)化操作原則，擴(kuò)大對(duì)外宣傳和形象塑造，提高項(xiàng)目在紅果的知名度及經(jīng)營(yíng)影響力、輻射力。與住宅部分的尾盤(pán)銷(xiāo)售形成有利互補(bǔ)。,二

31、、銷(xiāo)售策略,,1、各項(xiàng)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，產(chǎn)權(quán)分割、銷(xiāo)售政策、推售計(jì)劃、價(jià)格策略 相關(guān)文本，以及人員和場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)；2、達(dá)到相當(dāng)數(shù)量的準(zhǔn)客戶，以確保開(kāi)盤(pán)形成旺銷(xiāo)；3、國(guó)強(qiáng)項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售到一定程度，同時(shí)東湖公園開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段， 未來(lái)前景得到初步展示。4、借助人員直銷(xiāo)，廣泛吸引客源；,三、入市時(shí)機(jī)選擇,全面正式銷(xiāo)售期（2008年5月——2009年1月）,四、入市時(shí)機(jī)選擇,五、銷(xiāo)售均價(jià),第一步：蓄勢(shì)階段第二步：引爆階

32、段第三步：全面沸騰,第六部分、階段推廣實(shí)施,分階段推廣實(shí)施,第一步：蓄勢(shì)階段階段推廣策略,引導(dǎo)期/客戶加速累計(jì)期,推廣目標(biāo)：主力商及餐飲招商為主，喚起廣泛市場(chǎng)關(guān)注度，展開(kāi)人員直銷(xiāo)，為開(kāi)盤(pán)蓄積客戶；,營(yíng)銷(xiāo)策略：結(jié)合項(xiàng)目定位、及地理位置的優(yōu)越性，突出賣(mài)點(diǎn)與未來(lái)發(fā)展前景，樹(shù)立投資者、經(jīng)商者信心，促進(jìn)銷(xiāo)售。,銷(xiāo)售手段：通過(guò)宣傳資料及戶外廣告，在紅果鎮(zhèn)區(qū)及主要重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展形象展銷(xiāo)，聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)包括酒店、銀行系統(tǒng)、保險(xiǎn)系統(tǒng)等，尋找高端客戶

33、，展開(kāi)電話營(yíng)銷(xiāo)；,,,,營(yíng)銷(xiāo)手段：深化項(xiàng)目定位，通過(guò)多方位推廣渠道，巡展推廣；,階段推廣策略,投資引導(dǎo)期/內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,推廣目標(biāo)：投資分析引導(dǎo)客戶決策，快速消化有意向客戶及關(guān)系客戶，為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)；,賣(mài)點(diǎn)策略,,,,,營(yíng)銷(xiāo)手段：集中式認(rèn)購(gòu)選購(gòu)；進(jìn)行解籌。,第二步：引爆階段階段推廣策略,開(kāi)盤(pán)期,推廣目標(biāo)：轟動(dòng)市場(chǎng)，形成熱銷(xiāo)局面，達(dá)到短期大量成交；,賣(mài)點(diǎn)策略,,,,,媒體的運(yùn)用,總策略,集中火力，趁熱打鐵，迅速升溫湖景商業(yè)商鋪投資，增強(qiáng)投資者對(duì)

34、商鋪對(duì)開(kāi)發(fā)商以及東湖湖景商業(yè)開(kāi)發(fā)的信心。,1、以硬性的形象+主賣(mài)點(diǎn)系列DM廣告為主，主題則突 出 高回報(bào)、高收利。2、體現(xiàn)商鋪的各種對(duì)投資者有利的優(yōu)勢(shì)3、展現(xiàn)湖景商業(yè)給投資者、商家所帶來(lái)的休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)。,媒體主要內(nèi)容,,,廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣(mài)點(diǎn) 造成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊感受,媒體組合,DM單張,,直銷(xiāo)傳播,,及時(shí)、時(shí)效、高頻率投放,紅果鎮(zhèn)的主要商業(yè)區(qū) 紅果周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)“以

35、柏果、盤(pán)江、城關(guān)”等經(jīng) 濟(jì)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位的公務(wù)員 礦業(yè)老板及中高級(jí)管理者,發(fā)放對(duì)象,售樓處直銷(xiāo) 郵政等其他類(lèi)的宣傳資料 投放,,,媒體選擇：DM海報(bào)、戶外廣告、車(chē)身廣告,第三步：全面沸騰,媒體執(zhí)行,1、項(xiàng)目住宅部分銷(xiāo)售工作取得階段性成功，國(guó)強(qiáng)項(xiàng)日漸被市 場(chǎng)認(rèn)可，關(guān)注度加大，人氣和商業(yè)氛圍逐漸成熟。2、東湖開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，湖景商業(yè)得到初步展示。,前提,1、DM單，主訴求：商鋪為投資者帶

36、來(lái)高額回報(bào)。及商鋪的 安全性、管理體制的 嚴(yán)謹(jǐn)化。次訴求：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng) 投資者的信心。2、其它媒介的跟進(jìn)：戶外展板、車(chē)體,,,,,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),充分利用各種假節(jié)日 比如”3.15”，就可以用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日,” 的主題。情人節(jié)、婦女節(jié)、教師節(jié)、兒童節(jié)、勞動(dòng)節(jié)等都可以臨時(shí)推出新的休閑活動(dòng)主題，火爆它一把，既增加人氣又能對(duì)商業(yè)氛圍的營(yíng)造起到促進(jìn)作用。,,拱門(mén)/氣球,凸現(xiàn)最大市場(chǎng)關(guān)注，吸引消費(fèi)群體關(guān)注，