房地產項目可行性研究實操一本通

1、第 1 章 房地產項目可行性研究概論 房地產項目可行性研究概論1.1 房地產項目可行性研究的含義 房地產項目可行性研究的含義可行性通常批“可能的，行得通的，可以實現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語。 可行性通常批“可能的，行得通的，可以實現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語。這里的“可行性” 這里的“可行性” ，是可行而不是最優(yōu)，但可行性研究應做到盡量地最優(yōu)，在可行的基礎上去 ，是可行而不是最優(yōu)，但可行性研究應做到盡量地最優(yōu)

2、，在可行的基礎上去保持最優(yōu)。 保持最優(yōu)?？尚行匝芯窟@種方法最早出現(xiàn)于美國。 可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國。20 世紀 世紀 30 年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采 年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順 用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進行，取得了較好的經濟效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可

3、行性研究不 利進行，取得了較好的經濟效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應用在工程建設方面，而且還在生產領域中運用和推廣。通過幾十年的不斷充實和完善， 僅應用在工程建設方面，而且還在生產領域中運用和推廣。通過幾十年的不斷充實和完善，擴大到很多領域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)、科學的研究方法。雖然各國對可 擴大到很多領域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)、科學的研究方法。雖然各國對可行性研究的內容、作用、階

4、段劃分有所不同，但作為一門科學已被各國所公認。各國對這門 行性研究的內容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學已被各國所公認。各國對這門科學的命名并不一致，西方國家叫作可行性研究，俄羅斯和東歐叫作技術經濟論證，日本叫 科學的命名并不一致，西方國家叫作可行性研究，俄羅斯和東歐叫作技術經濟論證，日本叫作投資前研究。 作投資前研究。房地產開發(fā)是較復雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產、流通、消費和服務 房地產開發(fā)是較復雜的綜合性行

5、業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產、流通、消費和服務等特征外，還具有投資額度大、生產周期長、資金周轉慢、產品體量大、生產環(huán)節(jié)多、經濟 等特征外，還具有投資額度大、生產周期長、資金周轉慢、產品體量大、生產環(huán)節(jié)多、經濟風險高和社會環(huán)境影響大的特點。所以在作出房地產項目決策之前，對該項目過行可行性研 風險高和社會環(huán)境影響大的特點。所以在作出房地產項目決策之前，對該項目過行可行性研究分析正日益重要且必要。 究分析正日益重要且必要。房地產項目可行

6、性研究于 房地產項目可行性研究于 20 世紀 世紀 70 年代末期引入我國，它是在投資決策之前對擬開發(fā)的項 年代末期引入我國，它是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值， 目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資 以最終確定項目是否可行的綜合研究。一般來

7、說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩主面的問題： 源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩主面的問題：一是要確定項目在技術上能否實施；二是如何才能取得最佳效益（主要是經濟效益） 一是要確定項目在技術上能否實施；二是如何才能取得最佳效益（主要是經濟效益） 。具體地 。具體地講，房地產開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條

8、件（供給和需 講，房地產開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件（供給和需求） 求） 、項目選直和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經營周期、投資效益等 、項目選直和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經營周期、投資效益等方面所做的調查研究和全國的技術經濟分析論證。它是決定一個開發(fā)項目是否應該投資，并 方面所做的調查研究和全國的技術經濟分析論證。它是決定一個開發(fā)項目是否應該投資，并以最小的投入獲

9、得最大的產出，即以最小的開發(fā)成本取得最佳濟效益的科學手段，為一發(fā)項 以最小的投入獲得最大的產出，即以最小的開發(fā)成本取得最佳濟效益的科學手段，為一發(fā)項目決策提供科學依據(jù)的一種科學分析方法。它是開發(fā)商投資決策和項目策劃的科學參考依 目決策提供科學依據(jù)的一種科學分析方法。它是開發(fā)商投資決策和項目策劃的科學參考依據(jù)，是開發(fā)發(fā)項目的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進行社會、環(huán)境評價的依據(jù)，是房地 據(jù)，是開發(fā)發(fā)項目的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進行

10、社會、環(huán)境評價的依據(jù)，是房地產開發(fā)項目實施的指導性文件。 產開發(fā)項目實施的指導性文件。通常，房地產項目可行性研究有三個層次，且為層層遞進、層層深入。 通常，房地產項目可行性研究有三個層次，且為層層遞進、層層深入。1、 投資機會研究階段 投資機會研究階段該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資 該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，

11、尋找最有利的投資機會。 源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究也就是根據(jù)投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。投資機會研究的 投資機會研究也就是根據(jù)投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。投資機會研究的主要任務是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議。投資機會研究就是城市規(guī)劃區(qū) 主要任務是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議。投資機會研究就是城市規(guī)劃區(qū)內，以城市規(guī)劃、市場預測為前提，尋找最有利的投資

12、機會；進行調查研究，收集資料，進 內，以城市規(guī)劃、市場預測為前提，尋找最有利的投資機會；進行調查研究，收集資料，進行現(xiàn)場踏勘，選擇開發(fā)項；根據(jù)掌握的市場信息，進行粗略的分析和計算，分析項目是否可 行現(xiàn)場踏勘，選擇開發(fā)項；根據(jù)掌握的市場信息，進行粗略的分析和計算，分析項目是否可行；在項目可行的基礎上，提出項目建議書。 行；在項目可行的基礎上，提出項目建議書。投資機會研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機會，即以某種類型

13、投資機會研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機會，即以某種類型的開發(fā)項目為研究對象過行投資機會的分析，具有機會研究的典型含水含義。因為研究是對 的開發(fā)項目為研究對象過行投資機會的分析，具有機會研究的典型含水含義。因為研究是對某一個項而言的，如果可行，就會使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進項下一個階段的研究工 某一個項而言的，如果可行，就會使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進項下一個階段的研究工作。 作。投資機會研究相當粗略，主要

14、依靠的籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的 投資機會研究相當粗略，主要依靠的籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為± 精確度為±30%，研究費用一般占總投資的 ，研究費用一般占總投資的 0.2%~0.8%.如果投資機會研究認為可行的，就可 如果投資機會研究認為可行的，就可品的供求狀況、市場競爭力、成本與收益和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何 品的供求狀況、市場競爭力、成本與收益

15、和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何種方案和重點控制和敏感性因素等結論供決策者判斷和分析。 種方案和重點控制和敏感性因素等結論供決策者判斷和分析。2．作為項目籌集資金依據(jù) ．作為項目籌集資金依據(jù)通常，房地產開發(fā)所需的巨額資金一般通過銀行信貸、保險公司投資、企事業(yè)單位集資以及 通常，房地產開發(fā)所需的巨額資金一般通過銀行信貸、保險公司投資、企事業(yè)單位集資以及發(fā)行建設債券和股票等途徑籌集。目前，開發(fā)項目的資金主要來源于銀行的信用貸款。

16、房地 發(fā)行建設債券和股票等途徑籌集。目前，開發(fā)項目的資金主要來源于銀行的信用貸款。房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款時，必須附有開發(fā)項目可行性研究報告，經銀行對其審查，確認 產開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款時，必須附有開發(fā)項目可行性研究報告，經銀行對其審查，確認該項目在規(guī)定的時間內具有償還能力，不會承擔過大的風險時，銀行才會同意貸款。同樣， 該項目在規(guī)定的時間內具有償還能力，不會承擔過大的風險時，銀行才會同意貸款。同樣，其他途徑的主要資金來源方，在投

17、放資金前，也必須對項目的可行性報告進行審查。 其他途徑的主要資金來源方，在投放資金前，也必須對項目的可行性報告進行審查。此外，房地產開發(fā)項目的所需資金來源于多種途徑時，投資方應進行可行性分析，確定最佳 此外，房地產開發(fā)項目的所需資金來源于多種途徑時，投資方應進行可行性分析，確定最佳的資金籌措方式，以減少資金利息和開發(fā)項目的總投資。 的資金籌措方式，以減少資金利息和開發(fā)項目的總投資。3、 作為項目規(guī)劃設計的依據(jù) 作為項目規(guī)劃設計的依據(jù)項目

18、規(guī)劃設計是房地產開發(fā)的重要前期工作，為了保證開發(fā)產品的質量和按期交付使用，就 項目規(guī)劃設計是房地產開發(fā)的重要前期工作，為了保證開發(fā)產品的質量和按期交付使用，就必須提供可行的設計方案?？尚行匝芯繄蟾婺軌驗橐?guī)劃設計提供大量、詳細的調查和研究結 必須提供可行的設計方案?？尚行匝芯繄蟾婺軌驗橐?guī)劃設計提供大量、詳細的調查和研究結果，因而為編制出較高質量的規(guī)劃設計方案提供保證。 果，因而為編制出較高質量的規(guī)劃設計方案提供保證。在房地產開發(fā)項目可行性

19、項目中，根據(jù)開發(fā)場地的規(guī)劃要求，對擬開發(fā)項目的占地面積、建 在房地產開發(fā)項目可行性項目中，根據(jù)開發(fā)場地的規(guī)劃要求，對擬開發(fā)項目的占地面積、建設性質和規(guī)模、建筑密度、容積率以及其他設計條件都提出了明確需求，并對開發(fā)場地的工 設性質和規(guī)模、建筑密度、容積率以及其他設計條件都提出了明確需求，并對開發(fā)場地的工程地質條件和原來使用情況作了調查分析，這些資料為編制設計文件和規(guī)劃設計提供了依 程地質條件和原來使用情況作了調查分析，這些資料為編制設計文

20、件和規(guī)劃設計提供了依據(jù)。 據(jù)。4、 作為申請市政配套的依據(jù) 作為申請市政配套的依據(jù)可行性研究報告中對項目用地的條件詳細的分析調查，初步估算出項目所需的水、電、燃氣 可行性研究報告中對項目用地的條件詳細的分析調查，初步估算出項目所需的水、電、燃氣等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部 等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請，保證項目按進

21、度計劃實施。 門提出配套和增容申請，保證項目按進度計劃實施。由于房地產開發(fā)涉及面廣，為了保證開發(fā)項目順利進行，牽涉到與有關部門簽訂協(xié)議或合 由于房地產開發(fā)涉及面廣，為了保證開發(fā)項目順利進行，牽涉到與有關部門簽訂協(xié)議或合同，明確雙方的權利和義務，并使其受到法律的約束和監(jiān)督。在可行性研究中，對諸如土地 同，明確雙方的權利和義務，并使其受到法律的約束和監(jiān)督。在可行性研究中，對諸如土地征用、拆遷方案、主要材料供應、設備選型、開發(fā)項的總造價等有關

22、問題作了論證和結算， 征用、拆遷方案、主要材料供應、設備選型、開發(fā)項的總造價等有關問題作了論證和結算，從而為同有關部門簽訂協(xié)議或合同提供了依據(jù)。 從而為同有關部門簽訂協(xié)議或合同提供了依據(jù)。5、 作為申請建設執(zhí)照的依據(jù) 作為申請建設執(zhí)照的依據(jù)房地產開發(fā)應符合城市經濟社會發(fā)展計劃和城市規(guī)劃的要求，符合各種法規(guī)要求。在可行性 房地產開發(fā)應符合城市經濟社會發(fā)展計劃和城市規(guī)劃的要求，符合各種法規(guī)要求。在可行性研究報告中，對開發(fā)場地、總體布局以及建

23、設方案作了論證，為申請建設場地和建設執(zhí)照提 研究報告中，對開發(fā)場地、總體布局以及建設方案作了論證，為申請建設場地和建設執(zhí)照提供了依據(jù)。 供了依據(jù)。6、 作為項目投資有序性的保證 作為項目投資有序性的保證由于房地產項目涉及面廣、周期長、風險高、如果沒有一個投資的計劃安排就難以保證項目 由于房地產項目涉及面廣、周期長、風險高、如果沒有一個投資的計劃安排就難以保證項目投資正常運行。特別是房地產項目可行性研究中的資金籌措和還貸計劃房地產項目的資

24、金運 投資正常運行。特別是房地產項目可行性研究中的資金籌措和還貸計劃房地產項目的資金運用提供了一套有效的執(zhí)行程序，保證了資金的正常運作。 用提供了一套有效的執(zhí)行程序，保證了資金的正常運作。1.3 1.3 房地產項目可行性研究的特點 房地產項目可行性研究的特點一般來說，房地產項目可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面： 一般來說，房地產項目可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面：1、 獨立性 獨立性房地產項目可行性研究的獨立性是指受托方進

25、行可行性研究工作時，不受委托方業(yè)已形成的 房地產項目可行性研究的獨立性是指受托方進行可行性研究工作時，不受委托方業(yè)已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況情況進行研究分析，這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、 項目評價意見約束，而是按實際情況情況進行研究分析，這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經定下的開發(fā)模 公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經定下的

26、開發(fā)模式、產品和功能定位、租售價格、經濟指標等提供形式上的書面報告，而非評價和論證，那 式、產品和功能定位、租售價格、經濟指標等提供形式上的書面報告，而非評價和論證，那么這樣的研究意義將大打折扣。所以堅持獨立性，真正按房地產開發(fā)的內在規(guī)律和客觀情況 么這樣的研究意義將大打折扣。所以堅持獨立性，真正按房地產開發(fā)的內在規(guī)律和客觀情況進行研究和分析，是確保經濟評價和技術論證正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的 進行研究和分析，是確保經濟評