房地產企業(yè)風險控制體系的建立

1、房地產企業(yè)風險控制體系的建立隨著房地產市場進入后暴利時代，房地產企業(yè)也必將進入精細化開發(fā)和精細化管理時期。這一時期，企業(yè)戰(zhàn)略上和運營上的任何重大失誤，哪怕是些許的風浪，都有可能使企業(yè)前功盡棄。特別是那些多地域、多項目、多業(yè)態(tài)運作的企業(yè)，面對政策、市場等諸多不確定性，會面臨更大的風險。因為企業(yè)不重視或者沒有充分預估到風險而給企業(yè)造成重大損失的示例有很多。例如，某業(yè)界知名企業(yè)在取得北京一個“地王”地塊后，因為至今樓面地價還高于周邊樓盤的銷售

2、均價，所以遲遲沒有開工建設，土地面臨被收回的風險。還有一家業(yè)界知名企業(yè)，在與風險投資機構簽訂了“對賭協議”后，因為受市場影響業(yè)績下滑，沒有達到協議所決定的業(yè)績目標，導致上市受挫，還損失了數億元。另有一家外資企業(yè)，在其總經理跳槽到另一家企業(yè)后，整個企業(yè)連續(xù)幾個月陷入無序狀態(tài)，對企業(yè)品牌和運營產生了較大的不利影響。類似的例子不勝枚舉。加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)風險管理體系，已經成為很多企業(yè)的共識。一、企業(yè)風險管理的概念(原文來自 www.d

3、ichanlink.com 引用請注明)其實，風險管理在金融、投資等很多行業(yè)早已廣泛應用。例如，各大金融機構幾乎都設立有風險管理委員會和風險管理部。萬科在新的組織結構設置中，也增設了風險管理部門。所謂風險管理就是識別企業(yè)的各類風險,設計控制風險的方法，并把風險降至最低的管理過程。企業(yè)風險管理的范圍涉及從法人治理、組織管理體系到開發(fā)經營活動的各個方面。因為管理目標和對象不同，風險管理的責任主體涵蓋公司董事會、經理、職能機構和項目部、項目公

4、司等項目組織或一線公司。當前，很多房地產企業(yè)不重視風險，缺乏風險意識。即使有效企業(yè)重視，也是不系統。比如決策階段重視，但運營階段不重視；領導人員重視，但其他人員不重視；或者重視市場風險、法律風險的防范，而不重視流程風險、經營風險。第四類風險：開發(fā)流程風險第六類風險：法律風險下面分別簡要說明各類風險的控制關鍵點。（一）第一類風險：政策和政府風險1、市場政策風險現今和未來一段時期內，對房地產市場產生較大影響的主要涉及三個重要政策：二套房政策

5、，物業(yè)稅，貨幣政策（特別是供應量及利率）。2、土地政策風險(原文來自 www.dichanlink.com 引用請注明)今年財政收入下降幾乎已成為現實，至少是增長速度急劇減緩。例如上半年，全國財政收入 33976.14 億元，比去年同期減少 832.05 億元，下降 2.4%。年底前后極可能或采取查稅補繳行動。前一段時間，稅務部門突查萬科、金地、保利、萬達、SOHO 中國、北辰、華遠和綠城等八家企業(yè)，或許就是某種苗頭。對于房地產企業(yè)，主

6、要有兩種稅費可能面臨稽查。一是土地增值稅。自從《土地增值稅暫行條例》頒布、實施以來，部分房地產企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。地方政府從保護房地產企業(yè)利益和“救市”出發(fā)，對條例也沒有認真執(zhí)行。另外近些年來，一線房地產企業(yè)在全國設立的項目公司，非常多，也特別龐雜。在許多一線企業(yè)中，各個項目公司的納稅情況與匯總的情況往往有不小的差距。相信國家稅務總

7、局已經了解到了這些情況，但可能不了解的是這種情況有多普遍，有多嚴重。二是土地閑置費。近年來，建設用地閑置的問題較為嚴重，2008 年我國建設用地中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有 400 萬畝。8 月，位于上海的中原(中國)地產研究中心發(fā)表了一份名為《地價透支房價，半數地王難解套》的研究報告，報告顯示，包括萬科、金地、富力、保利、北辰、遠洋、龍湖等在內的 40 家全國知名開發(fā)商于 2003 年至 2009 年上半年間在全國 12