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簡(jiǎn)介：企業(yè)會(huì)所1企業(yè)會(huì)所2企業(yè)會(huì)所N。。。。。集中配套商業(yè)借鑒高爾夫會(huì)所高檔會(huì)所客戶資源配套服務(wù)借鑒高檔會(huì)所悅榕酒店。高爾夫球場(chǎng)客戶資源配套服務(wù)第二部分企業(yè)會(huì)所研究企業(yè)會(huì)所參考案例1尚石雅苑2上海新天地3銀行家俱樂(lè)部4證券總會(huì)5鴻藝會(huì)6名流會(huì)7世茂湖濱花園會(huì)所8西郊莊園會(huì)所9綠洲比華利會(huì)所1尚石雅苑尚石雅苑一層平面圖入口實(shí)景圖二層平面圖二層實(shí)景圖2新天地壹號(hào)新天地壹號(hào)新天地壹號(hào)瑞安會(huì)所圖匯銀行家俱樂(lè)部3銀行家俱樂(lè)部證券總會(huì)4證券總會(huì)鴻藝會(huì)5鴻藝會(huì)名流會(huì)6名流會(huì)世茂湖濱花園會(huì)所7世茂湖濱花園會(huì)所西郊莊園會(huì)所8西郊莊園會(huì)所綠洲比華利會(huì)所9綠洲比華利會(huì)所企業(yè)會(huì)所功能總結(jié)可選擇的會(huì)所功能主要有以下幾類(lèi)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況選配功能設(shè)施。第三部分高爾夫會(huì)所研究1觀瀾湖高爾夫世界高爾夫會(huì)所（東莞）觀瀾湖會(huì)所，由蜿蜒的球道和青翠的果嶺環(huán)抱其中，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全。設(shè)有高爾夫?qū)Ｙu(mài)店、中西菜品、貴賓房、宴會(huì)廳以及為會(huì)員度身設(shè)置的各種康體健身設(shè)施。位于在球會(huì)東莞地域的觀瀾湖會(huì)所，依山面水，建筑面積達(dá)到6萬(wàn)平方米，餐飲娛樂(lè)會(huì)議設(shè)施一應(yīng)俱全，被譽(yù)為亞洲最大會(huì)所。主要功能匯總其他高爾夫會(huì)所匯總高爾夫會(huì)所研究高爾夫會(huì)所的面積一般在7000－10000平米左右，具體規(guī)模視功能室的種類(lèi)及數(shù)量而定。一般情況下高爾夫俱樂(lè)部會(huì)所必備會(huì)所功能室餐廳（包括中餐廳和西餐廳）、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店或酒吧或兩者兼有、高爾夫球具專(zhuān)賣(mài)店、保健按摩室。其它可選的功能室客房、會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、雪茄吧、網(wǎng)吧、游泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、美容美發(fā)室、超市、閱讀室。第四部分悅榕酒店研究悅榕酒店悅榕度假酒店集團(tuán)是全球頂級(jí)的度假酒店品牌，目前在全球范圍內(nèi)擁有22家悅榕、悅椿及悅椿絢麗色彩三個(gè)頂級(jí)品牌酒店及度假村。1麗江悅榕酒店具有中國(guó)惟一性的最適合人居住的高檔度假酒店；院落式空間、曲線的屋脊和飛檐設(shè)計(jì)傳承了納西族的建筑特色，為客人提供了一個(gè)優(yōu)雅舒適、高度隱私的休閑度假場(chǎng)所。所有房間的門(mén)一律對(duì)著玉龍雪山，這樣讓每位住客開(kāi)門(mén)都可以欣賞到海拔5600米的玉龍雪山主峰。55棟納西式別墅都是一層結(jié)構(gòu)，巧妙的融合了當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族的生活以及“莊園”的特色。每幢別墅分為生活區(qū)、住宿區(qū)和洗浴區(qū)，且內(nèi)外都配備沖浪池。每間別墅面積為400500平方米，相當(dāng)于20間標(biāo)準(zhǔn)房面積之和，還不包括標(biāo)間外的綠化面積，每一棟別墅均配有電熱器、迷你酒吧、IDD電話、上網(wǎng)連接、迷你音響設(shè)備、DVD放影機(jī)、迷你保險(xiǎn)箱、電視機(jī)、咖啡及飲茶設(shè)備。2塞舌爾悅榕度假村塞舌爾悅榕莊在INTENDANCE灣，面臨印度洋。的60棟別墅吸取了塞舌爾的建筑風(fēng)格，巧妙融合了當(dāng)代和殖民時(shí)期以及“莊園”的特色；別墅內(nèi)高且斜的聳陡峭的天花板，休閑陽(yáng)臺(tái)、百葉門(mén)和別具異域色彩的各色織物，營(yíng)造了深具特色的環(huán)境。別墅內(nèi)功能配套寬敞的生活起居亭閣、寬大的日光浴露臺(tái)、室外溫泉按摩池、室外淋浴、礦石蒸療室、帶有淋浴的豪華浴盆、兩別墅中均設(shè)有“鴛鴦”化裝臺(tái)、廚房食品室、賓客浴室、浴衣、吹風(fēng)機(jī)、咖啡茶沖泡餐具、彩色電視、迷你酒吧、保險(xiǎn)箱、國(guó)際長(zhǎng)途直撥電話、空調(diào)。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念，即指針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括地段要素地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）環(huán)境要素自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項(xiàng)目要素目標(biāo)開(kāi)發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯數(shù)據(jù)的整理可用EXCEL表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念，即指針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括地段要素地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）環(huán)境要素自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項(xiàng)目要素目標(biāo)開(kāi)發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯數(shù)據(jù)的整理可用EXCEL表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)

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簡(jiǎn)介：思考1介紹一下你的家鄉(xiāng)水稻種植情況，你有什么改良建議2對(duì)于大面積的干旱、半干旱氣候區(qū)，你是如何安排農(nóng)業(yè)第三節(jié)以畜牧業(yè)為主的農(nóng)業(yè)地域類(lèi)型一大牧場(chǎng)放牧業(yè)1主要分布大面積干旱、半干旱氣候區(qū)2潘帕斯草原的優(yōu)勢(shì)區(qū)位距海港近，促進(jìn)牧場(chǎng)商品性經(jīng)營(yíng)3大牧場(chǎng)放牧業(yè)具有生產(chǎn)規(guī)模大，專(zhuān)業(yè)化程度高的特點(diǎn)氣候溫和草類(lèi)茂盛，優(yōu)良天然草場(chǎng)地廣人稀土地租金低第三節(jié)以畜牧業(yè)為主的農(nóng)業(yè)地域類(lèi)型4阿根廷牧牛業(yè)的改良措施①培育良種牛②改良交通運(yùn)輸條件③開(kāi)辟水源④種植飼料思考3請(qǐng)給我國(guó)的畜牧業(yè)開(kāi)個(gè)改良處方，有何高見(jiàn)1阿根廷為促進(jìn)牧牛業(yè)發(fā)展所做的工作有A開(kāi)辟水源，種植飼料B加強(qiáng)良種牛的培育和牛群病害的研究C改善交通運(yùn)輸條件D加大機(jī)械、化肥的投入ABC2依據(jù)氣候類(lèi)型，下列有大牧場(chǎng)放牧業(yè)的國(guó)家是①英國(guó)、德國(guó)②阿根廷、美國(guó)③丹麥、新西蘭④南非、澳大利亞A①②B②④C③④2D①③B練習(xí)二、乳畜業(yè)隨著城市發(fā)展而形成的面向城市市場(chǎng)的商品化、集約化的畜牧業(yè)地域類(lèi)型，其生產(chǎn)對(duì)象是奶牛，產(chǎn)品是牛奶及其制品。乳畜業(yè)牛奶乳制品不耐貯藏運(yùn)輸不便近消費(fèi)市場(chǎng)城市郊區(qū)半干旱、干旱氣候氣候溫和濕潤(rùn)天然草場(chǎng)為主人工草場(chǎng)地廣人稀地區(qū)城市人口密集地區(qū)肉、皮、毛為主牛奶及奶制品為主較高高外地市場(chǎng)為主本地市場(chǎng)東亞、東南亞、南亞美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、阿根廷、南非小農(nóng)經(jīng)營(yíng)單位面積產(chǎn)量高，但商品率低機(jī)械化水平低科技水平低商品率高農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大科技水平高水熱條件優(yōu)越地表以平原為主廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力資源種植歷史悠久１氣候溫和，草類(lèi)茂盛２地廣人稀土地租金很低３交通便利活動(dòng)1潘帕斯草原的大牧場(chǎng)放牧業(yè)區(qū)位條件1氣候溫暖，草類(lèi)茂盛2地廣人稀，土地租金低3距海港近，水陸交通便利特點(diǎn)生產(chǎn)規(guī)模大，專(zhuān)業(yè)化程度高返回肉、皮、毛為主牛奶及奶制品為主城市周?chē)貐^(qū)西歐最典型地廣人稀地區(qū)阿根廷典型產(chǎn)品分布生產(chǎn)規(guī)模大專(zhuān)業(yè)化程度高商品率高科技水平高商品率高集約化明顯科技和機(jī)械化水平高1氣候溫暖，草類(lèi)茂盛2地廣人稀，土地租金低3距海港近，水陸交通便利1氣候溫涼、潮濕、適宜多汁牧草生長(zhǎng)；2城市化水平高，對(duì)乳畜產(chǎn)品需求量大；3西歐人的飲食習(xí)慣。返回經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，機(jī)械化程度高，商品率高人多地少，生產(chǎn)規(guī)模小靠近城市，集約化、商品化、機(jī)械化明顯規(guī)模大，專(zhuān)業(yè)化程度高返回乳畜業(yè)的分布牛奶乳制品不耐貯藏運(yùn)輸不便近消費(fèi)市場(chǎng)牛奶乳制品不耐貯藏運(yùn)輸不便近消費(fèi)市場(chǎng)返回活動(dòng)2西歐乳畜業(yè)區(qū)位條件氣候溫涼、潮濕、適宜多汁牧草生長(zhǎng)；城市化水平高，對(duì)乳畜產(chǎn)品需求量大；西歐人的飲食習(xí)慣。商品率高、機(jī)械化程度高、集約化程度高、多分布在大城市周?chē)?。特點(diǎn)返回墨累達(dá)令盆地混合農(nóng)業(yè)的區(qū)位條件氣候暖濕，土壤肥沃；地勢(shì)較平坦；灌溉條件好；地廣人稀，生產(chǎn)規(guī)模大；交通發(fā)達(dá)便利；有固定的市場(chǎng)；工業(yè)發(fā)達(dá)，機(jī)械化程度高；政策扶持鼓勵(lì)。四混合農(nóng)業(yè)最主要方式將飼養(yǎng)牲畜與谷物生產(chǎn)有機(jī)結(jié)合2澳大利亞墨累達(dá)令盆地的優(yōu)勢(shì)①農(nóng)場(chǎng)成為一個(gè)良性的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。②農(nóng)民可有效利用時(shí)間安排農(nóng)業(yè)活動(dòng)。③農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具靈活性和對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性。羊毛土地交替秸稈牧草羊糞肥料練習(xí)2①分析上圖1的陰影代表哪個(gè)國(guó)家的什么農(nóng)業(yè)類(lèi)型______________________海港A是________②圖2陰影地區(qū)哪一個(gè)表示混合農(nóng)業(yè)典型代表盆地___，該區(qū)位優(yōu)勢(shì)有___________，主要農(nóng)業(yè)類(lèi)型是_________③圖2國(guó)出口最多的是________________。阿根廷大牧場(chǎng)放牧業(yè)布宜諾斯艾利斯D羊毛、小麥種小麥和牧羊混合經(jīng)營(yíng)良性農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)、靈活有效適應(yīng)市場(chǎng)