小區(qū)物業(yè)管理民事法律關系研究.pdf

1、貴州大學碩士學位論文小區(qū)物業(yè)管理民事法律關系研究姓名：蔣翔云申請學位級別：碩士專業(yè)：民商法指導教師：劉淑芬20070301小區(qū)物業(yè)管理民事法律關系研究摘要中國的物業(yè)管理行業(yè)雖然近年來得到了快速發(fā)展，但作為一個新興行業(yè)，肘于物業(yè)管理的民事法律關系理論研究水平尚不及國外發(fā)達國家，也不及中國其他傳統(tǒng)的民事法律關系。立法上以‘中華人民共和國物業(yè)管理條例》為主的物業(yè)管理法律制度有許多缺陷。雖然新頒布了‘中華人民共和國物權法》，對‘中華人民共和國物

2、業(yè)管理條例》進行了實質(zhì)上的修正和補充，但仍遠未能達到完善。這些都嚴童制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，因此，作者試圖對物業(yè)管理民事法律關系進行分析研究，希望能夠提出一點自己的觀點和有益的建議。在物業(yè)管理法律關系的主體方面，筆者認為應當引入“住戶”的概念，取代“業(yè)主”，設立“業(yè)主代表”和“物業(yè)管理小組”制度，擴充< 中華人民共和國物業(yè)管理條例》調(diào)整的主體范圍。對非業(yè)主使用人重新分類，設立保護非業(yè)主使用人合法利益的制度。將物業(yè)管

3、理人的范圍在有限制條件的前提下，擴大到一切符合法定赍質(zhì)的公司，組織和自然人．在物業(yè)管理法律關系客體方面，主要包括物業(yè)及其附屬設施和物業(yè)行為。筆者將物業(yè)管理行為進行了重新分類。在物業(yè)管理法律關系內(nèi)容方面。筆者主要分析物業(yè)管理相關民事權利，主要包括物業(yè)管理債權性權利和物業(yè)管理物權性權利。物業(yè)管理的債權性權利來源于業(yè)主公約和物業(yè)管理合同。物權性權利來源于建筑物區(qū)分所有權和建筑物相鄰權。本文對業(yè)主公約的特征和法律性質(zhì)，物業(yè)管理合同的性質(zhì)進行了詳

4、細分析．業(yè)主公約是一種具有民事自治法性質(zhì)的特殊契約；物業(yè)管理合同是一種合同法上未列明的復合合同或混合合同，且不應當適用‘消費者權益保護法》。業(yè)主公約和物業(yè)管理合同之間既有聯(lián)系又有區(qū)別，二者有機的結合構成了物業(yè)管理中的債權性內(nèi)容。物業(yè)管理的物權性權利來源于建筑物區(qū)分所有權和建筑物相鄰權。筆者著重分析了區(qū)分所有中的共有部分。主張將小區(qū)共有部分細分為全體業(yè)主共有部分和部分業(yè)主共有部分，并按照各個部分業(yè)主共有部分為單位成立物業(yè)管理小組，負責管理