我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)初始登記制度研究.pdf

1、作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一項(xiàng)基本制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)初始登記一直在不動(dòng)產(chǎn)登記中扮演著舉足輕重的角色。不動(dòng)產(chǎn)初始登記是在總登記之外，首次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行的經(jīng)常性登記。不動(dòng)產(chǎn)初始登記的特點(diǎn)是：第一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的首次登記，第二是一種經(jīng)常登記，第三不動(dòng)產(chǎn)初始登記的權(quán)利范圍是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，主要包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和抵押權(quán)。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)初始登記立法的缺陷是：立法層級(jí)過(guò)低、立法層次過(guò)多、并且極不統(tǒng)一。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)初始登記研究和立法中對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和城市房

2、屋所有權(quán)涉及較多，在今后的理論研究和立法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)初始登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)初始登記、抵押權(quán)和地役權(quán)初始登記的研究，完善不動(dòng)產(chǎn)初始登記的權(quán)利范圍。不動(dòng)產(chǎn)初始登記程序主要包括申請(qǐng)和審查兩部分。在申請(qǐng)階段，與其他登記制度不同，初始登記申請(qǐng)人包括權(quán)利人和代理人，申請(qǐng)方式包括單方申請(qǐng)和代理申請(qǐng)，初始登記申請(qǐng)應(yīng)提供申請(qǐng)書，并根據(jù)不同的不動(dòng)產(chǎn)類型提供不同的申請(qǐng)文件。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)初始登記審查采取“區(qū)分申請(qǐng)要件審查”的方式，即原則上對(duì)不

3、動(dòng)產(chǎn)初始登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，但是對(duì)于一些不必要或是不可能實(shí)質(zhì)審查的申請(qǐng)文件則采用形式審查的方式進(jìn)行審查。審查程序包括初審、收件、復(fù)審、公告與異議、繳費(fèi)，其中，公告和異議程序只在不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)屬狀況不明的情況下進(jìn)行。審查后果包括三種：準(zhǔn)予登記、暫緩登記和拒絕登記。初始登記原則上采用登記生效的方式，但是對(duì)于地役權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的初始登記則采登記對(duì)抗主義，對(duì)于因法律文書或政府征收決定設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及房屋的合法建造設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況，不動(dòng)產(chǎn)初