房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及制度建設(shè).pdf

1、本文在對(duì)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控成效不大是由于長(zhǎng)期以來(lái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緊密相關(guān)的制度改革滯后，并詳細(xì)分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度因素，從而對(duì)相關(guān)的制度建設(shè)提出建議。 全文包括導(dǎo)論共分為五個(gè)部分： 導(dǎo)論主要闡明了論文的研究動(dòng)機(jī)、背景、研究方法與思路。 第一部分，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，

2、對(duì)改善群眾居住條件也起著十分重要的保障作用，它不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)又是社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)出的外部性、公共性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性、信息不完全性是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)；制度是影響市場(chǎng)效率的重要因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行需要健全的土地、金融、稅收等制度基礎(chǔ)，當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)，政府應(yīng)擔(dān)負(fù)起制度建設(shè)的重任，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 第二部分，我國(guó)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與宏觀調(diào)控分析。首先，介紹了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

3、展歷程，對(duì)近年房地產(chǎn)的源頭、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的基本情況進(jìn)行了分析：從土地開(kāi)發(fā)及使用面積、土地交易價(jià)格兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)源頭市場(chǎng)進(jìn)行了說(shuō)明；從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、資金來(lái)源對(duì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行了描述；從商品房?jī)r(jià)格、價(jià)格收入比以及空置率三個(gè)方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀，充分的數(shù)據(jù)描述了宏觀調(diào)控的背景。其次，對(duì)近年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了歷史回顧，著重分析了政府在土地、金融和稅收幾方面所采取的宏觀調(diào)控及其政策目標(biāo)。最后，分析了宏觀調(diào)控的效果，指

4、出房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)投資仍然高漲，住房供需結(jié)構(gòu)失衡狀況未得到改善，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控所取得的成績(jī)與目標(biāo)之間仍存在著一定差距。 第三部分，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度因素分析。第一，房地產(chǎn)金融制度。首先，從房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高度依存性，金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的替代性，指出房地產(chǎn)金融制度建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性；其次，分析了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)金融制度存在的問(wèn)題及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)稅收制度。首先對(duì)“房地產(chǎn)業(yè)稅收”這個(gè)

5、概念進(jìn)行界定，其次指出了現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅制存在的主要問(wèn)題及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響。第三，土地管理制度。首先分析了通過(guò)土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性與可行性，其次分析了我國(guó)土地價(jià)格秩序混亂，土地閑置以及土地違法違規(guī)等現(xiàn)行土地管理制度中存在的問(wèn)題，及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響。 第四部分，完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)探討。該部分主要對(duì)房地產(chǎn)金融的制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)、土地和住房保障制度等的改革完善分別進(jìn)行了詳細(xì)的分析，

6、并提出建議。第一，房地產(chǎn)金融的制度建設(shè)：建立多元化融資機(jī)制，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范，規(guī)范住房公積金運(yùn)作，健全房地產(chǎn)金融法規(guī)。第二，房地產(chǎn)業(yè)稅收制度建設(shè)：規(guī)范房地產(chǎn)取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平；與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種的改革；提高房地產(chǎn)稅收總體稅負(fù)水平。第三，土地管理制度的完善：完善土地儲(chǔ)備制度的相關(guān)法律，合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，建立地價(jià)調(diào)控體系，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)

7、控職能。第四，完善住房保障制度和取消預(yù)售制度。 本文的主要貢獻(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 第一，作者分析了市場(chǎng)失靈在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)，給政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提供了理論依據(jù)；從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行所需要的制度條件，并指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控成效不大是由于長(zhǎng)期以來(lái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緊密相關(guān)的制度改革滯后，政府應(yīng)從制度建設(shè)入手，才能標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。 第二，作者提出了影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)