[學(xué)習(xí)]撫順融信新天地項(xiàng)目初步策劃

1、區(qū)域分析,撫順宏觀(guān)經(jīng)濟(jì),北京萬(wàn)聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),2012. march,城市概況,撫順是一座因歷史而影響中國(guó)，以資源而聞名世界的現(xiàn)代工業(yè)城市 ；它位于遼寧省東部山區(qū)，呈東南高，西北低之勢(shì)。市區(qū)位于撫順西部渾訶河谷沖積平原上，呈東西走向，南北為山地；美麗的渾河由東至西將市區(qū)分割成南北兩部分市區(qū)的南北寬約6-8公里，東西長(zhǎng)約30公里。渾河宛如一條彩帶橫貫市區(qū)，是一座美麗的帶狀城市；撫順市下轄四區(qū)三縣和兩個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。四區(qū)為新?lián)釁^(qū)

2、、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)。三縣為撫順縣、新賓滿(mǎn)族自治縣、清原滿(mǎn)族自治縣。兩個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、撫順勝利經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ；,圖1.1：撫順在中國(guó)的地理位置,,,東北地區(qū),圖1.2：撫順的行政區(qū)劃,河西新區(qū),人口情況,到2011年底，撫順戶(hù)籍總?cè)丝谶_(dá)到223.2萬(wàn)人，其中，市區(qū)人口139.6萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2%；進(jìn)入2005年以后，撫順人口自然增長(zhǎng)率基本為負(fù)增長(zhǎng)，只有2007年的增長(zhǎng)率為正的，而常住人口仍在持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明撫順

3、人口的增長(zhǎng)來(lái)源主要是外來(lái)人口的遷入，反映了撫順的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了較強(qiáng)的吸引力； 從右圖1.4可以看出，撫順人口目前在遼寧省的五個(gè)主要城市中是最少的；但根據(jù)撫順市人才發(fā)展報(bào)告規(guī)劃預(yù)測(cè)，撫順2015年人口將超過(guò)230萬(wàn)人；未來(lái)?yè)犴樔丝诘脑鲩L(zhǎng)將為住宅及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)有力的發(fā)展動(dòng)力。,圖1.3：撫順市戶(hù)籍人口增長(zhǎng),圖1.4：撫順市人口與遼寧省其他城市對(duì)比,資料來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局,GDP情況,撫順GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)，2009年增長(zhǎng)率為16

4、%，實(shí)現(xiàn)GDP662.4億元；與沈陽(yáng)的增長(zhǎng)速度基本一致；雖然目前撫順GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與沈陽(yáng)2005年的水平，但其將持續(xù)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，到2011年，其GDP接近沈陽(yáng)2005年GDP水平的三分之一；從右圖1.6可以看出，撫順GDP在遼寧省幾個(gè)主要城市中是最低的；GDP增長(zhǎng)率雖然到達(dá)了16%，但在幾個(gè)主要城市中也是最低的；,圖1.5：撫順與沈陽(yáng)GDP增長(zhǎng)對(duì)比及預(yù)測(cè),圖1.6：撫順GDP與遼寧省其他城市對(duì)比,,區(qū)域整體概況及未來(lái)規(guī)劃,城

5、市規(guī)劃－遼寧中部城市圈2005年4月7日，沈陽(yáng)、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺7城市市長(zhǎng)共同簽署《遼寧中部城市群（沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)）合作協(xié)議》；“遼寧中部城市圈”以沈陽(yáng)為中心，在半徑150公里范圍內(nèi)囊括了阜新、鐵嶺、撫順、本溪、鞍山、丹東、營(yíng)口、錦州等八個(gè)外圍城市，形成了一個(gè)以沈陽(yáng)為龍頭的城市圈；撫順正好位于這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；隨著七城市合作協(xié)議的簽署，撫順的發(fā)展將得到周邊城市更多的配合支持，將會(huì)帶來(lái)更多周邊城市人群來(lái)?yè)犴樫?gòu)物或?qū)で蟀l(fā)

6、展，從而為撫順的房地產(chǎn)和商業(yè)的進(jìn)一步繁榮提供更大的需求量,圖1.15：沈陽(yáng)在中部城市圈的區(qū)位,區(qū)域整體概況及未來(lái)規(guī)劃,撫順城市規(guī)劃描述,圍繞“三至五年再造一個(gè)撫順”目標(biāo)，撫順堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整；按照“人居向渾河兩岸集聚、工業(yè)向外圍園區(qū)集中”的發(fā)展戰(zhàn)略，全力打造“兩區(qū)兩帶”發(fā)展格局；依托沈撫同城化和“千萬(wàn)噸煉油、百萬(wàn)噸乙烯”工程，建設(shè)石油煉化、精細(xì)化工、新材料產(chǎn)業(yè)基地，打造國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地；西部產(chǎn)業(yè)區(qū)（沈撫同城

7、新區(qū)）發(fā)展以特色裝備制造業(yè)、冶金新材料為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；東部產(chǎn)業(yè)區(qū)（國(guó)家精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)）發(fā)展石化產(chǎn)品深加工和精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)；南環(huán)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶（南環(huán)路沿線(xiàn)兩側(cè)）發(fā)展冶材、塑料和油母頁(yè)巖綜合利用等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家級(jí)油母頁(yè)巖綜合利用示范基地；渾河生態(tài)商住景觀(guān)帶。建設(shè)渾河北岸濱河路和渾河中部段濱河公園。沿渾河兩岸發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)；未來(lái)?yè)犴樦饕怨I(yè)發(fā)展為主，預(yù)計(jì)撫順居民的生活水平仍將進(jìn)一步得到提升；,區(qū)域整體概況及未來(lái)規(guī)劃

8、,其他影響因素“振興東北”政策在“振興東北”的宏觀(guān)政策背景下，遼寧省將推動(dòng)以大連為中心的遼東半島城市圈和沈陽(yáng)為中心的遼寧中部城市群的發(fā)展，形成沿海與內(nèi)陸互動(dòng)的對(duì)外開(kāi)放格局，撫順正好位于遼寧中部城市群；撫順市所在的遼寧中部城市群經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、高加工度原材料基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；可以預(yù)見(jiàn)“振興東北”政策支持下的東北經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，撫順作為遼寧重要的城市有著良好的發(fā)展前景，特別是金融、貿(mào)易等第三

9、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為商用房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期的利好；,小結(jié),,通過(guò)對(duì)撫順宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和城市整體規(guī)劃的了解，我們可以看出：遼寧中部城市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為撫順帶來(lái)豐富機(jī)遇，也為撫順的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的支持條件；通過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、外商直接投資等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出撫順的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，反映出“振興東北”政策的實(shí)際效果，同時(shí)也推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展；雖然與遼寧省其他主要城市相比撫順在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上仍有較大的差距，但其加速發(fā)展

10、的趨勢(shì)意味著撫順的城市地位有很大的提升潛力，商業(yè)地產(chǎn)也將有較大的升值空間；,區(qū)域分析,項(xiàng)目地塊研究,北京萬(wàn)聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),2012. march,項(xiàng)目基本指標(biāo),項(xiàng)目位置：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西側(cè)占地面積：92480平方米建筑面積：727982平方米容積率： 7.7地塊形狀：規(guī)矩方正地塊規(guī)劃用途：居住、商業(yè)出讓年限：居住70年、商業(yè)40年住宅：住宅部分以回遷為主，少量進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售商業(yè)：商業(yè)部分以銷(xiāo)售為主，少量進(jìn)行回遷,項(xiàng)目基本指

11、標(biāo),,核心商圈,撫順火車(chē)站,本案位于撫順市核心商圈的“龍眼”位置，緊鄰火車(chē)站，具有明顯的地標(biāo)性，是未來(lái)城市形象極為重要的標(biāo)志性建筑。,,,位于撫順核心商圈、主要交通干線(xiàn)——新?lián)釁^(qū)商圈、裕民路以及中央大街沿線(xiàn)上，是撫順人流、車(chē)流最繁華區(qū)域。未來(lái)一些綜合體相繼開(kāi)發(fā)，中央大街將成為撫順的 “ 第五大道 ” 。,小結(jié),交通路況較好，火車(chē)站、汽車(chē)站聚集，是撫順到周邊城市和東西交通的主要交通樞紐。 距離沈陽(yáng)市20多分鐘車(chē)程。,交通條件,區(qū)位認(rèn)知

12、,新?lián)釁^(qū)域是撫順市傳統(tǒng)的商業(yè)和居住聚集區(qū)，有著極高的區(qū)域認(rèn)知度； 隨著城市建設(shè)的東遷，居住區(qū)逐漸東移，但商業(yè)區(qū)仍然保留，隨著該商業(yè)區(qū)發(fā)展，大商、金匯、中興、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的落成，促成了該區(qū)域更加活躍的商業(yè)氛圍；,市場(chǎng)分析,商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析,北京萬(wàn)聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),2012. march,由于市調(diào)時(shí)間較短，多數(shù)數(shù)據(jù)以網(wǎng)絡(luò)收集為主，可能與現(xiàn)狀出現(xiàn)稍微偏差，所以以下數(shù)據(jù)僅作為初步定位參考，不作為最終市調(diào)數(shù)據(jù),商業(yè)市場(chǎng)概況,撫順商業(yè)數(shù)量相對(duì)較少

13、，因此在報(bào)告中世邦魏理仕將本項(xiàng)目的整體和區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)一起進(jìn)行描述；由于撫順的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在市區(qū)范圍內(nèi)，因此本報(bào)告將主要對(duì)撫順市區(qū)范圍內(nèi)的新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)的商業(yè)進(jìn)行研究；按商業(yè)聚集程度來(lái)看：目前撫順的商業(yè)主要集中在中央大街，中央大街商圈也是撫順目前唯一一個(gè)市級(jí)商業(yè)區(qū)。另外還有新華、望花、東洲3個(gè)商業(yè)聚集區(qū)；（?。簴|洲區(qū)只有一個(gè)大商百貨店，后面不獨(dú)立研究）目前撫順市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量為182,200平方米（

14、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主指百貨公司和購(gòu)物中心）；本項(xiàng)目與撫順各商業(yè)聚集區(qū)的位置關(guān)系如下圖所示：,商業(yè)市場(chǎng)概況,從上表我們可以看出：撫順各個(gè)商業(yè)區(qū)，主要以百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店和商品市場(chǎng)為主；目前撫順各個(gè)商業(yè)區(qū)中還沒(méi)有購(gòu)物中心供應(yīng)出現(xiàn)；,撫順市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)業(yè)態(tài)匯總分析,從上表我們可以看出：撫順各個(gè)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾和超市傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占較大比例；而休閑娛樂(lè)在業(yè)態(tài)中所占比例相對(duì)較低，相對(duì)缺乏；,撫順市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類(lèi)型匯總分析,商業(yè)市場(chǎng)概況,從

15、上表我們可以看出：撫順各主要百貨商場(chǎng)沒(méi)有國(guó)際一線(xiàn)服裝品牌進(jìn)駐；由于撫順是個(gè)三線(xiàn)城市，因此絕大部分國(guó)際知名的時(shí)尚品牌暫時(shí)不會(huì)考慮進(jìn)駐撫順商業(yè)市場(chǎng)；從品牌組合的雷同程度來(lái)看：最主要集中在百貨上面。由于百貨業(yè)態(tài)較為單一，因而不得不面臨著雷同的品牌和樓層組合；,撫順市各優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目代表品牌,商業(yè)市場(chǎng)概況,中央大街商圈商業(yè)項(xiàng)目位置示意圖,商業(yè)市場(chǎng)概況,中央大街現(xiàn)有商業(yè)類(lèi)型供應(yīng)面積比例,中央大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,3.6 中央大街商圈概括,中央

16、大街商圈現(xiàn)有商業(yè)主要以百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店和商品市場(chǎng)幾種商業(yè)類(lèi)型為主。目前商圈沒(méi)有購(gòu)物中心；除了以上幾種商業(yè)類(lèi)型，區(qū)域內(nèi)還有比較多的街鋪。多為小吃、服裝等生活配套服務(wù)商業(yè)，規(guī)模小且檔次低；從商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，主要以服裝服飾和餐飲為主，較缺乏娛樂(lè)業(yè)態(tài)；作為撫順唯一的市級(jí)商業(yè)區(qū)，中央大街商圈吸引全市的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。商圈覆蓋了各種消費(fèi)檔次；隨著步行街的不斷改造和升級(jí)，會(huì)提升整個(gè)中央大街商圈的檔次和氛圍；未來(lái)幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的相續(xù)開(kāi)業(yè)，會(huì)加

17、劇整個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然也為消費(fèi)者提供更多的選擇；,小結(jié),撫順目前只有中央大街一個(gè)主要商圈。整個(gè)商業(yè)環(huán)境較凌亂，商業(yè)檔次普遍偏低；部分國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的超市大賣(mài)場(chǎng)、家居賣(mài)場(chǎng)和電器賣(mài)場(chǎng)都開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)駐撫順市場(chǎng)，這幾種業(yè)態(tài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不過(guò)會(huì)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)這幾種業(yè)態(tài)的需求；撫順現(xiàn)有的品牌以中檔為主，國(guó)際一二線(xiàn)品牌幾乎沒(méi)有；需求上看，中檔年輕時(shí)尚品牌受眾廣，市場(chǎng)接受度高，而中高端的時(shí)尚品牌目前尚未被普遍認(rèn)知；從商業(yè)主題上看，現(xiàn)有商業(yè)普遍缺乏鮮明

18、主題，特點(diǎn)不鮮明，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象突出；業(yè)態(tài)上，主要以零售為主，購(gòu)物和餐飲、休閑、娛樂(lè)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)不夠，部分綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)部各物業(yè)功能互補(bǔ)性較差；硬件上，現(xiàn)有大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目從立面、內(nèi)飾、采光、通風(fēng)、導(dǎo)引系統(tǒng)、停車(chē)等方面已經(jīng)較為落后，整體的購(gòu)物環(huán)境較差，越來(lái)越難以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)休閑購(gòu)物消費(fèi)的需求；從未來(lái)供應(yīng)看，中央大街商圈未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量還是較大的，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。不過(guò)一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，會(huì)提升整個(gè)商圈的商業(yè)檔次和環(huán)境。另外購(gòu)物中心類(lèi)

19、型的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在明年進(jìn)入撫順市場(chǎng)，豐富整個(gè)撫順市場(chǎng)的商業(yè)類(lèi)型，TESCO的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐有可能會(huì)打破大商壟斷的商業(yè)格局；本項(xiàng)目臨近中央大街商圈，商業(yè)位置較好。項(xiàng)目應(yīng)突出產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃方面的特色，和潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有所差異。項(xiàng)目應(yīng)該突出餐飲、娛樂(lè)和兒童類(lèi)業(yè)態(tài)，和現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)生錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；,項(xiàng)目定位,撫順宏觀(guān)經(jīng)濟(jì),北京萬(wàn)聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),2012. march,項(xiàng)目整體定位,分物業(yè)定位,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品定位,客戶(hù)定位,消費(fèi)者定位,業(yè)態(tài)定

20、位,產(chǎn)品定位,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品定位,客戶(hù)定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定位,,城市高度企業(yè)高度項(xiàng)目高度,項(xiàng)目整體定位,,面臨挑戰(zhàn)——原有撫順商業(yè)地產(chǎn)：聚集性、中小規(guī)模、業(yè)態(tài)陳舊新型撫順商業(yè)地產(chǎn)：由核心商區(qū)向東西兩側(cè)分散、大規(guī)模、大品牌開(kāi)發(fā)商凝聚，新的商業(yè)形態(tài)和運(yùn)作模式已經(jīng)逼近撫順。一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的商業(yè)操盤(pán)大戰(zhàn)即將打響。,浙商國(guó)際商貿(mào)城、財(cái)富廣場(chǎng)、西一路項(xiàng)目、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目,城市高度——1、大型商業(yè)項(xiàng)目、品牌開(kāi)發(fā)商的介入，撫順商

21、業(yè)市場(chǎng)已不再年輕；2、大型商業(yè)項(xiàng)目正擔(dān)負(fù)推進(jìn)城市建設(shè)、促進(jìn)物流發(fā)展的先鋒隊(duì)角色，對(duì) 沈撫同城、經(jīng)濟(jì)一體化起到重大推進(jìn)作用，熱化副城經(jīng)濟(jì)；3、面對(duì)沈撫同城，集中臟亂的城市商業(yè)與沈陽(yáng)大城市商業(yè)環(huán)境正逐步對(duì)位， 新?lián)釁^(qū)貴為重量級(jí)商圈，大片的舊商業(yè)環(huán)境急需改造。 需要一個(gè)建筑，標(biāo)志沈撫同城的大商業(yè)格局已經(jīng)展開(kāi)…,目前城市印象——1、以煤炭為主的東北老工業(yè)基地；2、煙

22、塵多、城市形象差；3、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差； 肩負(fù)改變城市形象決心的使命…,項(xiàng)目高度——1、臥藏?fù)犴槾笊倘χ堁蹖毾?，更肩?fù)城市地標(biāo)之使命…2、我是地標(biāo)、我是榜樣、我要改變撫順城市印象、我要做撫順大商業(yè)形象 的代言人，我要給撫順的商業(yè)天空一抹綠色……3、軟性上放大鏡樹(shù)立誠(chéng)信標(biāo)桿，硬性上規(guī)劃商業(yè)生態(tài)空間，規(guī)劃屋頂、露臺(tái)、 地面生態(tài)公園系

23、統(tǒng)。 不僅僅是商業(yè)項(xiàng)目，也具有城市發(fā)展的政治意義…,未來(lái)城市印象預(yù)判—— 新?lián)釁^(qū)商圈，成為沈撫同城后新副城的物流集散地，商圈形象被幾個(gè)大項(xiàng)目進(jìn)一步刷新。 萬(wàn)達(dá)——現(xiàn)代感十足的購(gòu)物廣場(chǎng) 浙商——財(cái)富味濃厚的物流中心

24、 那時(shí)，這個(gè)商圈還需要什么？ 比肩他們，我們?nèi)绾握疚唬?從未來(lái)反推，我們用心思考現(xiàn)在…,項(xiàng)目整體定位——沈撫城市綜合體——一座城市的決心和力量從這里開(kāi)始…,項(xiàng)目整體定位,分物業(yè)定位,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定位,規(guī)劃區(qū)域,此區(qū)域高層部分,選擇考慮：由于

25、此區(qū)域較為獨(dú)立，并緊鄰城市河道，擁有一定的自然景觀(guān)優(yōu)勢(shì)；此區(qū)域交通較為便利，但車(chē)流量較少，適于作為高端住宅項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃,住宅物業(yè)市場(chǎng)定位,以綜合體的高形象和豐富配套為核心賣(mài)點(diǎn)的高檔城市住宅面向中高端、二次置業(yè)客戶(hù)的升級(jí)產(chǎn)品,城市核心商圈住宅?頂級(jí)大配套,住宅物業(yè)客戶(hù)定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客戶(hù)：年輕白領(lǐng)首次置業(yè)者，但由于家庭背景較好，收入穩(wěn)定，能夠承受較高的單價(jià),,,IV 偶得客戶(hù)：外地購(gòu)房客戶(hù)以投

26、資、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為主要目的，認(rèn)可本區(qū)域在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的知名度,I 核心客戶(hù)：新?lián)?、順城區(qū)的地緣性中高端客戶(hù)職業(yè)特征：大型企事業(yè)單位管理層、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等年齡特征：35-45歲之間置業(yè)目的：改善居住,II 重要客戶(hù)：撫順市其它區(qū)域的中高端客戶(hù)其職業(yè)、年齡特征與地緣客戶(hù)相似置業(yè)目的：改善居住和投資兼顧,住宅產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素分析及其與項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的切合,項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位于以改善型需求為主的地緣型中高端收入群體： 年齡3

27、5-45歲之間； 職業(yè)為大中型企事業(yè)單位管理層、私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)公務(wù)員等； 一般受教育程度較高。,,,目標(biāo)客戶(hù)群體,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),產(chǎn)品,資源,景觀(guān),氛圍,驅(qū)動(dòng)因素,,,自然景觀(guān)最易打動(dòng)，對(duì)園林景觀(guān)有相當(dāng)?shù)男蕾p能力，能夠感知到好的園林景觀(guān)價(jià)值點(diǎn)。,追求舒適的居住環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，對(duì)可以標(biāo)定身份的建筑物有要求。,占有城市資源的欲望，要求完善便利的配套資源。,高尚的，能夠彰顯身份社區(qū)環(huán)境，追求一流的生活質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)。,地塊平整方

28、正，可以營(yíng)造出集中的中央園林景觀(guān)。,舒適型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，超值產(chǎn)品亮點(diǎn)，氣勢(shì)非凡的建筑物體量。,絕佳的黃金地段，先進(jìn)城市要素集合，綜合體提供的完善配套。未來(lái)無(wú)限升值潛力。,高檔居住區(qū)域，尊貴業(yè)主生活體驗(yàn)。,,本項(xiàng)目的戶(hù)型配比建議：,住宅物業(yè)產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)主要為二次置業(yè)者，因此對(duì)戶(hù)型尺度的需求較大，偏愛(ài)舒適的戶(hù)型；區(qū)域內(nèi)的主流戶(hù)型：順城區(qū)、城東新區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品多為高端產(chǎn)品，因此主流戶(hù)型就是100

29、-110平米的兩居和 130-140平米的三居。,,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則,住宅物業(yè)產(chǎn)品定位,住宅物業(yè)產(chǎn)品策略,,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則,,,立足于主流市場(chǎng)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn),以市場(chǎng)平臺(tái)要素集合為基本保障,適當(dāng)創(chuàng)新增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 以綜合物業(yè)的高形象與豐富配套做為產(chǎn)品增值點(diǎn)。,在達(dá)到市場(chǎng)平臺(tái)水平的基礎(chǔ)上，以綜合體的高形象和豐富配套為核心賣(mài)點(diǎn)的高檔城市住宅,住宅物業(yè)發(fā)展建議原則：,以市場(chǎng)平臺(tái)要

30、素集合為基本保障,適當(dāng)創(chuàng)新增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 以綜合物業(yè)的高形象與豐富配套做為產(chǎn)品增值點(diǎn)。,規(guī)劃設(shè)計(jì)——合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體驗(yàn)現(xiàn)代城市生活意向 戶(hù)型設(shè)計(jì)——亮點(diǎn)突出的市場(chǎng)主流產(chǎn)品品質(zhì) 園林景觀(guān)——富有特色的觀(guān)賞型園林景觀(guān)設(shè)計(jì) 公共空間及配套設(shè)施——打造具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目增值點(diǎn),原則細(xì)化,項(xiàng)目整體定位,分物業(yè)定位,消費(fèi)者定位,業(yè)態(tài)定位,產(chǎn)品定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定位,商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)者定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客

31、戶(hù)：渾河北岸區(qū)域的住宅客戶(hù)由于渾河北岸一帶開(kāi)發(fā)的比較早，許多中高端客戶(hù)居住于此，而與渾河南岸的距離又比較近，因此存在大量本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者。,,,IV 偶得客戶(hù)：沈陽(yáng)市其它城市的中高端消費(fèi)者,I 核心客戶(hù)：綜合體內(nèi)部消費(fèi)者一些商家和與政府有密切往來(lái)的客戶(hù)；SOHO及寫(xiě)字樓中的商務(wù)客戶(hù)及其業(yè)務(wù)往來(lái)；住宅客戶(hù)的日常消費(fèi)。,II 重要客戶(hù)：新?lián)釁^(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)者酒店的常住客戶(hù)或往來(lái)客戶(hù)；在周邊寫(xiě)字樓中工作的白領(lǐng)；周邊高檔社區(qū)如

32、浙江商廈中的業(yè)主。,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,目標(biāo)消費(fèi)者的主要消費(fèi)需求：目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求為本項(xiàng)目提供了發(fā)展以下業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊缺少大型娛樂(lè)以及餐飲業(yè)態(tài),餐 飲 (滿(mǎn)足各類(lèi)人群特別是商務(wù)消費(fèi)需要，同時(shí)帶動(dòng)人氣) 日常購(gòu)物 (大型超市有利于吸引外來(lái)消費(fèi)者) 休閑娛樂(lè) (滿(mǎn)足各類(lèi)人群特別是商務(wù)消費(fèi)需要) 商務(wù)服務(wù) (滿(mǎn)足商務(wù)人群消費(fèi)需要) 集中市場(chǎng) （滿(mǎn)足周邊客群以及購(gòu)物客群）,建議將餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚零

33、售作為重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)。,業(yè)態(tài)分布平面圖,底商部分為沿街商鋪,SOHO VILLA,小型集中市場(chǎng),集中市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃：由于本區(qū)域處于商業(yè)核心區(qū)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)出最大話(huà)，最終規(guī)劃為集中體市場(chǎng)；集中體建議規(guī)劃總面積為30000平米以?xún)?nèi)，單層6000-7000平米；地下一層為超市賣(mài)場(chǎng)；1、2層為時(shí)尚市場(chǎng)（定位時(shí)冠以主題：如韓國(guó)城、女人街等）；3層為兒童樂(lè)園；此部分商業(yè)除地下一層以及三層外，全部對(duì)外進(jìn)行分割銷(xiāo)售。,沿街商鋪,SOHO

34、 VILLA,,主力商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議,街鋪物業(yè)發(fā)展建議原則,街鋪物業(yè)業(yè)態(tài)定位,街鋪物業(yè)的產(chǎn)品策略,,街鋪物業(yè)發(fā)展建議原則,,,從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，滿(mǎn)足該群體消費(fèi)需求的主流業(yè)態(tài),臨主要交通干道排布，營(yíng)造商業(yè)氛圍，單體符合業(yè)態(tài)需求,產(chǎn)品面積分割、專(zhuān)業(yè)配置及建筑形式上滿(mǎn)足定位業(yè)態(tài)需求。 營(yíng)造特色商業(yè)氛圍,,建筑形式以2層街鋪為主，局部3層，單層最小分割單位為150平米左右,餐飲業(yè)可以上二層，因此建筑形式建議為二層街鋪，局部可做3層，做足面積。

35、柱距為8米時(shí)商業(yè)劃鋪?zhàn)罱?jīng)濟(jì)。面寬進(jìn)深比為1：2左右時(shí)，商鋪感覺(jué)寬敞而不局促。餐飲對(duì)此要求較高。,建議單層最小分割單位為150平米左右，可以兼顧餐飲、娛樂(lè)和其他中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。建議尺度：柱距8米，面寬8米，進(jìn)深18米 層高：首層4.5m、2層3.8m建筑設(shè)計(jì)時(shí)需考慮某些業(yè)態(tài)的特殊需求（如餐飲的煙道、風(fēng)道等），使每個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)保持靈活性，提高其價(jià)值。,根據(jù)對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的研究，面積需求以100-300平

36、米的居多，300-600平米的和600-1000平米的次之。,空間組合方式——以144平米為基本的組合單位，可大可小，保持靈活性,采用比較靈活的結(jié)構(gòu)形式，使各銷(xiāo)售單位之間可以實(shí)現(xiàn)自由組合，以滿(mǎn)足不同面積需求的客戶(hù)或租戶(hù)的要求。按照此種空間組合方式，可以實(shí)現(xiàn)的面積組合為：144m2、288m2、432m2、576m2，720m2……,第一種下小上大的方式，主要指僅需要在一層實(shí)現(xiàn)導(dǎo)入功能的中等規(guī)模店鋪，如餐飲、便民超市。第二種一層小

37、單位的方式，主要指必須在一層實(shí)現(xiàn)商品交易的小型店鋪，如音像制品店、書(shū)報(bào)、便利店等小規(guī)模店鋪。第三種上下相同的方式，主要指可以直接考慮租用或購(gòu)買(mǎi)上下兩層的店鋪。如茶藝館、酒吧、餐廳、美容美發(fā)等。,商業(yè)氛圍營(yíng)造——遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識(shí)別便利,通過(guò)色彩和建筑形式設(shè)計(jì)，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感；首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要設(shè)計(jì)足夠的面寬，保證店鋪的進(jìn)入性和櫥窗展示功能；,商業(yè)氛圍營(yíng)造——霓虹廣告就是人氣，做

38、立面前提前設(shè)計(jì)安排,商業(yè)氛圍營(yíng)造——臨城市交通次干道，其對(duì)外形象和昭示性是提升商業(yè)價(jià)值的主要方面。,使用用大面積落地玻璃窗及更具活力的外立面設(shè)計(jì)；通過(guò)外部燈光及綠化設(shè)計(jì)，增加商鋪前區(qū)域與道路的區(qū)隔感；給每商鋪設(shè)計(jì)較大面積的戶(hù)外空間，由其自主充分利用，營(yíng)造豐富個(gè)性空間；南側(cè)街鋪不建議設(shè)計(jì)外廊，通過(guò)各店鋪陽(yáng)傘營(yíng)造活力和人氣。,商業(yè)建筑,人行通道,,,,,室外場(chǎng)地,商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議,沿街商鋪,SOHO VILL

39、A,,SOHO VILLA物業(yè)發(fā)展建議原則,SOHO VILLA 產(chǎn)品定位,SOHO VILLA產(chǎn)品策略,,SOHO VILLA發(fā)展建議原則,,,保持功能彈性，突出產(chǎn)品價(jià)值,控制單體面積，保持功能彈性，可做商業(yè)或辦公。 通過(guò)包裝、主題廣場(chǎng)等方式著力商業(yè)氛圍的營(yíng)造，同時(shí)以主題廣場(chǎng)等特色空間維系與其他物業(yè)的關(guān)聯(lián)。,小型獨(dú)棟建筑，可商、可辦公,SOHO VILLA商業(yè)案例研究——中國(guó)紅街,中國(guó)紅街位于工體東側(cè)，工體東路與三里屯路之間，集休閑

40、、購(gòu)物、娛樂(lè)、觀(guān)光為一體。占地面積9111.25平方米，總建筑面積70061平方米，六個(gè)獨(dú)立樓體構(gòu)成，包括商業(yè)和甲級(jí)寫(xiě)字樓建成后的中國(guó)紅街將形成一條全長(zhǎng)２６０米，由50余家國(guó)際頂級(jí)商鋪組成的立體式商業(yè)長(zhǎng)廊。定位國(guó)際頂級(jí)精品商業(yè)街,,商業(yè)裙樓,寫(xiě)字樓,商業(yè)街鋪面寬8米，自由組合式戶(hù)型格局，形成通透、開(kāi)闊的空間，適應(yīng)多元態(tài)店鋪功能。,裙樓由多個(gè)獨(dú)立單元體構(gòu)成，二層以連廊連通；商業(yè)共三層,一 層,二 層,2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)樓為二

41、層獨(dú)立商業(yè)；1號(hào)、3號(hào)、6號(hào)樓，1--3層為商業(yè)及4--14層為甲級(jí)寫(xiě)字樓一層相互獨(dú)立，二層平臺(tái)連通。單體分割式排布增加南北向的臨街面，更便捷的交通組織,,東,西,SOHO VILLA商業(yè)案例研究——建外SOHO,位置：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路 總規(guī)模：占地16.9萬(wàn)平方米 ；建筑面積70萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型多樣，包含14棟公寓，4棟soho辦公，2棟寫(xiě)字樓，4棟別墅商業(yè)體,二期綜合體,,,,,建外SOHO——商業(yè)分割為多個(gè)獨(dú)立的商業(yè)裙，靈活

42、處理，方便出售,商鋪面積100-600平方米，獨(dú)立進(jìn)出口。四棟獨(dú)立的商業(yè)別墅樓，九個(gè)獨(dú)立的商業(yè)裙樓。多個(gè)獨(dú)立體分割，增加鄰街面，處理更靈活。3層連廊將各處商業(yè)連通，成為步行商業(yè)街商業(yè)裙樓共三層,,,,,,,,,,,,,,,商業(yè)裙樓,,獨(dú)立商業(yè)樓,SOHO VILLA 商業(yè)特征,相互獨(dú)立，自成體系，便于分別打造商業(yè)形象獨(dú)立建筑體系，相互干擾小獨(dú)立的豎向交通使得建筑形式可以到達(dá)3層或者4層建筑形式上的獨(dú)立以及使用的靈活性，使得

43、大單購(gòu)買(mǎi)成為可能,SOHO VILLA商業(yè)氛圍營(yíng)造,SOHO VILLA商業(yè)氛圍營(yíng)造方法： 盡可能多的玻璃面大面積的招牌和廣告空間連廊和橋趣味性路標(biāo)轉(zhuǎn)角處弧形設(shè)計(jì),玻璃外廊與大面積的招牌和廣告空間,玻璃外廊為業(yè)主提供了大面積的廣告空間。,采用大幅玻璃外立面，提供盡可能大的形象展示面,為未來(lái)的商家或者辦公企業(yè)提供足夠的形象展示面，同時(shí)也與項(xiàng)目整體的城市化意向相符合。,轉(zhuǎn)角處設(shè)計(jì)為弧形，有利于提升商業(yè)價(jià)值和增強(qiáng)對(duì)街的進(jìn)入性,,,,

44、7 ~ 10m,,,,,SOHO VILLA,部分頂層可通過(guò)連廊和橋連接，增強(qiáng)2層和3層的進(jìn)入性，提升商業(yè)價(jià)值,連廊可以增加2層3層商業(yè)的進(jìn)入性，有利于提升其商業(yè)價(jià)值?？紤]到功能的彈性，連廊可拆卸，使得villa完全獨(dú)立私密。,盡可能多的玻璃面與趣味路牌提示,趣味性的路牌提示，增加商業(yè)情趣。,商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位,建議街鋪的最小可分割面積為150平方米左右,建議小獨(dú)棟商業(yè)單體面積為1500－2000平方米左右,餐飲一般需求的面積至少在20

45、0－300平米左右，快餐和休閑餐飲可以在100－200平米左右； 日常購(gòu)物和商務(wù)服務(wù)等業(yè)態(tài)對(duì)面積需求一般不高，在100－200平米之間即可； 結(jié)合各種業(yè)態(tài)的需求，建議最小可分割面積為150平米，可自由組合成為300，450，600平米等等； 由于街鋪3、4層的價(jià)值銳減，因此建議沿街商鋪只做2層，局部3層。,大型餐飲、洗浴、健身等業(yè)態(tài)的需求面積一般在2000平米左右； 大型獨(dú)立商業(yè)對(duì)樓層的要求不高，一般可以上到3層； 由于存在辦

46、公的可能性，樓層可以提高，因次建議小獨(dú)棟商業(yè)的層數(shù)為3層。,商業(yè)物業(yè)客戶(hù)定位,自購(gòu)經(jīng)營(yíng)者,投資客,街鋪商業(yè)以餐飲做為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，面積較大。客戶(hù)以自購(gòu)并用于經(jīng)營(yíng)為主。商業(yè)獨(dú)棟的設(shè)置，將吸引需要獨(dú)立營(yíng)業(yè)空間的品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)。 區(qū)域即將聚集的旺盛人氣，吸引眾多經(jīng)營(yíng)戶(hù)來(lái)此置業(yè)開(kāi)店。,較小面積商鋪的設(shè)置，方便了看好本項(xiàng)目的投資者購(gòu)買(mǎi)。 部分實(shí)力經(jīng)營(yíng)者，出于未來(lái)發(fā)展考慮基對(duì)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值潛力的認(rèn)可，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)，并暫時(shí)出租。,項(xiàng)目整體定位,分物業(yè)定位

47、,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品定位,客戶(hù)定位,項(xiàng)目定位,SOHO物業(yè)市場(chǎng)定位,以高性?xún)r(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣(mài)點(diǎn)的彈性商務(wù)物業(yè)為成長(zhǎng)型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場(chǎng)所,城市核心商務(wù)區(qū)?創(chuàng)新產(chǎn)品,SOHO物業(yè)市場(chǎng)定位,以高性?xún)r(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣(mài)點(diǎn)的彈性公寓物業(yè)為成長(zhǎng)型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場(chǎng)所,城市核心商務(wù)區(qū)?創(chuàng)新產(chǎn)品,SOHO物業(yè)客戶(hù)定位,,,,,III,II,I,IV,,III 邊緣客戶(hù)：其他行業(yè)的本地小型公司如金融、

48、法律、咨詢(xún)、貿(mào)易等服務(wù)行業(yè)的小型企業(yè)，規(guī)模在5-10人左右,,,IV 偶得客戶(hù)：外地公司駐沈陽(yáng)代表處由于有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來(lái)，需要常駐沈陽(yáng)的企業(yè)，規(guī)模一般在5-10人,Ⅱ重要客戶(hù)：從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小公司行業(yè)特征：廣告公司、策劃公司、設(shè)計(jì)公司、 公關(guān)公司等企業(yè)規(guī)模：10-20人,Ⅰ核心客戶(hù)：中小面積需求的居住、投資客戶(hù)年齡特征：20—35歲之間置業(yè)需求：首次購(gòu)房、婚房、投資,SOHO物業(yè)產(chǎn)品定位,戶(hù)

49、型面積配比：,戶(hù)型設(shè)計(jì)原則： 靈活分割，可商可住 功能彈性強(qiáng)，內(nèi)部不分割，單體間可相互組合,SOHO物業(yè)發(fā)展建議原則,SOHO物業(yè)產(chǎn)品定位,SOHO物業(yè)的產(chǎn)品策略,,,SOHO物業(yè)發(fā)展建議原則,,寫(xiě)字樓形象的外立面展示。 成本控制型物業(yè)，形成高性?xún)r(jià)比。 合適的面積配比，靈活的戶(hù)型設(shè)計(jì)以及完善商務(wù)配套服務(wù)，牢牢抓住核心客戶(hù)置業(yè)敏感點(diǎn)。,,成本控制型，把錢(qián)花在看得見(jiàn)的地方,寫(xiě)字樓的品質(zhì)，公寓的配置,高性?xún)r(jià)比亮點(diǎn)——寫(xiě)字樓品質(zhì)的公

50、寓,通過(guò)大面積玻璃窗及類(lèi)材質(zhì)的使用，打造極具寫(xiě)字樓形象的外立面。首層設(shè)置大堂，水牌等寫(xiě)字樓特征的商務(wù)配置。品牌電梯配置。寫(xiě)字樓布線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)。,單戶(hù)作基本分割，內(nèi)部不做劃分，可改造性強(qiáng)；不提供中式廚房，預(yù)留西式廚房空間；框架剪力墻結(jié)構(gòu)，節(jié)省開(kāi)發(fā)商成本；,內(nèi)部簡(jiǎn)單劃分，可改造性強(qiáng)；建議不做中廚，設(shè)計(jì)為空間靈活的西式廚房。,,各單體之間可靈活組合，適應(yīng)各類(lèi)客戶(hù)需求。,標(biāo)準(zhǔn)層面積800～1000平米各單元間的隔墻盡量采用非承

51、重墻體，以實(shí)現(xiàn)各單元的靈活組合。如圖示意：,可設(shè)置的創(chuàng)新戶(hù)型——LOFT,摒棄一“層”不變的平層模式，創(chuàng)新躍層格局?？臻g或上躍，或下躍，豐富的空間變幻。,總結(jié),北京萬(wàn)聯(lián)行房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),2012. march,本策劃方案以可操作為第一策劃標(biāo)準(zhǔn)，最大化符合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)律以及市場(chǎng)需求，從而更高的保證項(xiàng)目可行性；本項(xiàng)目操作階段，重點(diǎn)要體現(xiàn)“組合”的概念，從居住角度、從商業(yè)角度、從辦公角度，著重體現(xiàn)本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合性；本項(xiàng)目商業(yè)部分