期房買受人面臨的欺詐風險之法律問題研究.pdf

1、隨著我國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展,商品房預售已成為主要的商品房銷售方式。商品房預售不僅對房地產開發(fā)商自身廣籌資金、搞活經營、避免風險等起著重要作用,而且對活躍房地產市場,促進居民住房條件的改善也有積極意義。
　　但近幾年在商品房預售過程中出現了很多問題。商品房預售合同的標的,實質上是在房屋建成后依約交足房價款并獲得其所有權的一種“期待權”。在合同約定的期限屆滿,房屋建成后,買受人才可憑這種“期待權”,要求房地產開發(fā)商依約交付所購買的房屋

2、,向自己轉讓房屋的所有權。商品房預售合同標的的非現實性、履行周期的長期性以及買賣雙方實際地位的不平等,決定了期房買受人在購買商品房時,面臨著一定風險,加之房地產開發(fā)商的欺詐行為,如無證開發(fā)、重復預售、虛假廣告宣傳等,使這種風險大大提高了。本文對期房買受人面臨的欺詐風險進行法律分析,目的是使人們弄清楚商品房預售市場中欺詐行為的表現形式和構成要件,以便充分、全面地保護期房買受人的合法權益,完善防范欺詐行為的買受人的權益保護機制,以維護商品房

3、預售市場的正常交易秩序,促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。
　　本文共兩萬余字,除引言和結論外,分為四部分,主要內容如下:第一部分,首先介紹了商品房預售制度的由來、概念及其形式;肯定
　　了商品房預售的積極意義,也揭示了其自身蘊涵的風險。其次,對商品房預售合同的性質爭論作了闡述,將其界定為遠期交貨合同,這有利實際操作中的法律運用;對預售合同之買受人的基本權利進行了分析,以對后文的期房買受人的權益保護之探討做理論鋪墊。最后,研究了商

4、品房預售欺詐的概念、特征及法律構成要件,有助于對預售欺詐有一個總體的認識。
　　第二部分,通過結合實例的方法對期房買受人在商品房預售中面臨的典型欺詐風險進行了實證分析;總結了開發(fā)商欺詐行為給買受人帶來的風險及造成的法律后果,對預售欺詐行為有一個清晰、完整的論證。
　　第三部分,對現有期房買受人的權益保護機制進行了探討。首先從買受人的自我防范與保護入手,提請買受人提高自我保護意識,針對預售中的欺詐行為積極采取自力救濟措施,買受

5、人合法救濟行為應得到法律上的肯定。其次,闡述了我國商品房預售的制度安排,對預售主體市場準入制度、預售合同登記備案制度和預售款監(jiān)管制度的基本內容作了介紹和分析,并在此基礎上指出了其在實際操作中的局限性。再次,在《合同法》對買受人權益保護方面,主要從格式條款規(guī)制的角度論述了其對期房買受人的權益保護。最后,對《物權法》中不動產預告登記制度的定義、特征、適用范圍及效力幾個方面進行解析,肯定了預告登記制度在預防“一房數賣”及維護期房買受人利益方面

6、的積極作用。
　　第四部分,對如何完善期房買受人權益保護機制進行了深入思考。針對現存預售制度的缺陷和不足,從法律適用和相關制度及體系的健全方面,提出了完善期房買受人權益保護機制的意見:第一,加大開發(fā)商的違法成本,適用《消費者權益保護法》對期房買受人進行保護,明確期房買受人作為消費者的法律地位,以彌補現有法律、法規(guī)對買受人保護力度不足的缺陷。第二,完善商品房預售的基本制度,一方面嚴格房地產開發(fā)商的市場準入,從而降低不合格開發(fā)商帶來的

7、各種風險;另一方面加強商品房預售款的監(jiān)管,在借鑒香港預售款監(jiān)管經驗的基礎上，建議引入有公信力的第三方監(jiān)管的模式,以保障預售款的?？顚Ｓ?防范買受人的購房風險。第三,完善商品房預售市場信息系統(tǒng),以改善買受人與開發(fā)商信息掌握不對稱的局面,制止預售中的不法行為。
　　目前,專門研究商品房預售市場中開發(fā)商欺詐行為理論的文章不多。本文從保護期房買受人合法權益,促進預售市場健康發(fā)展的角度出發(fā),針對期房買受人面臨的欺詐行為產生的風險進行了系統(tǒng)的