我國商品房預售制度存在的合理性分析.pdf

1、商品房預售,是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給預購人,并由預購人支付定金或者房價款的行為。
　　商品房預售方式首創(chuàng)于香港。因房地產開發(fā)所需資金數(shù)額巨大、開發(fā)周期長,同時還要承擔市場變化的風險,采用預售方式,既可使房地產開發(fā)企業(yè)在施工過程中獲得部分建設資金,加快資金回籠,減輕借貸壓力,并可將部分房產市場風險轉移出去。商品房預售已為世界許多國家和地區(qū)接受,并且成為一些國家或地區(qū)房屋銷售的主要方式。比如,中國大陸于1994

2、年建立了預售許可制度,僅僅十余年時間,目前商品房預售所占有的銷售比例已經達到了80％以上。但是,商品房預售在開發(fā)商融資方面存在大量監(jiān)管空白,使消費者與銀行存在極高的制度風險,被普遍認為是房地產市場各種失信、違約、侵權乃至欺詐行為的根源之一,不利于房地產市場的可持續(xù)健康發(fā)展。于是,在中國大陸引發(fā)了商品房預售制度存廢之爭的大討論。
　　其實,任何制度都是一把雙刃劍,有利有弊,關鍵在于如何對其利弊加以權衡,取其重而用之。預售只是一種銷售

3、模式,目前預售占到了我國商品房買賣的絕大多數(shù),可見其擁有強大的生命力和適應性。貿然予以廢除,難免會影響到我國剛剛有所起色的房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時,世界上很多國家都有預售制度,并且在適用過程中沒有出現(xiàn)我國目前存在的問題。
　　本文將著重對商品房預售制度存在的合理性進行剖析論述,同時擬構建適當?shù)闹贫葘︻A售制度的弊端予以抑制。本文由以下四部分構成:
　　第一部分:我國商品房預售制度的現(xiàn)狀分析。該部分簡要論述了商品房預售制度的產生

4、和發(fā)展情況,并仔細分析了商品房預售制度存在的主要問題。
　　第二部分:我國商品房預售制度存在的現(xiàn)實意義。該部分首先從經濟學角度分析商品房預售制度存在的價值;再從實證主義分析法學角度,描述了商品房預售制度之于房地產業(yè)及各利益關聯(lián)體的重大意義,同時客觀中立地陳述了該制度的負面影響;最后,對我國商品房預售制度的法律規(guī)范進行了梳理,為下文的制度完善建議作了鋪墊。
　　第三部分:商品房預售中的風險防范。該部分對商品房預購人、金融機構和