基于模糊數(shù)的住宅折舊評(píng)估方法與應(yīng)用研究.pdf

1、住宅折舊的確定是評(píng)估既有住宅價(jià)值的關(guān)鍵，可協(xié)助評(píng)估師對(duì)收益性財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分析和比較，為后續(xù)進(jìn)行的住宅抵押、投資、保險(xiǎn)、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供科學(xué)的房地產(chǎn)現(xiàn)值依據(jù)。目前，我國(guó)在住宅折舊的評(píng)估上存在諸多問題:(1)住宅折舊包括有形折舊和無(wú)形折舊兩部分，在大多數(shù)評(píng)估實(shí)例中，只對(duì)有形折舊即實(shí)物折舊進(jìn)行評(píng)估，而很少對(duì)無(wú)形折舊進(jìn)行評(píng)估。無(wú)形折舊未能在住宅折舊評(píng)估中得到充分的體現(xiàn)。(2)住宅折舊評(píng)估方法缺乏深入的研究。因此，合理地構(gòu)建住宅折舊指標(biāo)體系以及科學(xué)

2、地對(duì)住宅折舊進(jìn)行評(píng)估顯得尤為重要。
　　 本文以確定住宅折舊度為研究目的，對(duì)住宅折舊評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建、指標(biāo)權(quán)重的確定、評(píng)估方法的應(yīng)用進(jìn)行了深入研究，并獲得一定成果。主要研究?jī)?nèi)容為:
　　 (1)在查閱、分析研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，考慮實(shí)物折舊、功能折舊、外部折舊三個(gè)方面，建立了住宅折舊評(píng)估指標(biāo)體系及相應(yīng)的折舊評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。
　　 (2)在考慮等級(jí)個(gè)數(shù)和相鄰等級(jí)之間模糊關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出了應(yīng)用隸屬函數(shù)構(gòu)

3、建了評(píng)估等級(jí)模糊集，能夠較好地處理等級(jí)間“亦此亦彼”的模糊關(guān)系。
　　 (3)應(yīng)用區(qū)間數(shù)改進(jìn)的層次分析法確定住宅折舊指標(biāo)權(quán)重。由于住宅折舊評(píng)估指標(biāo)大多為無(wú)量綱定性指標(biāo)，客觀數(shù)據(jù)難以獲取，選用主觀方法——層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重。提出應(yīng)用區(qū)間數(shù)對(duì)層次分析法改進(jìn)，能更好地體現(xiàn)評(píng)價(jià)時(shí)的模糊性，并能較好反映出指標(biāo)之間的優(yōu)先關(guān)系。
　　 (4)提出應(yīng)用物元理論對(duì)住宅折舊影響因素進(jìn)行分析，并結(jié)合模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)住宅折舊進(jìn)行綜合評(píng)估，