城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、 分類號(hào)： 學(xué) 校 代 碼 ： 10069 密 級(jí) ： 研究生學(xué)號(hào)： 120149078 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估研究 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估研究 Urban Underground Space of Commercial Building Land Value Evaluation Research 研 究 生 姓 名 ： 馬 婷 婷 專 業(yè) 名 稱 ： 資產(chǎn)評(píng)估 指導(dǎo)教師姓名：張國旺（教授） 論文提

2、交日期：2016 年 5 月 學(xué)位授予單位：天津商業(yè)大學(xué) 摘 要 近年來，伴隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，土地資源的稀缺性顯得尤為重要，城市擴(kuò)展由平面轉(zhuǎn)向立體開發(fā)，地下空間的開發(fā)和利用成為城市發(fā)展的新方向。2007 年《物權(quán)法》的頒布，為城市地下空間土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估和評(píng)估方法的選取提供了法律依據(jù)。 地下空間的有償使用已成為必然趨勢(shì)， 如何顯化地下空間土地使用權(quán)的價(jià)值、 建立一套行之有效的價(jià)格體系和評(píng)估方法成為目前急需解決的問題。然而，在

3、地下空間開發(fā)的過程中，地下空間的功能顯現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在大型地下空間綜合體，以及用在商場、停車場、文化、娛樂等建設(shè)中。通過對(duì)地下空間的開發(fā)利用狀況進(jìn)行調(diào)研， 將城市地下空間使用情況分為盈利性和非盈利性。本研究主要對(duì)盈利性地下空間進(jìn)行研究，即地下商業(yè)用地。 由于國內(nèi)的地下空間開發(fā)利用尚處于起步階段， 許多方面仍存在不足。 本文第一部分，對(duì)研究背景和意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究思路進(jìn)行了介紹。文章第二部分，對(duì)相關(guān)的基本理論和方法進(jìn)行了介

4、紹。文章第三部分，對(duì)城市商業(yè)建筑地上與地下土地使用權(quán)價(jià)值影響因素進(jìn)行對(duì)比分析， 分別對(duì)影響地上與地下土地價(jià)格的因素進(jìn)行介紹并梳理。 文章第四部分， 對(duì)城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估方法進(jìn)行介紹。 文章第五部分， 以天津市某購物廣場為例進(jìn)行分析。文章第六部分，是本文的結(jié)論與展望。本文的主要結(jié)論如下： （1）當(dāng)相同結(jié)構(gòu)和層數(shù)的房地產(chǎn)，不含地下空間土地利用時(shí)，我們不用考慮地上建筑物分?jǐn)偟叵陆ㄖ锊糠值膬r(jià)值， 可以采取市場法進(jìn)行評(píng)估

5、； 當(dāng)含地下空間土地利用時(shí)， 地下樁基礎(chǔ)的成本需要地上建筑物與地下分?jǐn)偂?因?yàn)榻?jīng)過工程中的大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明， 從造價(jià)分?jǐn)偟慕嵌葋砜矗?地上建筑物需要分?jǐn)傄欢ū壤A(chǔ)的價(jià)值作為成本，所以本文選取地上建筑物分?jǐn)?15%的房地產(chǎn)總價(jià)值對(duì)其進(jìn)行計(jì)算。 （2）在評(píng)估方法的選擇方面，應(yīng)該考慮實(shí)際情況進(jìn)行選取。地下空間的可比交易實(shí)例不多的城市，不宜采用市場法；成本法的操作過程過于復(fù)雜，一般需要進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)研，浪費(fèi)大量人力、物力，也一般不使用；對(duì)于方