農村房屋所有權與宅基地使用權流轉法律問題探析.pdf

1、依照物權法的基本原則,農村村民本應有權自由處分屬于自己的財產——農村宅基地上的房屋。而事實上,根據目前我國相關法規(guī),由于對農村宅基地流轉的限制,一定程度上造成了對農村村民位于農村宅基地上房屋所有權的實現(xiàn)障礙。在這樣的法律狀況下,我國農村地區(qū)僅存在房產市場而無地產市場。但同時房屋和土地一體的自然聯(lián)系,則使得農村住宅流轉陷于困境,相應的農村住宅流轉也就不能實現(xiàn),于是加劇了房屋權利私有與宅基地集體所有之間嚴重的法律沖突。根據“宅基地使用權的取

2、得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”和“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”的規(guī)定,從一個側面說明,法律是允許農村住宅自由流轉的。又根據“公民的個人財產,包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產”以及“所有權人對所有物享有占有、使用、收益和處分的權能”的規(guī)定,可以看出,因農民對其房屋享有所有權,故其可以自由處分,實現(xiàn)房屋的流轉。既然宅

3、基地為集體所有,而根據“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設,但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”的規(guī)定可認為,農村宅基地使用權是不可流轉的。將上述相關規(guī)定結合起來看,房屋的可流轉與農村宅基地的不可流轉沖突明顯地暴露出來了。于是,這兩個沖突直接導致了不同所有權實現(xiàn)的矛盾,根據“申請農村村民住房所有權轉移登記,受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組

4、織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構應當不予辦理”的規(guī)定,顯然農民對其住宅所有權的實現(xiàn)存在困難。
　　 法律作為文字規(guī)范,往往受到客觀環(huán)境和主觀表達的局限,其對現(xiàn)實的囊括和未來的預測不可能面面俱到,因此出現(xiàn)法律空白也無可厚非。因此法學理論和司法實踐都允許法官通過法律推理參照其他法律規(guī)范來處理相關案件。但是我們也看到,實務界對該類案件的處理大相徑庭,其判決結果的巨大差異已經影響了法律的權威性,因此對該問題進行理論探討已是