非法轉讓、倒賣土地使用權罪研究——以房地產公司股權轉讓為視角.pdf

1、土地是重要的生產資料和自然資源。在我國目前土地所有權公有制度下，土地使用權可以依照法律規(guī)定流轉。
　　房地產公司以土地使用權為其主要資產，并通過土地使用權的流轉實現財富積累。但依據現行土地管理法規(guī)，土地使用權轉讓的條件較為嚴苛，因此，近年來，房地產公司通過股權轉讓方式獲取土地使用權的行為已成為業(yè)界新舉。面對此種行為，不同態(tài)度涌現。部分學者認為，房地產公司股權轉讓行為是房地產公司在法律許可的范圍內，為減少成本追求利潤最大化而做出的最

2、優(yōu)選擇，此種轉讓行為沒有變更土地使用權權屬主體，且完全符合公司法關于股權轉讓的規(guī)定，故是合法的民事行為，不屬于犯罪行為。然而，實務界許多人士卻認為房地產公司股權轉讓行為僅是表面形式，其真正意圖是為了掩蓋土地使用權的非法買賣，在處理案件時應當透過現象看本質，房地產公司股權轉讓行為實質是非法轉讓土地使用權，符合《刑法》第228條規(guī)定的非法轉讓、倒賣土地使用權罪的構成要件，是犯罪行為。然而，由于法律對于房地產公司股權轉讓行為的法律性質沒有清晰

3、的界定，理論界與實務界也未得出統(tǒng)一的定論。致使在實務中，對于此類行為，同案不同判。
　　除引言外，全文共分為四個部分：
　　第一部分：以兩個典型案例引出本文的研究對象，并分析以股權方式轉讓土地使用權現象產生的原因。首先，列舉了以股權轉讓形式轉讓土地使用權的兩個典型案例，這兩個相同的案例卻出現了罪與非罪兩種極端的處理結果。其次，通過兩個案例的呈現，分析此類行為頻發(fā)的原因。以股權轉讓方式實現土地使用權的流轉，具有成本低、程序簡單

4、、實務中操作較為容易等優(yōu)點，符合商事主體謀求利益最大化的特征。最后，結合本文的研究對象即房地產公司股權轉讓行為，揭示本文的語境設定，即房地產公司以股權方式轉讓土地使用權的行為通常發(fā)生在國有土地二級市場中。
　　第二部分：探討非法轉讓、倒賣土地使用權罪。首先介紹此罪的立法溯源，分析此罪的立法背景。其次，剖析此罪的犯罪構成要件。最后，簡要介紹在司法實務中認定為此罪的幾種常見的行為模式。
　　第三部分：分析房地產公司股權轉讓行為的

5、法律性質。首先，列舉了理論界與實務界對于此類行為的不同觀點。其次，介紹本文的觀點：房地產公司以股權形式轉讓土地使用權的行為是合法的，不屬于犯罪行為。主要從四方面進行論證：其一，土地使用權轉讓與股權轉讓是兩個完全不同的法律關系；其二，對主觀牟利目的進行認定，房地產公司股權轉讓行為是商事主體正當的逐利行為，其主觀上不具有非法牟利性；其三，根據刑法法益侵害性理論，沒有法益侵害就沒有犯罪，房地產公司股權轉讓行為沒有法益侵害性，故不屬于犯罪行為；