經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)城中村改造與管理問(wèn)題研究.pdf

1、過(guò)去30多年來(lái)，隨著我國(guó)城市化的高速發(fā)展，在許多城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)了城市化的副產(chǎn)品一城中村。城中村生活著大量的以廉租房收入為生的村民，聚居著維系社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大量廉價(jià)勞動(dòng)力，還有眾多的“草根階層”----流動(dòng)人口，是城市發(fā)展中的一個(gè)功能特殊、但建設(shè)問(wèn)題、治安問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題異常嚴(yán)重的社區(qū)，迫切需要治理。對(duì)城中村的治理，過(guò)去一直是采用“嚴(yán)打”、“整治”之類(lèi)的行政手段來(lái)進(jìn)行的，既治表不治里又缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。本文結(jié)合在深圳市進(jìn)行城中村治理的工作

2、實(shí)踐，深入研究了城中村實(shí)施物業(yè)管理和政府激勵(lì)下的村民自治管理模式，論證分析了城中村推行物業(yè)管理的意義、難點(diǎn)、對(duì)策和政府激勵(lì)的必要性、合理性以及激勵(lì)邊界問(wèn)題，為政府的有關(guān)決策提供了理論和實(shí)證依據(jù)以及具有可操作性的政策建議。
　　 ⑴系統(tǒng)分析了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)城中村的形成、特殊功能以及存續(xù)的必要性；基于“公地悲劇”理論對(duì)城中村建設(shè)狀況的惡果進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，實(shí)證分析了城中村的社會(huì)管理狀況及突出問(wèn)題，提出了客觀認(rèn)識(shí)城中村的觀點(diǎn)和對(duì)城中

3、村進(jìn)行治理的依據(jù)?；诖?，提出了以城中村城市化為目標(biāo)對(duì)城中村進(jìn)行改造和實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)基本途徑。研究結(jié)論表明：城中村改造并不是要“消滅”城中村或?qū)Τ侵写濉耙徊鹆酥?；不管城中村改造進(jìn)展到何種程度，對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理都是必需的治理途徑；城中村改造是城中村城市化的形象工程(硬件建設(shè))，而城中村實(shí)施物業(yè)管理則是營(yíng)造城市化的軟環(huán)境。
　　 ⑵基于物業(yè)管理的公共產(chǎn)品屬性和“搭便車(chē)”現(xiàn)象的根源分析，研究并確認(rèn)了城中村物業(yè)管理合同的有效性

4、，揭示了城中村物業(yè)管理收費(fèi)難的深層次原因，提出了以改變?nèi)说乃枷胗^念為核心的對(duì)策與策略。
　　 ⑶建立了城中村物業(yè)管理模式的博弈模型，通過(guò)對(duì)作為相關(guān)利益主體的政府、村集體和社會(huì)物業(yè)管理公司的博弈模型均衡分析，確認(rèn)了社會(huì)物業(yè)管理公司與城中村村集體合作是最佳的城中村物業(yè)管理模式。
　　 ⑷基于物業(yè)管理效應(yīng)的正外部性和政府職能的分析，研究并確認(rèn)了政府激勵(lì)城中村物業(yè)管理的必要性、合理性。研究成果表明，城中村物業(yè)管理效應(yīng)的正外部性，

5、造成了該市場(chǎng)領(lǐng)域的供給不足，難以達(dá)到帕累托最優(yōu)，而只有政府激勵(lì)(這種激勵(lì)也能滿(mǎn)足政府訴求)能使該外部效應(yīng)內(nèi)在化，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)資源的有效配置。進(jìn)而，論文結(jié)合深圳市各區(qū)政府激勵(lì)城中村實(shí)施物業(yè)管理政策措施的效果分析，提出了防止“政府失靈”、具有長(zhǎng)效機(jī)制的、按有效建筑面積對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理予以資金扶持的激勵(lì)邊界建議。此外，論文還基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)分析，提出了實(shí)現(xiàn)城中村物業(yè)管理規(guī)范化的建議。論文的研究成果針對(duì)的是我國(guó)社會(huì)