重慶市地票交易收益分配問題研究.pdf

1、2009年1月，中共中央國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》(國發(fā)(2009)3號)，要求重慶“穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，開展土地實物交易和指標(biāo)交易試驗，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，率先探索完善配套政策法規(guī)。”地票交易制度建立，它為破解城鄉(xiāng)發(fā)展的瓶頸，將城市的資源和要素向農(nóng)村引進(jìn)，最終優(yōu)化土地資源配置，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提出了很好

2、的解決辦法。地票交易模式健康運行的關(guān)鍵是要構(gòu)建合理的收益分配機制，本文以構(gòu)建合理的地票交易收益分配機制為核心任務(wù)。首先，分析重慶市地票交易收益來源及形成；其次，對重慶市地票交易收益分配的現(xiàn)狀、問題及存在原因進(jìn)行逐一分析；再次，通過各利益主體之間博弈關(guān)系分析，從政府視角得出獲取最大社會效益的策略組合；最后提出構(gòu)建合理地票交易收益分配機制的保障措施和對策建議。主要的研究結(jié)論如下：
　　 ⑴“地票”實質(zhì)是農(nóng)村建設(shè)用地依法復(fù)墾為耕地，驗

3、收合格后的等面積的建設(shè)用地指標(biāo)，“地票交易”是一種實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)的市場配置途徑和方式。其特點一是“地票交易”使掛鉤指標(biāo)可以跨區(qū)域調(diào)劑和交易；二是以“先補后占”替代“先征后補”的用地模式。切實保護(hù)耕地，有利于重慶市堅守217.07×104hm2的耕地保有量，有利于確保耕地質(zhì)量；三是通過市場配置方式優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地空間布局，促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)；四是打破城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元格局，激活城鄉(xiāng)要素市場。五是地票制度及農(nóng)村土地交易所平臺成為

4、妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶改中轉(zhuǎn)戶農(nóng)民退出集體土地的途徑之一。
　　 ⑵由于收益分配缺乏統(tǒng)一依據(jù)，土地產(chǎn)權(quán)模糊，收益分配政府主導(dǎo)主體地位的現(xiàn)狀以及相關(guān)法律監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致收益分配存在各區(qū)縣參與收益分配主體不一致，分配比例及格局差異較大，收益分配缺乏統(tǒng)一管理及收益分配市場化程度較低等方面的問題。
　　 ⑶收益分配涉及的各利益主體以及區(qū)域、城鄉(xiāng)之間的利益博弈關(guān)系中，各主體之間的博弈均需要在相互合作和降低收益比例的情況下才能保證整體效

5、益的最大化。同時，區(qū)域之間，地票流出區(qū)縣較多，而地票流入?yún)^(qū)縣相對較少，按照佩爾茲曼模型，前者屬于大集團，存在整體偏好不明確和搭便車現(xiàn)象，不易形成合力；而地票流入?yún)^(qū)縣則屬于小集團，在可以獲得較大利益預(yù)期下，他們?nèi)菀捉Y(jié)成壟斷聯(lián)盟，操縱地票交易價格。
　　 ⑷提出了重慶市地票交易收益分配的建議，在明確收益分配機制構(gòu)建原則的基礎(chǔ)之上，按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系和投資關(guān)系厘清收益分配主體，還分別根據(jù)不同權(quán)力主體、落地指標(biāo)的去向以及現(xiàn)有法律來確定了收益分