中國城市土地儲備制度運行機制研究.pdf

1、我國現行的土地儲備制度是政府或政府授權機構依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過依法收回/收購和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲備，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種土地管理制度，是土地使用制度深化改革過程中的制度創(chuàng)新。從幾年的實踐看來，土地儲備制度的實施對于扶持并深化國企改制/規(guī)范土地市場運行/保障土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實現/加速城市更新/促進城市建設/激活房地產市場/增加地方財政收入等

2、方面發(fā)揮了積極的促進作用。但是，隨著實踐的不斷深入，各方面問題也不斷顯現，進一步的理論探討也隨之展開。 本文嘗試從土地儲備制度的運行機制方面探討完善土地儲備制度/提高土地儲備機構效率的措施，采用定性分析和定量分析相結合的方法，綜合運用土地經濟學/城市經濟學/宏微觀經濟學等理論，從城市土地儲備計劃調控機制/金融支持機制/風險管理機制和績效管理機制等方面結合實際地進行深入研究和有益探討，為我國城市土地儲備實踐提供決策支持。主要內容包

3、括： 首先，在歸納我國土地儲備制度的初始目標和功能定位基礎上，從實踐中土地儲備制度的效果和影響與初始目標的偏離現象入手，探討了偏軌原因，并針對性地提出了分階段建立多層次的目標體系/建立從中央到地方的法律體系/重構土地收益分配格局/建立有效的土地儲備制度運行機制等對策。 其次，分析了城市土地儲備運作中計劃調控的機理及意義/設計了年度土地儲備計劃和供應計劃編制的技術路線/討論了計劃土地儲備量地影響因素和測算方法/分析了影響土

4、地市場需求的諸多因素，設計了土地市場需求的組合預測模型及計劃土地供應量的測算方法。 再者，借鑒荷蘭/瑞典在土地儲備資金籌措方面的具體做法和美國永久土地基金/德國魯爾土地基金以及我國港/澳土地基金等的組織運作案例，提出構建以地方政府為依托的土地基金資金支持結合土地儲備機構自身融資的二元融資模式為解決我國土地儲備融資困難的現實舉措，并設計了滿足既定前提條件下我國土地基金的運作流程。 然后，界定了城市土地儲備風險和風險管理的概

5、念，從土地儲備機構角度，簡要設計了土地儲備風險管理的目標和基本原則，討論了如何完善和加強土地儲備風險管理。并結合實際，著重研究了土地儲備實踐中的難點，屬于風險控制策略的劃撥國有土地收購定價機制。 隨后，界定了我國城市土地儲備績效管理的層面/目的與意義，歸納了實施城市土地儲備績效管理的障礙及基礎條件，提出了完善城市土地儲備績效管理的組織架構優(yōu)化設計及模式建議。針對實施非經營性項目和實施經營性項目兩類土地儲備機構，分別設計了城市土地