當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

1、<p>　　當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析與防范</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在多種風(fēng)險(xiǎn)。在不斷發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎地防御發(fā)展過(guò)程中積累的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力，保持房地產(chǎn)行業(yè)及金融市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出防范措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞

2、：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防御措施 </p><p>　　2000年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的鼓勵(lì)政策來(lái)推動(dòng)住房消費(fèi)。以上海成功申辦世博會(huì)和北京成功申奧為契機(jī)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資持續(xù)保持較快速度的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍在改善居民居住條件的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。然而，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、房地產(chǎn)價(jià)格虛高、商品房空置率迅速上升、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不理性等問(wèn)題

3、凸顯，隨之而來(lái)的是我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)日益增加。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)概述 </p><p>　　世界第一家土地開(kāi)發(fā)銀行是1769年在德國(guó)西里西亞省誕生的。迄今為止，世界房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)跨越了240年的歷史，但真正意義的房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展則是在20世紀(jì)30年代。當(dāng)時(shí)，美國(guó)正式建立了類(lèi)似商業(yè)銀行管理體制的房地產(chǎn)金融體系。在美國(guó)的影響下，特別是在二戰(zhàn)后，一些歐美

4、發(fā)達(dá)國(guó)家結(jié)合本國(guó)的金融制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，建立了各具特色的房地產(chǎn)金融體系。 </p><p>　　房地產(chǎn)金融從服務(wù)的對(duì)象上來(lái)劃分，包括針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民住宅建設(shè)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要的部分；從服務(wù)內(nèi)容上來(lái)劃分，有房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算及房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主要服務(wù)內(nèi)容。 </p><p>　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指在銀

5、行為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過(guò)程中，由于受到各種非預(yù)期的因素影響，使得銀行的實(shí)際回報(bào)與預(yù)期的回報(bào)發(fā)生偏差并因此遭受經(jīng)濟(jì)損失。那些不穩(wěn)定的因素統(tǒng)稱為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投資、高利潤(rùn)的行業(yè)，本身就具備很高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相互介入后，如果其中一方支持過(guò)度，就容易引起信用膨脹問(wèn)題，從而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，誘發(fā)危機(jī)。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾種類(lèi)型 </p&

6、gt;<p>　?。ㄒ唬┵Y金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn) </p><p><b>　　1.信用風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者無(wú)力償還或不愿償還導(dǎo)致的房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)稱之為信用風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性，企業(yè)償還能力無(wú)保障，而銀行方面信用評(píng)定方法及貸款決策存在問(wèn)題時(shí)將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)。它可能

7、是由于貸款前對(duì)借款人的信譽(yù)審查評(píng)估失誤造成的，也可能是由于貸款發(fā)放后某些因素發(fā)生變化造成的。信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈或是經(jīng)營(yíng)不善而無(wú)力還款，以及貸款的住宅消費(fèi)者收入下降或失業(yè)、死亡等原因而導(dǎo)致無(wú)力還款。 </p><p><b>　　2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)在發(fā)生金融業(yè)務(wù)

8、往來(lái)的過(guò)程中出現(xiàn)的意外問(wèn)題導(dǎo)致償付能力不足所造成的損失。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是各種潛在風(fēng)險(xiǎn)累積的結(jié)果，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生金融業(yè)務(wù)往來(lái)的綜合性風(fēng)險(xiǎn)。它分原發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)和繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)兩種。原發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)橘Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款所占份額過(guò)高，同時(shí)缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不能如約還款，提供貸款的金融機(jī)構(gòu)就要拍賣(mài)其抵押的資產(chǎn)以減少損失。當(dāng)拍賣(mài)價(jià)格低于發(fā)放貸款的本息時(shí)，同樣會(huì)形成流動(dòng)性

9、風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　3.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　宏觀上，影響商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的主要因素就是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。從小的角度來(lái)看，影響商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最主要的兩個(gè)因素是房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與地方政府融資風(fēng)險(xiǎn)。2010年以來(lái)，國(guó)家頒布了多條調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就成為了影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的隱患。地方政府融資貸款額度大、期限長(zhǎng)，同時(shí)其償債

10、方式又過(guò)于單一，貸款回收主要來(lái)源于地方財(cái)政，所以銀行在地方政府融資方面的貸款有一定的回收困難。 </p><p><b>　　4.利率風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　利率的上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：其一，會(huì)增加投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響還貸能力；其二，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值減小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值降低。 </p>&l

11、t;p><b>　　5.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)即購(gòu)買(mǎi)能力風(fēng)險(xiǎn)，投資的項(xiàng)目完成后收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹的因素存在，加上房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資房地產(chǎn)業(yè)有一定的時(shí)間周期，投資周期越長(zhǎng)，投資者被迫承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)越大。 </p><p><b>　　6.匯率風(fēng)險(xiǎn) </b

12、></p><p>　　匯率風(fēng)險(xiǎn)指經(jīng)濟(jì)實(shí)體持有或運(yùn)用外匯的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于匯率的變動(dòng)而遭受虧損的可能性，又稱為外匯風(fēng)險(xiǎn)，可分為交易風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、折算風(fēng)險(xiǎn)三種。國(guó)際收支及外匯儲(chǔ)備、利率、通貨膨脹、政治局勢(shì)等都會(huì)帶來(lái)匯率風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　（二）其他風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　其他風(fēng)險(xiǎn)包括由于客戶、設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)目刂企w

13、系、控制系統(tǒng)失靈及不可控事件導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程因法律條文的不全所導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家政策導(dǎo)向發(fā)生改變可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)信托中因違約造成的風(fēng)險(xiǎn)等。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)之間的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀 </p><p><b>　?。ㄒ唬┲饕獑?wèn)題 </b></p><p>　　1.中國(guó)人民銀行研究局

14、課題組指出，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金幾乎全部依賴銀行貸款，使得房地產(chǎn)融資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行。目前，商業(yè)銀行信貸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占80%左右?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房消費(fèi)貸款和建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款等。實(shí)際上，商業(yè)銀行直接或間接地承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作中全部的信用風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　2.土地儲(chǔ)備制度的不完善使土地儲(chǔ)備貸款存在

15、風(fēng)險(xiǎn)。目前，城市開(kāi)發(fā)改建的樓盤(pán)很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值很高，土地購(gòu)置的融資巨大。土地開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源主要依靠銀行貸款，還款依賴于土地出讓金。由于土地儲(chǔ)備是政府行為，土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)來(lái)說(shuō)更容易獲得銀行貸款，但影響土地出讓價(jià)格的因素使得土地本身價(jià)格波動(dòng)極為頻繁，提高了土地開(kāi)發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。 　　3.個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良貸款率不到0.53%，而住房公積金個(gè)人住房貸款不良貸款率僅僅為0.24%。按國(guó)際慣例，

16、個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)的暴露期通常為3～8年，但我國(guó)個(gè)人住房信貸開(kāi)始發(fā)展較晚。同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)貸款人的信譽(yù)狀況和貸款行為很難進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。 </p><p>　　4.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管的法律法規(guī)不夠完善，缺乏宏觀調(diào)控能力。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)連續(xù)性的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，也沒(méi)有隨時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。與此同時(shí)，與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，以致當(dāng)房地產(chǎn)金融出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)不能有效地對(duì)風(fēng)

17、險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。 </p><p><b>　?。ǘ┏梢蚍治?</b></p><p>　　1.房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的不合理。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)吸引了許多企業(yè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但能夠滿足上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)為數(shù)不多，企業(yè)的融資來(lái)源主要是銀行貸款。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資大部分依賴銀行信貸，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)馬上會(huì)傳遞到銀行，造成不良貸款和壞賬

18、資本。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的外部環(huán)境欠佳。房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預(yù)失誤。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否取決于政府出臺(tái)的政策能否有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了比較極端的傾向：部分地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)，這樣就造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)分依賴。 </p><p>　　四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)之間的風(fēng)險(xiǎn)防范 </p>

19、<p>　?。ㄒ唬?shí)施多元化的融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化 </p><p>　　為提高銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從業(yè)者在商業(yè)活動(dòng)中牢牢樹(shù)立信用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，做好貸款前調(diào)查、貸款客戶的審查、貸后管理；及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防性措施。商業(yè)銀行要提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)能力，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定適應(yīng)房地產(chǎn)信貸的產(chǎn)業(yè)政策，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。 <

20、;/p><p>　?。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)之間的信用體系與信息傳遞機(jī)制，完善法律環(huán)境 </p><p>　　目前，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱，需要逐步完善適合國(guó)情的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)之間的信用制度，用法律條款來(lái)約束企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)的合法行為，避免信息不對(duì)稱，從而有效防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)生。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與金融機(jī)構(gòu)間的法律和法規(guī)，創(chuàng)造一個(gè)好的環(huán)境。根據(jù)實(shí)際情況，制

21、定適合市場(chǎng)持?jǐn)喟l(fā)展的政策和法規(guī)，以確保穩(wěn)定發(fā)展，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ㄈ┘訌?qiáng)宏觀調(diào)控，拓寬央行的監(jiān)管力度 </p><p>　　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響至關(guān)重要，應(yīng)該加大對(duì)金融行業(yè)的宏觀調(diào)控，更有力地控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。央行應(yīng)深入企業(yè)進(jìn)行調(diào)查和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提高判斷的準(zhǔn)確性。實(shí)行信息披露制度，及時(shí)預(yù)報(bào)，采取適當(dāng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度。正確引導(dǎo)

22、企業(yè)間有序競(jìng)爭(zhēng)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]蔣先玲.項(xiàng)目融資[M].北京：中國(guó)金融出版社，2004. </p><p>　　[2]劉洋.房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].東方企業(yè)文化，2012（03）. </p><p>　　[3]曲世軍.中國(guó)