房地產(chǎn)調(diào)控政策與房?jī)r(jià)走勢(shì)的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)調(diào)控政策與房?jī)r(jià)走勢(shì)的探討</p><p>　　摘要：我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)帶來(lái)諸多的負(fù)面影響，從市場(chǎng)的角度講，調(diào)控政策繼續(xù)緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)就顯為低迷，否則，則房?jī)r(jià)漲高。近年來(lái)出臺(tái)的多個(gè)調(diào)控政策，從實(shí)際效果來(lái)看，都未能取得理想的控制房?jī)r(jià)過(guò)猛增長(zhǎng)的作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；房?jī)r(jià)走勢(shì) </p>&l

2、t;p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01 </p><p>　　一、近年來(lái)出臺(tái)調(diào)控政策的效果分析 </p><p>　　1.信貸政策。從信貸政策來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三方面：（1）存款準(zhǔn)備金率的變化；（2）基準(zhǔn)利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒(méi)有起到明顯控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。

3、在房貸方面，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。 </p><p>　　2.保障房政策。2008年年底時(shí)，中央提出要爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題，其拉開(kāi)了保障性安居工程提速的序幕。2011年，溫家寶總理又提出全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年將建3600萬(wàn)套。 </

4、p><p>　　保障房實(shí)施以來(lái)，一定程度上有助于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是，這種適度的調(diào)整，僅僅讓房?jī)r(jià)回落了一點(diǎn)點(diǎn)。之后，2013年開(kāi)春，新一輪的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有開(kāi)始了。說(shuō)明長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)的保障房對(duì)于房?jī)r(jià)控制還是偏軟的。政府要分析內(nèi)因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過(guò)快的房?jī)r(jià)走勢(shì)。 </p><p>　　3.限購(gòu)政策。自2010年4月份國(guó)務(wù)院提出限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)先后已有51個(gè)城市出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。

5、在出臺(tái)限購(gòu)政策的城市中，北京市的限購(gòu)措施最為嚴(yán)厲，北京市限購(gòu)細(xì)則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明才可以購(gòu)買(mǎi)1套住房，這在所有城市中是最長(zhǎng)的。 </p><p>　　從限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)交易的影響來(lái)看，其對(duì)成交量的影響較為明顯，而對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不那么明顯。限購(gòu)政策通過(guò)對(duì)購(gòu)房群體設(shè)置一個(gè)“門(mén)檻”，直接減少具備購(gòu)房資格的潛在購(gòu)房群體總量。但限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)商在定價(jià)權(quán)上的絕對(duì)地位使得房?jī)r(jià)易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過(guò)多、前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個(gè)降價(jià)也需要經(jīng)過(guò)一段僵持期后才會(huì)出現(xiàn)。從實(shí)際看，目前在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購(gòu)，但在操作層面出現(xiàn)松動(dòng)的可能性較大，限購(gòu)令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。 </p><p>　　4.關(guān)于20%差額稅。對(duì)于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、

7、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門(mén)等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。但多地僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文（即“新國(guó)五條”），并沒(méi)有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。甚至發(fā)現(xiàn)除北京外，其余各地并未開(kāi)始執(zhí)行。多地尚未落實(shí)20%差額征稅政策，更加引起了眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的猜測(cè)。多位專家認(rèn)為，由于多地在落實(shí)“國(guó)五條”時(shí)有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是要征收房產(chǎn)稅與持有環(huán)

8、節(jié)稅費(fèi)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但過(guò)程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認(rèn)為：穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)，從目前來(lái)看最根本的是增加有效供給，達(dá)到滿足社會(huì)需求的根本目的。 </p><p>　　二、今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的建議 </p><p>　　1.應(yīng)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的連續(xù)穩(wěn)定性與針對(duì)性。從03年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直都是我國(guó)社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題，連續(xù)多年成為“兩會(huì)”時(shí)的焦點(diǎn)。針對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)的調(diào)控政策數(shù)量

9、之多，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，更是凸顯了政府對(duì)房地產(chǎn)的重視。但從另一方面來(lái)看，政策的過(guò)于頻繁變動(dòng)也使得市場(chǎng)各方無(wú)法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，使得房地產(chǎn)調(diào)控掉進(jìn)“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱，房地產(chǎn)投資消費(fèi)都出現(xiàn)非正常波動(dòng)，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。建議：在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，梳理房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控手段等，然后根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況依據(jù)調(diào)控目標(biāo)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，既保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又具有一定的靈活性和針對(duì)性。 </p><p

10、>　　2.不斷完善住房供應(yīng)體系。要立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主、滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住

11、房相結(jié)合的制度。 </p><p>　　3.繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)和管理力度?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，這將基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。但與此同時(shí)，規(guī)劃、土地供應(yīng)、房屋質(zhì)量、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步

12、使其成為保障性住房的主體；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。 </p><p>　　4.有必要進(jìn)一步推進(jìn)建設(shè)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)。盡快推進(jìn)、研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租賃法》等各項(xiàng)專門(mén)法律，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)法律體系，變相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為相對(duì)穩(wěn)定的法律調(diào)節(jié)，形成相對(duì)穩(wěn)定連續(xù)的調(diào)控政策，同時(shí)也避免不同利

13、益群體對(duì)調(diào)控措施的人為解釋，保持政府政策的權(quán)威性。 </p><p>　　總之，我們要認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前的調(diào)控成果主要是由限購(gòu)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)的。它通過(guò)行政手段來(lái)提高購(gòu)房門(mén)檻，人為減少了對(duì)住房的需求，但這只是暫時(shí)緩解市場(chǎng)供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購(gòu)政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來(lái)房?jī)r(jià)的新一輪上漲。因此，必須在政策體系上加以完善，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制