成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)策研究.pdf

1、近年來隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。自1999年“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念出現(xiàn)后，旅游房地產(chǎn)在我國(guó)掀起了一股浪潮。2001年7月，在?？谂e辦的“首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”，2001年11月，在杭州召開的“中國(guó)旅游景觀房地產(chǎn)論壇”，2002年4月，北京召開的“第二屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”將旅游房地產(chǎn)推向了市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖。一時(shí)間，旅游房地產(chǎn)成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩大熱門行業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。 從1999年海南“

2、南海傳說”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較好的市場(chǎng)反映。一方面，各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得巨大發(fā)展，異地建設(shè)、異地推廣、異地購(gòu)買的模式極大地拓展了這類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展空間；另一方面，大規(guī)模、綜合性、多功能的旅游地產(chǎn)開發(fā)也不斷涌現(xiàn)，也漸漸成為目前我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。 雖然已經(jīng)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但旅游房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)還處

3、于探索階段，其理論基礎(chǔ)、開發(fā)模式和法律法規(guī)都有待完善。對(duì)成都市來說，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均已成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合發(fā)展也呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，一些開發(fā)項(xiàng)目還走在了全國(guó)的前列，但同時(shí)也出現(xiàn)了許多的問題，一些旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境造成了某些負(fù)面影響，這些問題都需要進(jìn)行理論的分析和指導(dǎo)。旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于旅游業(yè)由規(guī)模經(jīng)濟(jì)向系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變具有積極作用，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步融合、兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)發(fā)展也

4、具有重要意義。 本文主要采用了“必要性研究——分析問題——提出對(duì)策”這樣層層遞進(jìn)的方式來進(jìn)行論述，一共分為6章。 第1章為緒論，第2章分析了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究的必要性，第3到5章對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境、現(xiàn)狀和問題進(jìn)行了全面的分析，第6章針對(duì)問題對(duì)形成正確觀念、構(gòu)建政府支持系統(tǒng)、提高房地產(chǎn)商項(xiàng)目開發(fā)能力和培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)專業(yè)人才方面提出了相應(yīng)建議。第1章緒論，介紹本文的一些基本情況，包括研究背景、文獻(xiàn)綜述

5、、基本概念、研究意義、研究方法和文章脈絡(luò)方面的內(nèi)容。 第2章分析了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究的必要性。本章主要從投資回報(bào)率、增強(qiáng)景區(qū)接待能力、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面探討了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究的必要性。 第3章對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境進(jìn)行了分析。本章從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和成都市自身?xiàng)l件三個(gè)方面對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境進(jìn)行了分析，為后面的研究提供相關(guān)的支撐。 第4章概括和分析

6、了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀。本章分景觀住宅、休閑度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、主題公園、主題街區(qū)五個(gè)方面對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)。 第5章分析了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的問題。本章歸納了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的主要問題為：一是法律法規(guī)不健全，開發(fā)商在市場(chǎng)行為中存在誠(chéng)信缺失的現(xiàn)象；二是部分項(xiàng)目開發(fā)破壞了景區(qū)景觀的協(xié)調(diào)性，污染了景區(qū)環(huán)境；三是房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)中缺少戰(zhàn)略和規(guī)劃，盲目開發(fā)，造成不少項(xiàng)目的失敗。

7、 第6章在論文前面部分的現(xiàn)狀和問題分析的基礎(chǔ)上，提出了成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平具有針對(duì)性與實(shí)際操作性的對(duì)策。具體措施包括： 一、樹立正確的旅游房地產(chǎn)的觀念，完善法律法規(guī)。政府必須用系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的思想指導(dǎo)旅游房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，積極創(chuàng)新開發(fā)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)。其次要完善法律法規(guī)，國(guó)家有必要制訂和頒布專門的法律法規(guī)，對(duì)景區(qū)的所有權(quán)、使用權(quán)和旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的范疇予以界定，對(duì)旅游房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)評(píng)估體系和運(yùn)作規(guī)則進(jìn)行法律規(guī)定，并明確規(guī)定政府在旅游開發(fā)中的職能和角色。 二、培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才。主要從加強(qiáng)學(xué)術(shù)交流，完善旅游房地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)和以高校為依托建立訂單式人才培養(yǎng)模式三個(gè)方面來培養(yǎng)高素質(zhì)人才。 三、制訂科學(xué)規(guī)劃，完善監(jiān)管體系。首先要制訂科學(xué)的城市和景區(qū)規(guī)劃，政府有關(guān)部門應(yīng)對(duì)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)制定一個(gè)科學(xué)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)主體實(shí)行準(zhǔn)入資格審定。在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地進(jìn)行旅游資源開發(fā)、景區(qū)開發(fā)和

9、旅游設(shè)施的開發(fā)，將開發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐耐恋乩靡?guī)劃、小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和自然保護(hù)性規(guī)劃相銜接，注意合理利用土地、保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境。其次要建立有效的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制、激勵(lì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制，如建立房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信檔案，對(duì)誠(chéng)信度不高存在欺詐行為記錄的開發(fā)商進(jìn)行披露，對(duì)信用良好、信用等級(jí)較高的企業(yè)給予各種獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠。 四、找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，加強(qiáng)開發(fā)商內(nèi)部管理。首先找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的定位要綜合考慮土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮演角

10、色與功能目標(biāo)，整合到開發(fā)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次制訂全面的前期規(guī)劃，內(nèi)容應(yīng)包括總論、總體規(guī)劃方案、基礎(chǔ)設(shè)施和建筑方案、園林建設(shè)、其他配套設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理、資金籌措和可行性研究等方面內(nèi)容。再次是力求項(xiàng)目的創(chuàng)新，在文化與商業(yè)定位上的發(fā)掘提升創(chuàng)意，并體現(xiàn)在產(chǎn)品和營(yíng)銷上。最后是系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)子項(xiàng)目系統(tǒng)，在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中必須與各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效溝通，整合好各項(xiàng)資源，保證項(xiàng)目能夠高質(zhì)量地實(shí)施和管理。 本文采用了定量與定

11、性相結(jié)合，理論與實(shí)際相聯(lián)系的研究方法，運(yùn)用大量具體的實(shí)證分析，針對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提出了具體的設(shè)想和對(duì)策。 本文的創(chuàng)新之處在于以成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為具體研究對(duì)象，運(yùn)用大量實(shí)際案例，對(duì)成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理，針對(duì)不同主體提出了提高成都市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平的具體思路，為綜合型旅游、房產(chǎn)企業(yè)特別是西部地區(qū)同類企業(yè)，進(jìn)行旅游房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供初步的理論支持和實(shí)踐分析，對(duì)企業(yè)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和相關(guān)的管理