我國(guó)城市土地稅費(fèi)體系改革研究.pdf

1、2000年以來，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入新一輪快速發(fā)展周期。在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)普遍進(jìn)入景氣循環(huán)的大背景下，一些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)奔騰式的上漲引起了社會(huì)各界人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部問題的高度關(guān)注。過高的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率和過大的房地產(chǎn)投機(jī)套利空間吸引了大量資本流入房地產(chǎn)業(yè)，增加了金融運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)；土地增值收益分配不公平引發(fā)了社會(huì)矛盾。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市土地收費(fèi)也呈不斷增加的趨勢(shì)。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司一位官

2、員日前公開表示，發(fā)改委今年針對(duì)包括北京、石家莊、濟(jì)南、西安等六市的一次涉企收費(fèi)檢查顯示，土地部門違規(guī)收費(fèi)高達(dá)10.97億元，遠(yuǎn)超過去年六個(gè)城市、八個(gè)部門的全部違規(guī)收費(fèi)金額。知情者不難自發(fā)改委官員的此番話中得到如下信息：土地違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象正日益膨脹，口子越拉越大；違規(guī)收費(fèi)又不可遏止，且收取數(shù)額連年翻番；而在這背后，還有多只可見之手在頻頻動(dòng)作，難以禁絕。 我國(guó)城市土地稅費(fèi)膨脹，土地收益分配不公平等問題都暴露出我國(guó)土地稅費(fèi)體系建設(shè)的滯后

3、。一方面，我國(guó)至今尚未形成一個(gè)統(tǒng)一、完善、合理的城市土地稅費(fèi)體系，各種調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)手段還沒有到位；另一方面，目前我國(guó)城市土地租稅費(fèi)相互交錯(cuò)，普遍存在著以稅代租、以費(fèi)代稅、租稅費(fèi)混亂的情況。這種情況導(dǎo)致納稅人負(fù)擔(dān)過重和稅負(fù)不均，結(jié)果未達(dá)到平均稅負(fù)、促進(jìn)公平的目的，反而造成了稅基的縮小和稅款的流失，使稅收的產(chǎn)業(yè)調(diào)控功能受到很大限制。所以，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)的“炒作”局面、房地產(chǎn)市場(chǎng)的“火爆”、以地價(jià)款養(yǎng)地方財(cái)政的現(xiàn)象，我國(guó)土地稅費(fèi)政策

4、調(diào)控乏力，遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的需要。在國(guó)家將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)的宏觀背景下，土地稅費(fèi)體系的改革顯得更為必要，也更有意義。土地稅費(fèi)體系改革對(duì)促進(jìn)土地資源的合理配置，完善土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地的高效、合理與可持續(xù)利用起到了基礎(chǔ)性的重要作用。本文試圖從構(gòu)建合理的稅費(fèi)體系角度進(jìn)行分析，期望通過健康的稅費(fèi)體系合理配置土地資源，提高土地利用效率，以達(dá)到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)真正的支柱產(chǎn)業(yè)，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)

5、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的。 本文采用了實(shí)證分析法和理論分析法，描述了我國(guó)城市土地稅費(fèi)的歷史沿革，全面分析了我國(guó)城市土地稅費(fèi)體系的現(xiàn)狀與存在的問題，通過比較和借鑒國(guó)外土地稅費(fèi)體系的經(jīng)驗(yàn)，提出了解決問題的對(duì)策。通過本文的研究，一是旨在引起社會(huì)和政府有關(guān)部門對(duì)土地稅費(fèi)體系建設(shè)的重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)；二是為有關(guān)部門研究和制定土地稅費(fèi)體系改革方案提供參考；三是從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面提高本人的專業(yè)知識(shí)水平。 為深入分析我國(guó)城市土地的收費(fèi)現(xiàn)狀

6、，本文從我國(guó)收費(fèi)總規(guī)模入手，通過整理近幾年的數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)收費(fèi)總規(guī)模進(jìn)行了分析；在分析收費(fèi)總規(guī)模的基礎(chǔ)上又深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)的繳費(fèi)情況。通過這兩方面的分析來揭露我國(guó)城市土地收費(fèi)的現(xiàn)狀。爾后，文章對(duì)國(guó)外收費(fèi)狀況進(jìn)行了橫向和縱向兩方面的分析。從橫向來說，文章選取了美國(guó)、澳大利亞、加拿大和印度四國(guó)做為樣本國(guó)家，對(duì)這四國(guó)的非稅收入占稅收總收入的比重進(jìn)行了分析；從縱向來說，文章選取了德國(guó)從1960年-2003年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 全文主要包括

7、以下幾個(gè)部分： 第一部分主要介紹了我國(guó)城市土地稅收制度的現(xiàn)狀與問題。該部分從我國(guó)城市土地稅收制度的歷史沿革出發(fā)，分析了我國(guó)城市土地稅收制度的特點(diǎn)以及我國(guó)城市土地稅收制度的現(xiàn)狀和問題。在系統(tǒng)介紹我國(guó)城市土地稅收制度的歷史沿革時(shí)，本文按照時(shí)間順序，分別介紹了舊中國(guó)時(shí)期我國(guó)城市土地主要稅種的發(fā)展變化和新中國(guó)城市土地稅收體系的演變。在系統(tǒng)介紹并分析了我國(guó)城市土地稅收制度的現(xiàn)狀后，本文深入探討了我國(guó)城市土地稅收體系存在的問題，即：(1)稅

8、種設(shè)置違背公平原則(2)土地稅結(jié)構(gòu)不合理(3)現(xiàn)行土地稅計(jì)稅依據(jù)和稅率不合理(4)現(xiàn)行土地稅體系稅費(fèi)重疊、稅基交叉，過于混亂(5)土地稅收體系中部分稅種之間相互交叉。針對(duì)我國(guó)城市土地稅收體系存在的這五個(gè)主要問題，文章分別進(jìn)行了詳細(xì)分析。 第二部分介紹了我國(guó)城市土地收費(fèi)制度的現(xiàn)狀與問題。該部分采取了實(shí)證分析的形式，使得文章更具有說服性。在分析我國(guó)城市土地收費(fèi)現(xiàn)狀時(shí)，文章選取了幾個(gè)有代表性的費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)說明，主要從概念、用途、中央

9、和地方政府分成比例以及收支管理四個(gè)方面詳細(xì)介紹了征地管理費(fèi)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)、土地證書工本費(fèi)、土地登記費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地出讓金等十幾種費(fèi)項(xiàng)。本部分著重介紹了我國(guó)城市土地收費(fèi)制度存在的問題。文章將我國(guó)城市土地收費(fèi)制度存在的主要問題概括為以下幾個(gè)方面：(1)以費(fèi)代稅，以費(fèi)擠稅。(2)稅、費(fèi)比例失調(diào)，費(fèi)的比重過大，重費(fèi)輕稅。(3)土地費(fèi)的收取無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，

10、也沒有法定程序與要求，收費(fèi)缺乏透明性。(4)重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。(5)一次性征收土地出讓金不合理。(6)收費(fèi)管理分散，混亂。針對(duì)這些問題，文章進(jìn)一步深入分析了問題產(chǎn)生的原因，并分別從導(dǎo)致土地收費(fèi)問題存在的理論原因、法律原因和政策原因三個(gè)角度進(jìn)行了分析探討。另外，國(guó)外收費(fèi)制度的介紹也放在了本部分，并分析了國(guó)外收費(fèi)制度的有益經(jīng)驗(yàn)。從國(guó)外的情況來看，其收費(fèi)情況存在以下特點(diǎn)：(1)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家中，各級(jí)政府也都有一定比重的財(cái)政收入來自

11、規(guī)費(fèi)和使用者付費(fèi)，不存在政府只收稅，完全不收費(fèi)的情況。但各個(gè)國(guó)家基本上都是以收稅為主，收費(fèi)為輔。(2)收費(fèi)主要集中在地方政府一級(jí)，其收入納入統(tǒng)一的財(cái)政預(yù)算，對(duì)稅收和收費(fèi)實(shí)行分列預(yù)算，分別管理。(3)任何收費(fèi)項(xiàng)目的設(shè)置都必須通過法律程序，具有法律依據(jù)。(4)具體的收費(fèi)規(guī)模和收費(fèi)結(jié)構(gòu)及其變動(dòng)，取決于需要，伸縮性較大，但一般都與政府服務(wù)對(duì)應(yīng)而不具有單純籌措收入的色彩。 第三部分主要介紹了國(guó)外土地稅制及我國(guó)香港地區(qū)的土地稅制。文章選取了

12、英國(guó)和日本兩個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家、印度和巴西兩個(gè)發(fā)展中國(guó)家以及中國(guó)香港地區(qū)做為樣本，系統(tǒng)介紹了這五個(gè)國(guó)家及地區(qū)的土地稅制，并對(duì)國(guó)內(nèi)外的土地稅制進(jìn)行了分析評(píng)價(jià)。筆者認(rèn)為，國(guó)外土地稅制在以下幾個(gè)方面值得我們借鑒：(1)國(guó)外土地稅種的設(shè)置普遍比較簡(jiǎn)單，稅種相對(duì)穩(wěn)定，覆蓋面廣。(2)土地稅多屬于地方稅，是地方政府的主要穩(wěn)定收入來源。(3)國(guó)外普遍建立了以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。(4)“明稅，少費(fèi)”是國(guó)外土地稅的一個(gè)重要特征。(5)很多國(guó)家具備

13、完備的土地估價(jià)制度，完備的土地估價(jià)制度為土地稅收的征收提供了科學(xué)的依據(jù)。(6)各國(guó)政府都高度重視房地產(chǎn)稅的立法，完善的土地稅法保護(hù)了稅收征管的嚴(yán)肅性。 第四部分是本文的核心，在總結(jié)前面三部分的基礎(chǔ)上，提出了我國(guó)土地稅費(fèi)體系的構(gòu)建原則和設(shè)想方案。本文的土地稅費(fèi)設(shè)想方案是在規(guī)范土地收益分配原則、簡(jiǎn)化稅制原則、清費(fèi)正稅原則和效率公平原則的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在這四大原則的指導(dǎo)下，文章從土地稅制改革、土地收費(fèi)體系完善和相關(guān)制度層面的配套體系改