房地產(chǎn)開發(fā)投資的實物期權決策模型構建和應用研究.pdf

1、實物期權是指投資者進行投資決策時擁有的、能根據(jù)決策時的不確定性因素而改變行為的權利.它可以補充和修正傳統(tǒng)投資決策方法所忽視的投資彈性的價值.在國外,實物期權的研究已經(jīng)取得相當成果,實證研究已經(jīng)起步,尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)投資領域,學者們建立了許多房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策模型,并且進行了一定數(shù)量的實證研究.國內實物期權研究起步比較遲,尚處于理論引進的階段,在房地產(chǎn)開發(fā)投資領域,學者們的研究往往停留在對土地的實物期權性質等問題的探討上,缺乏對

2、國外模型的深入研究,大部分學者都是直接套用金融期權定價模型對房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權進行定價. 由于國內房地產(chǎn)市場環(huán)境與國外有所差異,并不能直接簡單套用國外的投資決策模型,而直接利用金融期權定價模型則精度明顯不夠,容易導致決策錯誤,所以,需要對實物期權理論以及房地產(chǎn)投資中的實物期權理論進行深入的研究,理解國外學者構建模型的主要方法和思路,從而構建一個基于國內市場環(huán)境的房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策模型. 波動率是實物期權模型的

3、一個重要參數(shù),這一參數(shù)的缺失是實物期權走向實際應用的主要障礙.國外關于房地產(chǎn)波動率的計算方法的研究已取得一定的成果,吸收借鑒國外研究成果,研究房地產(chǎn)市場的波動率成為當務之急. 本文從這兩個問題出發(fā),根據(jù)實物期權理論和房地產(chǎn)開發(fā)投資中的實物期權理論,將容積率這一在國內缺少實踐意義的參數(shù)剔除,創(chuàng)新性地將土地持有成本納入模型,構建了一個基于國內市場環(huán)境的房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策模型； 通過對國外房地產(chǎn)市場波動率計算方法的深入

4、研究,獲得了歷史波動率和隱含波動率的計算方法,并以杭州寫字樓市場為背景,分別計算了杭州寫字樓市場的歷史波動率和隱含波動率,分別為15.23﹪和25.49﹪,對兩種波動率計算結果進行了比較研究,發(fā)現(xiàn)杭州寫字樓的歷史波動率對市場風險可能存在低估. 最后,本文以寫字樓開發(fā)為例,詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策和波動率計算模型的實際應用,并分析了利率、波動率和土地持有成本對投資決策的影響,結果表明利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響可能是微弱