中原地產(chǎn)中國主要大城市房地產(chǎn)市場

1、尋找發(fā)展契機 ——中國主要大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析,,,,,中原（中國）物業(yè)顧問有限公司 · 中央研究部,第一部分 城市社會經(jīng)濟綜合評價城市宏觀經(jīng)濟比較：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市建設比較城市生活水平及購買力比較第二部分 城市房地產(chǎn)市場特征分析土地市場、住宅市場、寫字樓市場、零售物業(yè)市場第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望宏觀經(jīng)濟預測、城市熱點發(fā)展區(qū)域分析、城市分類物業(yè)市場預測（住宅、寫字樓、

2、零售物業(yè)）,,社會經(jīng)濟綜合評價——宏觀經(jīng)濟比較：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),人均GDP：深圳居首位，重慶位末席,GDP：上海一馬當先、北京緊隨其后,GDP增長率：9－13.2%的年增幅 均高于全國平均水平,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 城市農(nóng)業(yè)繼續(xù)萎縮,社會經(jīng)濟綜合評價——城市建設比較,北京：改變以往的擴張式發(fā)展模式，而采用分散集團模式發(fā)展，有效提高城市資源配置與利

3、用效率。,上海：把“一城九鎮(zhèn)”作為城市擴張的方式，并以浦江兩岸綜合開發(fā)帶動舊城區(qū)改建。,重慶：以建設主城區(qū)；擴展新城區(qū)，構(gòu)建主城、都市圈和市域三層結(jié)構(gòu)形態(tài)城市網(wǎng)絡。,城市建設特點,注：基本建設投資為2001年數(shù)據(jù)。,社會經(jīng)濟綜合評價——城市生活水平及購買力比較,2000-2001年城市土地購置面積,2000-2001年城市土地開發(fā)面積,城市房地產(chǎn)市場特征分析——土地市場,北京土地購置面積大幅上升，土地開發(fā)面積翻倍增長，投資呈現(xiàn)高漲態(tài)勢，

4、未來市場供應較為充足。2002年上半年投資快速增長。上海土地投資繼續(xù)高速增長，反映出相對規(guī)范的土地市場狀況，以及活躍的土地交易狀況。2002年上半年投資快速增長。重慶土地市場發(fā)展相對平穩(wěn)，土地購置面積、開發(fā)面積同步增加。,2000-2001年城市土地投資額比較,城市房地產(chǎn)市場特征分析——住宅市場,,,,除杭州外，其它四城市投資均呈現(xiàn)強勁增長趨勢2002年，北京住宅投資連續(xù)第二年超過上海，重慶投資總體規(guī)模較小，但高速增長的趨勢

5、預示著良好的市場前景。2002年杭州住宅投資與去年基本持平。,住宅開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴大五城市建設規(guī)模綜合比重占據(jù)全國總量的五分之一強，其中，上海、北京增長最為顯著。,住宅投資,住宅建設規(guī)模 （2002年）,銷售量持續(xù)增長，北京、深圳增幅明顯，其它城市增速減緩,上海住宅價格上升趨勢明顯，2002年超過北京達4950元/平方米2002年北京價格下降249元，達4467元/平方米重慶住宅價格基本穩(wěn)定，平均價1252元/平方米,住宅銷售,住

6、宅價格（2002）,城市房地產(chǎn)市場特征分析——住宅市場,1998-2002年城市住宅空置量變動狀況,北京空置好于往年2002年北京空置量僅有小幅上升，增長16萬平方米達650萬平方米，這是因為2002年大量的經(jīng)濟適用房和中低價住宅上市，極大刺激了市場需求,上?？罩昧窟B續(xù)兩年下降2002年，上海住宅銷售量連續(xù)四年超過竣工量，使得市場空置量逐年下降，整體市場供不應求狀況使得住宅空置僅為400萬平方米,重慶空置有所回升2002年重慶竣工

7、面積與銷售面積基本相當，當年銷售不及上年火爆，空置量上升10萬平方米，達71萬平方米,注：圖中所示空置面積為當年竣工面積與銷售面積之差,城市房地產(chǎn)市場特征分析——住宅市場,各地商品住宅區(qū)域價格分布,城市房地產(chǎn)市場特征分析——住宅市場,各地商品住宅類型價格分布,城市房地產(chǎn)市場特征分析——住宅市場,存量巨大，分布集中，公寓占七成吸納緩慢，供大于求，空置率偏高未來預測供求失衡將加劇，特別是北京、上海和深圳,單位：萬平方米,城市房地產(chǎn)市場特

8、征分析——高級住宅市場,市場供求,市場價格,價格全面上揚 各城市高級住宅普遍供過于求，空置率居高不下，價格上漲空間十分有限，部分城市甚至可能出現(xiàn)價格回落。公寓低于別墅 預計未來各城市高級公寓價格仍有一定上升空間，而別墅供應量的持續(xù)放大，價格將可能下調(diào)。,單位：元/平方米,城市房地產(chǎn)市場特征分析——高級住宅市場,小 結(jié)：高級住宅市場泡沫將受到擠壓,中國目前各城市高級住宅市場普遍存在的投資熱度高，價格高，空置率高的“三高”現(xiàn)象

9、，應當引起市場以及政府相關(guān)部門的高度警惕。入世、奧運、世博和國家西部大開發(fā)雖然會在一定程度上推動市場的發(fā)展，但目前高級住宅市場供大于求情況，以及未來大規(guī)模的市場新增供給必將加劇市場競爭，這也對高級住宅項目的文化內(nèi)涵和定位、建筑風格、開發(fā)企業(yè)品牌、項目營銷等方面提出了更高的要求。預計隨著這一輪高級住宅開發(fā)高潮過去，各城市市場將先后進入調(diào)整階段。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——高級住宅市場,市場供求,寫字樓開發(fā)投資大幅增長

10、2001年投資額達到72億元，增幅近60%，超過整體房地產(chǎn)開發(fā)投資51%的增幅。預計2002年，寫字樓投資為85億元，增幅約為18%。 寫字樓供應量開始回升 2001年達到新的歷史高峰140萬平方米。據(jù)有關(guān)部門預計，2002年將達300萬平方米，而甲級寫字樓的供應量約為40萬平方米。吸納量先升后降，空置率先降后升 2000年，在經(jīng)濟狀況向好的背景下，寫字樓吸納量增長48%，空置率從1999年25%下降至7

11、.2%，2001年上半年出現(xiàn)市場出現(xiàn)階段性供不應求，但從2001年下半年至2002年三季度，市場需求萎縮，空置率回升至15%左右。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：北京,單位：萬平方米,區(qū)域租金水平,租售市場“兩頭熱，中間冷”“兩頭熱”——高品質(zhì)甲級寫字樓（國貿(mào)中心、嘉里中心、財富中心等）

12、 乙級寫字樓（租金低廉、付款方式靈活多變） “中間冷”——普通甲級寫字樓（市場份額約55%）租金“先揚后抑”，前景不容樂觀 2001年2Q以來，寫字樓租金水平小幅上揚后持續(xù)下調(diào)，市場并未能如2001年起初預計可以獲得較大繁榮，2002年繼續(xù)了去年的趨勢，租金水平進一步下跌。,單位：美元/月.平方米,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：北京,寫字

13、樓開復工，新上市項目增加，全年投資將有較大增長市場供應逐年回升2001年到達低谷后，2002年回升至35萬平方米。至2002年，市場存量約為235萬平方米。 歷年銷售量穩(wěn)定上升，租賃市場規(guī)模不斷擴大歷年銷售量穩(wěn)定于30－50萬平方米，2001年寫字樓出租量近200萬平方米。 目前市場供求呈現(xiàn)“金字塔”結(jié)構(gòu) 甲級寫字樓供不應求，空置率低；中低檔寫字樓供過于求，空置率呈逐年上升趨勢。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓

14、市場：上海,市場供求,單位：萬平方米,區(qū)域租金水平,租金“觸底反彈”，但離歷史高峰（96年）仍有較大差距區(qū)域租賃市場新格局出現(xiàn)，傳統(tǒng)熱點區(qū)域風采不復租金水平地區(qū)格局也略有變化，小陸家嘴、南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)則失去領(lǐng)導地位，與徐家匯處于同一租金水平。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：上海,單位：美元/平方米.月,寫字樓投資迎來第二次高潮1997年受“直轄”的利好消息，寫字樓投資于199

15、8年達到歷史高峰10.6億元。2001年，在西部大開發(fā)的利好因素下，寫字樓投資再次達到10.6億元；寫字樓市場規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段2001年末寫字樓存量約為85萬平方米；市場檔次不高甲級寫字樓僅有大都會商廈等3家，數(shù)量偏少；而乙級和乙級以下的普通寫字樓卻占市場比重的85%；空置率高達65%,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：重慶,市場供求,單位：萬平方米,區(qū)域租金水平,租金水平差異較大，大都處于較低價位，入住率

16、總體水平均不高除上述純寫字樓，重慶存有大量的商住樓（商務公寓）和一些酒店附屬商務樓，在商用寫字樓市場占有較大份額。重慶純寫字樓約50萬平方米，商住樓約26萬平方米，酒店附屬商務樓約9萬平方米。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：重慶,重慶城市經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，將有力刺激寫字樓開發(fā)外資進入城市時間較短，規(guī)模較小高品質(zhì)商務寫字樓缺乏，市場需求有望增長全球經(jīng)濟低迷將延遲外資進入時間，市場近期迅速繁榮的可能性較小,上海市場正

17、處于快速恢復性增長期受到全球經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響，寫字樓需求增長趨緩，租金水平和空置率趨于穩(wěn)定近期甲級寫字樓供應量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高,北京宏觀經(jīng)濟向好支撐了北京寫字樓市場的長期利好信心近期市場供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運的利好效應近期市場先揚后抑的發(fā)展歷程，說明其尚處于恢復性增長階段,城市房地產(chǎn)市場特征分析——寫字樓市場：小 結(jié),城市房地產(chǎn)市場特征分析——零售物業(yè)市場：北京,位于王府井、西單、隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及

18、廣安大街等新興商業(yè)區(qū)的店鋪價格高居各類店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢。以出售產(chǎn)權(quán)為模式的零售物業(yè)在朝陽CBD相對匱乏，而2007年前該地區(qū)大面積底商的推出，必將牽動投資重心的偏移。以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——零售物業(yè)市場：上海,市場供求,,平均租金水平較高，各大商圈平均租金水平參差不齊頂級商業(yè)街的供應漸飽和

19、，品質(zhì)競爭突出住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道中心城區(qū)、次中心城區(qū)的旺鋪帶動銷售價格節(jié)節(jié)升高地鐵商鋪脫穎而出，扮演2002年零售物業(yè)市場“黑馬”角色,租金回升優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在99年后觸底回升，2002年平均租金比01年微幅上漲0.1美元，升至2.1美元/平方米/天。,城市房地產(chǎn)市場特征分析——零售物業(yè)市場：上海,租售價格,,售價高位運行中心城區(qū)商鋪售價保持在高位區(qū)間運行，次中心區(qū)

20、商鋪由于產(chǎn)租能力提高，旺鋪價格直逼城市中心區(qū)域。近期上市的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪售價較高。,1998-2002年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金,商鋪售價水平,市場發(fā)展迅速，各項供求指標均取得較大增長1－11月商業(yè)用房投資額達28億元，同比增長7.6%；竣工面積達69萬平方米，同比增長29.2%；平均銷售價格為3,581元/平方米，同比增長9.3%。 重大項目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展如：沙坪壩商圈——三峽廣場、華宇廣場、欣陽百貨、新世紀百貨

21、、太平洋百貨 南岸商圈——天龍廣場 北部商圈——北城天街購物廣場 租賃市場走紅，價格直線上升,城市房地產(chǎn)市場特征分析——零售物業(yè)市場：重慶,商鋪一級市場平均銷售價格,單位：元/平方米),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——宏觀經(jīng)濟預測,隨著“十五”計劃的推進、城市規(guī)劃的實施，三地經(jīng)濟增長速度將保持較高水平，城市建設規(guī)模將繼續(xù)擴大。但由于基礎(chǔ)水平及發(fā)展階段的差異，三地差距有可能進一步加大。,GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城

22、市建設,北京、上海城市建設和經(jīng)濟發(fā)展水平相當，人民生活水平和綜合購買力較強，并將在一段時間內(nèi)保持領(lǐng)先地位。重慶城市化程度低，經(jīng)濟發(fā)展較落后，人民生活水平有待提高，市場綜合購買力不足。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——宏觀經(jīng)濟預測,居民生活水平及購買力,城區(qū)熱點,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京,衛(wèi)星城,“十五”期間，北京市將加強衛(wèi)星城的市政、經(jīng)濟建設，近期將重點發(fā)展通州、昌平、順義、黃村、亦莊、良鄉(xiāng)六個衛(wèi)星城，使之成為市區(qū)

23、人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京,“黃浦江綜合開發(fā)”規(guī)劃地區(qū),南浦大橋地區(qū)獨特的“江邊島” ，創(chuàng)建生活、娛樂、工作綜合區(qū)，占地約3.43平方公里。,楊浦大橋地區(qū)特色濱江居住區(qū)和科教、辦公園區(qū)，占地約1.99平方公里。,上海船廠—北外灘地區(qū)大型購物、娛樂和博物館等綜合場所，占地約1.06平方公里。,十六鋪—東昌地區(qū)水上旅游總站以及具有現(xiàn)代商業(yè)中心特色的假日市場，占地約0.35平方公里。,城

24、市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上海,“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃地區(qū),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上海,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),主城區(qū)依然是城市熱點發(fā)展區(qū)域,雖然重慶“十五”計劃——以市域產(chǎn)業(yè)布局為依據(jù)，都市圈為核心，主要交通線為發(fā)展軸，逐步形成以重慶都市圈為中心，萬州、涪陵、黔江等城市為地區(qū)中心的網(wǎng)絡式城鎮(zhèn)體系，但是目前城市熱點發(fā)展區(qū)域依然是集中在主城區(qū)。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點

25、發(fā)展區(qū)域分析：重慶,北部新城,渝中,江北區(qū),南岸區(qū),沙平壩,北部——江北區(qū)、北部新城基礎(chǔ)設施的大大改善和城市發(fā)展重點北移，將使江北區(qū)以及渝北的“北部新城” 成為未來重慶房地產(chǎn)發(fā)展的重點。西部——沙坪壩完備的居民生活配套設施，強大的商品住宅消費群體，得天獨厚的城市文化氛圍，將會成為商品住宅市場發(fā)展的亮點。 南部——南岸區(qū)生態(tài)旅游區(qū)，隨著市政配套設施的完善，未來5－10年將成為新一輪城市建設和房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要一環(huán)。 中部——

26、渝中區(qū)受規(guī)劃的限制和區(qū)內(nèi)拆遷成本過高，開發(fā)商普遍將未來發(fā)展重點轉(zhuǎn)移出該區(qū)。未來上升的空間有限。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：重慶,北京房地產(chǎn)市場處于市場調(diào)整期預計近期市場供應將進一步放大，價格保持平穩(wěn)別墅市場供應將趨緊經(jīng)濟適用房建設將較快增長危改動遷與舊城改造力度繼續(xù)加強以低密度住宅為特點的“郊居化”概念將日趨普及住宅市場將日趨理性,北京,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——住宅市場發(fā)展預測,未來住宅供應量穩(wěn)步上

27、升，區(qū)域集中在“一城九鎮(zhèn)”中心城區(qū)供應集中在高價位區(qū)域、住宅品質(zhì)也將大幅提高未來需求以動遷居民為主，需求對象主要為中低價位的住宅隨著浦江兩岸開發(fā)和世博會場館的建設，浦江兩岸住宅的消化將主要依靠外省及境外人士和本地高收入階層隨著居民收入的提高、私人汽車擁有量的上升以及國家對別墅用地的停止審批，遠郊低密度住宅市場前景看好,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——住宅市場發(fā)展預測,上海,重慶未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好直轄市和西部大開發(fā)等積極效應將

28、使住宅價格繼續(xù)上升城市化水平提高，大規(guī)模的舊城改造將使住宅需求增加住宅開發(fā)將穩(wěn)步上升住宅品質(zhì)將逐步提高渝中和北部新城近期內(nèi)依然是住宅購銷的熱點地區(qū),城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——住宅市場發(fā)展預測,重慶,北京近期（2004－2005）市場將有大量供應，消化壓力頗大，雖然有中長期利好因素支 撐，但短期市場仍將處于調(diào)整態(tài)勢。中遠期（2006－2010）市場狀況將隨著開發(fā)節(jié)奏和市場定位的調(diào)整得到較大改善。上海近期（2004-

29、2005年）市場信心較強，需求穩(wěn)定，市場供應有較大增幅，市場將持續(xù) 向好。中遠期（2005－2010）規(guī)劃供應規(guī)模較大，如能控制供應節(jié)奏，與城市經(jīng)濟同步發(fā) 展，前景看好。重慶近期（2004-2005年）市場信心較弱，需求增長緩慢，2003年供應規(guī)模未有明顯增幅， 較多商務住宅以寫字樓姿態(tài)上市，寫字樓市場仍將維持現(xiàn)狀，難以改觀。中遠期（2006－2010）市場前景較為樂觀，市場將不斷成熟，發(fā)展空間較為廣闊。,城

30、市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——寫字樓市場發(fā)展預測,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——商用物業(yè)市場發(fā)展預測,北京,社區(qū)商鋪熱銷。 部分經(jīng)營商逐漸從只租不買的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓I并舉的模式 新的“商業(yè)航母”將在東城區(qū)建成，即金寶街、東單“銀街”改造、信遠大廈、光彩事業(yè)發(fā)展中心等在建項目將使得王府井、東單的商業(yè)街區(qū)連成一片 。 奧運規(guī)劃區(qū)的住宅配套商業(yè)設施明顯不足，如本市大型住宅社區(qū)望京、天通苑等，奧運工程的啟動，將帶動周邊商用物業(yè)開發(fā)。 幾個大規(guī)

31、模的商業(yè)區(qū)正在籌備當中，如位于朝陽門外昆泰集團的 “北京第三商業(yè)大道”(東大橋至呼家樓商業(yè)區(qū))和中關(guān)村西區(qū)的 “中關(guān)村Shopping Mall”。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——商用物業(yè)市場發(fā)展預測,上海,中心城區(qū)的商鋪吸納能力將進一步增強。中心城區(qū)未來商鋪新增供應較少，租售價格隨著經(jīng)濟的增長會有所上升。隨著未來軌道交通建設的深入，地鐵商業(yè)將逐漸從單打獨斗的小商鋪向滿足綜合消費需求的大商圈轉(zhuǎn)型，主題鮮明的地鐵商城將是未來發(fā)展的方向。

32、大型零售物業(yè)由于人口分布的郊區(qū)化與土地級差效益原則，將主要分布于城市次中心區(qū)和城市邊緣地區(qū)。新建的軌道交通、城市交通樞紐、公共綠地周圍以及中心城區(qū)外圍的大型生活社區(qū)的區(qū)域性商業(yè)中心的商鋪將有較大上升潛力。,城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望——商用物業(yè)市場發(fā)展預測,重慶,城市輕軌工程、立交橋等大型市政設施，使主城區(qū)大量商鋪或拆遷、或空置，這些因素的影響使得本處于低谷的商用物業(yè)市場繼續(xù)低迷。預計隨著各項市政設施的完工，沙坪壩、江北、南岸、楊家坪商