第9章 城市房地產(chǎn)管理

1、市政管理學(xué)（第二版）,楊宏山 編著,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,第9章 城市房地產(chǎn)管理,重點(diǎn)問(wèn)題城市土地有償使用制度城市土地使用權(quán)出讓城市土地市場(chǎng)交易種類城市住房供給的制度安排國(guó)外城市住房保障的基本經(jīng)驗(yàn)中國(guó)城市住房保障存在的問(wèn)題中國(guó)城市住房保障的制度創(chuàng)新,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1

2、.1 城市土地的供給與需求城市土地的特性城市土地是指城市區(qū)域范圍內(nèi)的陸地和水域及其地上、地下空間的總和。城市土地具有三個(gè)層次：一是城市建成區(qū)內(nèi)的用地；二是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成區(qū)內(nèi)的土地；三是城市行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地。城市土地是城市生產(chǎn)力的重要組成要素，是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最基本的物質(zhì)資料。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.1 城市土地的供給與需求城

3、市土地的供需關(guān)系,,一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)起飛和規(guī)模擴(kuò)張階段，對(duì)土地的需求量很大；中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐等具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地，由于使用價(jià)值很高，人們對(duì)它的需求程度也很高；相反，城市邊緣地帶和交通閉塞位置的土地，其需求量就要小得多。,,城市土地的需求,,包括自然供給和經(jīng)濟(jì)供給自然供給是一種無(wú)彈性供給，即可供給土地面積不斷減少經(jīng)濟(jì)供給的目的在于提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，它存在相互競(jìng)爭(zhēng)和相互置換的情況，從而可使同一地塊的土地從某種用途轉(zhuǎn)變成另一種用

4、途,,城市土地的供給,城市土地的供求平衡：由于土地資源的特殊屬性，土地供給中很容易出現(xiàn)投機(jī)和壟斷價(jià)格的情況。由于市場(chǎng)機(jī)制存在局限性，容易出現(xiàn)市場(chǎng)失靈問(wèn)題，因此需要政府采取一定的干預(yù)措施。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.2 城市土地使用的空間結(jié)構(gòu),,,,,,,ThemeGallery is a Design Digital Content &

5、 Contents mall developedby Guild Design Inc.,同心圓模式,多中心模式,放射型模式,這類城市的不同用途土地圍繞著單一核心，有規(guī)則地向外擴(kuò)展成為圓形區(qū)域。其核心區(qū)域被稱為中心商務(wù)區(qū)（Central Business District, 簡(jiǎn)稱CBD）。圍繞著中心商務(wù)區(qū)的通常是不同收入階層構(gòu)成的環(huán)形居住區(qū)。,隨著城市用地、人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，許多大城市不是只有一個(gè)核心，而是存在多個(gè)相對(duì)分離的中心

6、。其中，有一個(gè)中心在規(guī)模和重要性上具有較大優(yōu)勢(shì)，其他中心處于亞中心或副中心的地位。,放射形模式是同心圓模式受到交通線的作用而形成的沿著交通線向外延伸的土地使用格局。它在同心圓的基礎(chǔ)上，形成了沿鐵路、公路和河流的放射扇形模式。扇形城市是企業(yè)和個(gè)人自由決策的產(chǎn)物。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市土地所有權(quán),,,私人部門所有,國(guó)

7、家或公共部門所有,即個(gè)人、企業(yè)和其他私人團(tuán)體可以擁有土地所有權(quán)，土地可以在地產(chǎn)市場(chǎng)上自由買賣。由于土地的特殊屬性，土地所有權(quán)的使用往往受到一定的限制。,社會(huì)主義國(guó)家普遍廢除土地私有制度，土地所有權(quán)歸國(guó)家或集體所有，國(guó)家對(duì)土地使用進(jìn)行統(tǒng)一分配，不允許私自轉(zhuǎn)讓或買賣土地。在資本主義制度下，土地也并非完全歸私人部門所有，國(guó)家和公共部門也擁有一定的土地。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1

8、城市土地權(quán)利制度,9.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律或合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家、集體或私人所有的土地，享有使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。使用經(jīng)營(yíng)權(quán)：一是土地所有人的使用權(quán)，二是非土地所有人的使用權(quán)，后者是與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。土地使用權(quán)包括支配、收益和處分三項(xiàng)權(quán)利。以香港為例,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9

9、.1.3 城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系城市地租城市土地和農(nóng)業(yè)土地一樣，都存在絕對(duì)地租和級(jí)差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用費(fèi)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)方式。地租可分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩種形式。絕對(duì)地租是指，不論土地本身?xiàng)l件優(yōu)劣，只要所有權(quán)與使用權(quán)發(fā)生分離，使用者向土地所有者租用土地所必須支付的費(fèi)用。級(jí)差地租是指，土地使用者因?yàn)橥恋氐燃?jí)不同而向所有者支付的數(shù)量不等的費(fèi)用。級(jí)差地租也包含兩種形式：即級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差

10、地租Ⅰ是指在不同地塊進(jìn)行等量投資，由于土地區(qū)位和自然條件不同而形成的級(jí)差地租。級(jí)差地租Ⅱ是指在同一地塊上由于連續(xù)追加投資而形成的級(jí)差地租。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.4 我國(guó)城市土地有償使用制度城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制度，是指獲得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國(guó)家繳納土地出讓金、土地使用稅、土

11、地使用費(fèi)、土地收益金、新增建設(shè)用地使用費(fèi)等制度安排的總稱。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.4 我國(guó)城市土地有償使用制度城市土地有償使用的原則堅(jiān)持城市土地單一的國(guó)家所有制土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離國(guó)有土地有償使用特殊土地?zé)o償劃撥,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.

12、4 我國(guó)城市土地有償使用制度城市土地有償使用的形式,,,,,,土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出租,土地使用權(quán)折價(jià)出資（入股）,土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng),收繳土地使用費(fèi)或場(chǎng)地使用費(fèi),城市土地有償使用的形式,,,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.4 我國(guó)城市土地有償使用制度城市土地有償使用的稅費(fèi),,,4,,,土地出讓金,1,,,2,,,3,,,5,土地使用稅,土

13、地使用費(fèi),土地收益金,新增建設(shè)用地使用費(fèi),市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,調(diào)節(jié)收入分配,5,9.1 城市土地權(quán)利制度,9.1.4 我國(guó)城市土地有償使用制度城市土地有償使用的作用,有利于增加財(cái)政收入,促使土地集約使用,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局,控制城市規(guī)模膨脹,4,1,2,3,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.1

14、 城市土地管理原則,城市土地統(tǒng)一管理,土地用途管制,合理利用土地,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.2 城市土地規(guī)劃管理制定城市土地利用總體規(guī)劃，需要堅(jiān)持：（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占有耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

15、,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.3 建設(shè)土地征收和劃撥城市建設(shè)土地征收《土地管理法》規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！闭魇障铝型恋氐?，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）征用基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；（3）其他土地超過(guò)70公頃的。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)，并

16、報(bào)國(guó)務(wù)院備案。城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.3 建設(shè)土地征收和劃撥城市土地使用權(quán)劃撥,下列建設(shè)用地，經(jīng)城市政府批準(zhǔn)可以通過(guò)無(wú)償劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源

17、、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,符合下列條件的，經(jīng)政府土地和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。,市政管理學(xué)（第二版）

18、 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓年限城市土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用

19、地50年。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的出讓方法,是指土地的使用者直接向國(guó)有土地的代表人提出有償使用土地的愿望，并由雙方進(jìn)行談判、協(xié)商出讓土地使用權(quán)。,是指國(guó)有土地的代表人在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用者到場(chǎng)，就某塊土地進(jìn)行公開叫價(jià)競(jìng)投，按“出價(jià)高者優(yōu)先”的原則確定土地使用者的出讓方式。,是指由

20、符合條件的土地使用者以書面投標(biāo)形式，競(jìng)爭(zhēng)某塊土地的使用權(quán)，然后招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4 城市土地使用權(quán)的出讓城市土地使用權(quán)的回收《土地管理法》規(guī)定，有下列情形之一的，城市政府可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓

21、等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)目前，我國(guó)城市土地市場(chǎng)主要有三級(jí)：（1）一級(jí)市場(chǎng)。即由國(guó)家以土地所有者的身份，通過(guò)批租將土地的使用權(quán)投

22、放市場(chǎng)運(yùn)行。它表現(xiàn)為城市政府與土地經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的縱向交易行為，具有壟斷性質(zhì)。（2）二級(jí)市場(chǎng)。即由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者，直接將土地投入市場(chǎng)流通，或通過(guò)建設(shè)商品房間接地將土地投放市場(chǎng)。它表現(xiàn)為土地經(jīng)營(yíng)者與使用者之間的橫向交易，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。（3）三級(jí)市場(chǎng)。即由土地使用者通過(guò)房產(chǎn)交易而使土地間接進(jìn)入市場(chǎng)流通，表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易，具有消費(fèi)性質(zhì)。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教

23、材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的行為。它包括出售、交換和贈(zèng)與三種方式。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)可以依法多次轉(zhuǎn)讓，每次轉(zhuǎn)讓后的土地使用期限，為土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已使用的年限后的剩余期限。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城

24、市土地市場(chǎng)管理,9.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租和轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)不同：轉(zhuǎn)讓意味著土地使用權(quán)利的一次性買斷；而出租則是把土地租賃給他人使用，出租人仍需履行土地使用權(quán)出讓合同的各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)土地原有的權(quán)利和義務(wù)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。,市

25、政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.2 城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5 城市土地的市場(chǎng)交易城市土地使用權(quán)抵押是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一種債務(wù)擔(dān)保形式。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人需簽訂抵押合同，抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人到期未

26、能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的，需依照規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.1 城市住房的特性和城市住房建設(shè)的作用城市住房的特性,,,,,,消費(fèi)的昂貴性,住房的投資性,位置的固定性,1,2,4,3,建筑的耐久性,市政管理學(xué)（第二

27、版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.1 城市住房的特性和城市住房建設(shè)的作用城市住房建設(shè)的作用,,,03,02,,01,城市住房是市民生活的基本物質(zhì)資料。,住房建設(shè)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,住房建設(shè)帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.2 城市住房的供給和需求城市住

28、房的需求城市住房需求受制于：,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.2 城市住房的供給和需求城市住房的供給城市住房的供給方式：,,,,以土地私有制為基礎(chǔ)，主要通過(guò)市場(chǎng)化方式提供城市住房,將城市住房視為社會(huì)福利事業(yè)，否認(rèn)住房具有商品屬性,以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，同時(shí)通過(guò)政府干預(yù)向低收入者提供廉價(jià)住房的住房供給方式,,,,市場(chǎng)調(diào)節(jié)型,國(guó)家分配型,市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)

29、相結(jié)合型,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.2 城市住房的供給和需求城市住房的消費(fèi)城市住房的消費(fèi)方式：,,租賃表現(xiàn)為住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離 住房租金的價(jià)格主要取決于：1）折舊費(fèi)、2）維修費(fèi)、3）管理費(fèi)、4）利息、5）稅金、6）地租、7）利潤(rùn),,租賃,,住房購(gòu)買主要針對(duì)中高收入群體而言商品房的價(jià)格構(gòu)成大體包括：1）土地征用費(fèi)、2）建筑工程費(fèi)、3）

30、公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、4）管理費(fèi)、5）利息、6）稅金、7）利潤(rùn)、8）效用調(diào)節(jié),,購(gòu)買,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革歷程1980年，《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅1988年，《在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》，“提租補(bǔ)貼”1991年，第二次全國(guó)

31、住房制度改革會(huì)議，《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，改革公房低租金1994年，《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，實(shí)現(xiàn)住房商品化與社會(huì)化1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》，明確規(guī)定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。,市政管理學(xué)（第二版） 2

32、1世紀(jì)公共管理系列教材,,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排,1）商品住房商品住房是指通過(guò)拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議等有償方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。特征：1）建設(shè)用地實(shí)行有償出讓，并由具有資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2）完全按照市場(chǎng)規(guī)律組織生產(chǎn)，并進(jìn)行交易，具有一般商品的所有特征。3）商品房開發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的，其銷售價(jià)格實(shí)行買賣當(dāng)事人商

33、議定價(jià)，具有較高的利潤(rùn)率。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排,2）經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房” 。特征：1）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。2）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)按照政府組織協(xié)

34、調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。3）經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能環(huán)保的原則。4）經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格以保本微利為原則。5）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排,商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的主要區(qū)別：1）土地使用權(quán)出讓方式不同。2）供應(yīng)對(duì)象不同。 3）價(jià)

35、格形成機(jī)制不同。4）財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不同。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供給的制度安排,3）廉價(jià)住房廉租住房也叫廉租房，是一種具有社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的公共住房。其承租對(duì)象是現(xiàn)階段社會(huì)最低收入且住房非常困難的家庭。我國(guó)的廉租房實(shí)行只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建

36、設(shè)的通知》，首次提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。根據(jù)通知的要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。當(dāng)前，廉租房政策在實(shí)施中的主要問(wèn)題是廉租房供給過(guò)少。一些城市迄今仍沒(méi)有將廉租房建設(shè)提上日程。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房建設(shè)管理,,,,,城市住房建設(shè)規(guī)劃制度,,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度,,綜合開發(fā)、

37、配套建設(shè)制度,,,,,鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)政策性居民住宅,,,舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合,,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房交易管理,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房交易管理,市政管理學(xué)（第二版）

38、 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.3 城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.4 城市住房市場(chǎng)管理城市住房交易管理,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.1 國(guó)外城市住房保障制度美國(guó)住房保障制度發(fā)展商業(yè)性的房屋抵押貸款保險(xiǎn)為中低收入家庭購(gòu)房提供低息貸款對(duì)低收入家庭提供住房補(bǔ)貼向低收入家庭提供低租金公共住宅,市政管理學(xué)（第二版）

39、 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.1 國(guó)外城市住房保障制度德國(guó)住房保障制度房租補(bǔ)貼制度住房?jī)?chǔ)蓄和融資制度購(gòu)建房稅收優(yōu)惠政策,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.1 國(guó)外城市住房保障制度日本住房保障制度為住宅開發(fā)和建設(shè)提供政策支持保障中低收入家庭的住房需求政府出資建設(shè)的公共住宅所占比

40、重較高,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.2 國(guó)外城市公共住房制度美國(guó)公共住房的政策變遷20世紀(jì)30年代以前----私人開發(fā)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的自由放任政策經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，羅斯?！靶抡?---進(jìn)行公共住房建設(shè)，主要用于租賃二戰(zhàn)----公共住房建設(shè)讓位于戰(zhàn)時(shí)住房建設(shè)；二戰(zhàn)后，啟動(dòng)大規(guī)模城市更新運(yùn)動(dòng)20世紀(jì)70年代后----由貼補(bǔ)供應(yīng)商轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃》啃枨笳咛峁?/p>

41、補(bǔ)貼,在城市住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺的情況下，政府直接投資于公共住房建設(shè)是解決低收入住戶住房問(wèn)題的重要手段。隨著住房供給短缺問(wèn)題逐漸緩解，住房保障政策就需要逐漸過(guò)渡到以租房補(bǔ)貼為主、以修建公共住房為輔的模式。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.2 國(guó)外城市公共住房制度新加坡的公共住房制度制定住房長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建設(shè)公共住房。實(shí)行住房公積金保障制度。公共

42、住宅出售政策。分級(jí)提供公共住宅保障補(bǔ)貼。,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.3 國(guó)外城市住房保障的經(jīng)驗(yàn),,,,1,2,3,完善住房保障的法律基礎(chǔ)，依法構(gòu)建城市住房保障體系,強(qiáng)化政府在低收入群體住房保障中的底線責(zé)任,堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)節(jié)雙管齊下，構(gòu)建多層次的住房保障體系,,,4,住房金融成為實(shí)現(xiàn)住房保障政策目標(biāo)的重要手段,市政管理學(xué)（第二版）

43、 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.4 中國(guó)現(xiàn)行住房保障存在的問(wèn)題經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問(wèn)題,,,,,,,,,購(gòu)買對(duì)象界定不明確,投資比重不足，供求矛盾尖銳,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)控失效,經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)和銷售環(huán)境存在腐敗和不公問(wèn)題,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.4 中國(guó)現(xiàn)行住房保障存在的問(wèn)題廉租房制度存

44、在的問(wèn)題,,,,,,,廉租房制度的覆蓋面小,各地實(shí)施廉租房政策的差異很大,廉租房的建設(shè)資金來(lái)源不穩(wěn)定,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.4 中國(guó)現(xiàn)行住房保障存在的問(wèn)題住房公積金制度存在的問(wèn)題,,,,,,,住房公積金的覆蓋率較低,住房公積金繳存率偏低,住房公積金管理落后，監(jiān)督機(jī)制有待強(qiáng)化,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共

45、管理系列教材,9.4 城市住房保障制度,9.4.5 中國(guó)城市住房保障的制度創(chuàng)新將住房保障納入公共財(cái)政體系制定專門法律明確政府住房保障責(zé)任實(shí)行以租借方式為主的住房保障改革改變政府補(bǔ)貼方式，從間接補(bǔ)助走向直接補(bǔ)貼完善社會(huì)資金投入住房保障的政策體系,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,關(guān)鍵術(shù)語(yǔ),城市土地 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地管理法土地出讓金 土地使用稅 土

46、地使用費(fèi),土地收益金 土地市場(chǎng) 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 住房保障 公共住房,市政管理學(xué)（第二版） 21世紀(jì)公共管理系列教材,復(fù)習(xí)思考題,1.簡(jiǎn)述城市土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。2.簡(jiǎn)述中國(guó)城市土地有償使用的含義和原則。3.中國(guó)城市土地有償使用有哪些主要形式？4.中國(guó)城市土地有償使用要征收哪些稅費(fèi)？5.試論城市土地市場(chǎng)管理的主要內(nèi)容。6.城市住房供給有哪些基本方式？7.中