城市房地產管理法律制度

1、第七章房地產管理法律制度,介紹了房地產法規(guī)的相關基本概念和我國房地產法律制度的管理體制，重點闡述了房地產綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設與物業(yè)管理、房地產權屬登記管理和房地產交易市場管理等方面的主要內容。,本 章 提 要,1949年前3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；19世紀中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動；19世紀中葉起：沿海城市的近代房地產業(yè)迅速發(fā)展。1949－1955年接受舊政府的房地產檔案、

2、確定產權、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊投機活動；建立管理機構、制定相關政策、開展清查登記；改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,1956－1965年以“國家經租”的形式對私有房屋進行社會主義改造；贖買私有企業(yè)的土地。1966－1978年遭受“十年動亂”的嚴重破壞。1978－1980年隨著經濟體制改革的開展，進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產生產方式改革，產生了新時期的社會主義

3、房地產業(yè)。1987年十三大報告中首次提出建立房地產市場，宣告中國房地產市場的誕生。,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,1981－1986年新中國房地產業(yè)復蘇的前奏。81年開始的理論探討和少量的實踐，85年左右的相對迅速成長，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以說是中國房地產業(yè)的第一次高潮，而89年達到真正的第一次低谷。1991-1995年91年開始復蘇，經歷了92、93年的極度膨脹后，在93年下半年治理整頓的基礎上開

4、始衰退。94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象，95年再次跌入低谷。,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,1996－1999年伴隨著房地產業(yè)的合理調整進行的。經歷了三年的艱難復蘇，98年出現(xiàn)了增長的好勢頭，但99年再次出現(xiàn)衰退。2000年－經歷了幾次調整，房地產業(yè)逐步進入理性發(fā)展階段。房地產市場日益完善，運行模式逐漸規(guī)范。產品供需結構不盡合理，出現(xiàn)一些社會問題。,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,2003年7月，中國房地產協(xié)會在廣州召開了房地產市場

5、分析會，認為：當前我國房地產市場總體上健康，地區(qū)各有差異。長江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房價上揚偏快。珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應比較充分，房價穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經營，市場比較成熟。中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對全國市場影響不大。,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展,傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期。國家投資無法回收、居民住房需求無法滿足

6、。1978－1990年：改革的探索和試點階段1979年起，實行向居民全價售房的試點，最初在西安、柳州、梧州、南寧；1982年起，實行補貼出售試點，首先在鄭州、常州、四平、沙市。1980年4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構想；同年6月，中國中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式宣布實行住宅商品化。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1986年2月成立“國務院住房制度改革領導小組”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。1988年

7、1月召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，2月批發(fā)了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1991－1994年：改革的全面推進和配套改革階段1991年6月，國務院頒發(fā)了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強調了政策的嚴肅性。1991年11月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，成為改革的綱領性文件。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1992年2月，國務院正式批復了上海市的住房

8、制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺，實行“五位一體”，即推行住房公積金、提租發(fā)補貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會，在全國引起了所謂“上海效應”。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1994年以后：改革的深化和全面實施階段1994年7月18日，國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的的決定》，確定了房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件

9、，滿足居民不斷增長的住房需求。,城鎮(zhèn)住房制度改革,房改的基本內容是“三改四建”：改住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包為國家、社會、個人三者合理負擔；改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會化、專業(yè)化運行；改住房實物福利分配為以按勞務分配為主的貨幣工資分配；,城鎮(zhèn)住房制度改革,建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用范房供應體系和高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；

10、建立規(guī)范化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1998年7月3日，國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》發(fā)布，基本內容包括：從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系；繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；采取扶持政策，加快經濟適用房建設；發(fā)展住房金融；加強住房物業(yè)管理。,城鎮(zhèn)住房制度改革,按開發(fā)區(qū)性質

11、劃分新區(qū)開發(fā)：生地到熟地、初次開發(fā)、用地條件好（征地）；舊區(qū)再開發(fā)：毛地到熟地、再次開發(fā)、用地緊張、投資大（拆遷）。按開發(fā)層次劃分兩個層次：生地到熟地、熟地到房屋；一個層次：毛地到熟地到房屋。,房地產開發(fā)的形式,按開發(fā)規(guī)模劃分單項工程：如建筑單體、道路工程、管線工程等；建設項目：建成幾棟建筑并可投入使用，至少有水、電，牽涉到供電、上下水等單項工程；區(qū)域開發(fā)：考慮一定面積，實現(xiàn)一定區(qū)域功能，一般國內以居住小區(qū)為單位，必須匹

12、配必要的公共生活設施；綜合區(qū)開發(fā)：綜合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能區(qū)為單位。,房地產開發(fā)的形式,按開發(fā)對象劃分土地開發(fā)：生地到熟地，農業(yè)土地開發(fā)；房屋開發(fā)：熟地到房屋；綜合開發(fā)：“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”、“綜合”、“配套”、“全部內容的全過程”。不同于統(tǒng)建和城市綜合開發(fā)。,房地產開發(fā)的形式,一、房地產管理法的基本概念1、房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產 2、地產：在一定

13、土地所有制下作為財產的土地 3、房地產 從自然形態(tài)看：是房產和地產的統(tǒng)稱；從社會屬性看：具有商品屬性；從法學角度分析：具有一般“物”的屬性，又稱不動產。,第一節(jié) 概 述,4、房地產業(yè)：指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理，土地使用權的出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押，以及由此而形成的房地產市場。 5、房地產管理法：是調整在房地產開發(fā)、經營、管理和各種服務活動中所形成

14、的一定的社會關系的法律規(guī)范的總稱。,第一節(jié) 概 述,11月1日出爐的2007年《福布斯》中國富豪榜400強榜單，卻被人冠以“房地產老板名錄”的別名，耐人尋味。根據(jù)《福布斯》的最新排名，前10名中國富豪中，有5名主業(yè)涉及房地產的企業(yè)家；前100名中國富豪中，有39人從事房地產業(yè)。,第一節(jié) 概 述,供求緊張、流動性充沛的“良機”，使的房地產商們動用各種手段抬高房價、取得巨額利潤如囊中探物，甚至不用蓋一磚一瓦，單守住地塊就能坐地數(shù)錢。

15、 南京市某個樓盤一天內每平方米房價上漲了1200元；上海一些樓盤10月份的售價是2月份開盤價的2倍；杭州的開發(fā)商說，房價高得連他們自己也看不懂。,第一節(jié) 概 述,華人首富李嘉誠投巨資在北京最繁華的商業(yè)街王府井建設一個商業(yè)廣場，這是一個投資額高達20億美元的大項目，也是北京市建國以來最大的房地產開發(fā)項目。 維港公司的經理周凱旋看中了北京王府井的一塊地皮，尋找合作開發(fā)商。1993年9月12日，經與李嘉誠不到3

16、0分鐘的商談，達成共識，創(chuàng)造了中國巨額商業(yè)談判史上的最快記錄。,第一節(jié) 概 述,這個宏偉的設想竟是周凱旋在王府井大街散步時得到的！她走到兒童電影院，發(fā)現(xiàn)這家電影院處于這樣一個商業(yè)街，在地產的利用率上講很不合算。如果將這一大片動遷，然后投巨資建設一個商業(yè)廣場，就像一座橋梁，連接王府井和東單這兩個最著名的商業(yè)街，將大大地提高這塊地的利用率。,第一節(jié) 概 述,商界奇才之間最易溝通。由周凱旋完成這12萬平方米的動遷，傭金是總投資的2.5%。

17、李嘉誠出資20億美元，啟動北京市建國以來最大的房地產開發(fā)項目。他知道，這個項目的利潤可能是100%或更多。前前后后，總共不到30分鐘，這對商界奇才創(chuàng)造了中國巨額商業(yè)談判史上的最快記錄。,第一節(jié) 概 述,1.加強對房地產的管理；2.維護房地產市場秩序；3.保障房地產權利人的合法權益、促進房地產業(yè)健康發(fā)展。,二、房地產管理法立法的目的,1.節(jié)約用地，保護耕地的原則；2.國有土地有償、有期限使用的原則；3.國家扶持發(fā)展居民住宅的原則

18、；4.國家保護房地產權利人合法權益和房產權利人必須守法的原則。,三、城市房地產管理法的基本原則,房地產開發(fā)用地：是指以進行房地產開發(fā)為目的而取得使用權的土地。使用權獲得方式 出讓劃撥,第二節(jié) 房地產開發(fā)用地,（一）概念 是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（二）特征 國家壟斷行為有期限有償不含地下之物,一、土地使用權出讓,（三）方式：拍賣、招

19、標或協(xié)議出讓 拍賣出讓：是指土地管理部門在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按照“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓者的一種方式。 這種方式主要適用于投資環(huán)境好、贏利大、競爭性強的房地產業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。,一、土地使用權出讓,招標出讓：是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人，用書面投標的形式，競投某一塊土地的使用權，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。

20、 招標方式的中標者不一定是標價中的最高者。因為在評標時，不僅要考慮到投標價，而且要對投標規(guī)劃方案和投標者的資信情況進行綜合評價。 這種方式適用于開發(fā)性用地或有較高技術要求的建設用地。,一、土地使用權出讓,協(xié)議出讓：是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判，協(xié)商，達成出讓土地使用權一致意見的方式。 主要用于工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)項目、非贏利項目及政府為

21、調整經濟結構，實施產業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的建設項目等。,一、土地使用權出讓,（四）土地使用權出讓的最高年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。,一、土地使用權出讓,說明土地使用權出讓不是土地買賣；明示了我國土地有償、有限期的使用制度；說明了國家作為土地所有者對土地使用權有最終處置權。,規(guī)定土地使用權出讓最高年限的意義,（五）土地使用權終止

22、和續(xù)期因法定事由提前收回，國家予以適當補償；土地使用權申請續(xù)期應當提前一年，并重新簽訂出讓合同；續(xù)期未獲批準的，國家無償收回土地使用權。,一、土地使用權出讓,(一)劃撥與出讓相同，都是取得土地使用權的途徑；區(qū)別，是否繳納出讓金；除另有規(guī)定外，劃撥無期限；不能直接轉讓和抵押。（二）形式有償劃撥：由使用方繳納補償費、安置費。無償劃撥：城市空地；原使用者已被撤銷和多余土地；國有荒山地。,二、土地使用權劃撥,（三）劃撥范圍國家

23、機關和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目；其他。,二、土地使用權劃撥,一、概念房地產開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)：“三通一平” 房屋開發(fā)：①住宅；②生產與經營建筑；③生產、生活服務性建筑；④其他基礎設施等。,第三節(jié) 房地產開發(fā),嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃；必須堅持經濟、文化和環(huán)境效益的統(tǒng)一；必須實行全面規(guī)劃、合理布局

24、、綜合開發(fā)、配套建設。,二、房地產開發(fā)的原則,1、按合同約定開發(fā) 閑置土地滿一年未開發(fā)的，征收土地出讓金20％以下的閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。 2、設計施工符合法定標準 3、嚴格竣工驗收 4、竣工驗收的條件 P151,三、房地產開發(fā)的要求,1、房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；滿足房地產開發(fā)資質等級要求的條件；法律、行政法規(guī)定的其他條件

25、。,四、房地產開發(fā)企業(yè),房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序房地產開發(fā)企業(yè)的設立登記；房地產開發(fā)企業(yè)的備案；其他條件。,四、房地產開發(fā)企業(yè),一、一般規(guī)定概念 房地產交易：指房地產轉讓、抵押和租賃等交易行為及相關活動。原則：權屬合一 房屋所有權和土地使用權不可分離原則。,第四節(jié) 房地產交易,房地產轉讓：指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。1、以出讓方式取得土地使用權的轉讓條件

26、：按照合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％。持有房屋所有權證書。,二、房地產的轉讓,2、以劃撥方式取得土地使用權的轉讓條件：報經有批準權的人民政府審批受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)（土地使用權證書）受讓方繳納土地使用權出讓金不辦理出讓手續(xù)的，轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。,二、房地產的轉讓,3、不得轉讓的房地產 司法機關和行政機關決定限制的房地產

27、依法收回的土地使用權的，不得轉讓共有房地產，未經其他共有人書面同意的權屬有爭議的未依法登記領取權屬證書法規(guī)規(guī)定的禁止轉讓的其他情形,二、房地產的轉讓,1、概念商品房現(xiàn)售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 商品房預售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商

28、品房。,三、商品房銷售,2、商品房現(xiàn)售的條件 現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。,三、商品房銷售,已通過竣工驗收；拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經落實。,三、商品房銷售,3、

29、商品房預售的條件 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。在房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。,三、商品房銷售,房地產抵押：是抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。,四、房地產抵押,抵押權從屬于債權，逾期不履行債務時方可行使抵押

30、權。抵押期間，抵押人對抵押物的實際占有權并不轉移。逾期不履行債務時，抵押權人比其他債權人優(yōu)先受償。房地產抵押具有物上追及力，即抵押期間抵押人對抵押物的處置不得損害抵押權人的利益。,房地產抵押的法律特征,房屋租賃的特征：出租人必須是房屋的所有權人。房屋租賃不轉移出租房屋的所有權。 承租人向出租人支付租金。租賃期滿，承租人必須返還房屋給承租人。,房屋租賃：是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人，由承租人向出租人支付租金

31、的行為。,五、房屋租賃,（一）概念房地產中介服務：是指在房地產市場上從事咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產中介服務機構：是指在房地產市場上為從事房地產投資、開發(fā)和交易等活動的主體提供咨詢、經濟和評估等業(yè)務服務的機構。,六、房地產中介服務機構,房地產咨詢：是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估：是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。房地產經紀：是指

32、為委托人提供房地產信息和代理業(yè)務的經營活動。,六、房地產中介服務機構,（二）人員要求必須具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員；國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員；房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。,六、房地產中介服務機構,（三）機構設立條件 有自己的名稱和組織機構；有

33、固定的服務場所；有規(guī)定數(shù)量的財產和經費；有規(guī)定數(shù)量的房地產專業(yè)人員；其他條件。,六、房地產中介服務機構,一、城市房屋拆遷概述（一）概念 城市房屋拆遷：是根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。,第五節(jié) 城市房屋拆遷,（二）房屋拆遷形式 1、自行拆遷：是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安

34、置和補償。 2、委托拆遷：是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托給被委托人進行。 《拆遷條例》規(guī)定被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。,一、城市房屋拆遷概述,（一）拆遷補償?shù)母拍?1、拆遷補償：是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經濟損失，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定給予被拆遷人的一定的經濟補償。2、拆遷補償?shù)姆秶?　　拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥铩５鸪`章建筑、超

35、過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。,二、房屋拆遷補償,（二）拆遷補償形式 1. 貨幣補償：指拆遷人對拆除的房屋，按其價值，以付給貨幣的方式對被拆遷人的經濟損失進行補償。2. 產權調換：拆遷人以其他的或再建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進行交換，使被拆遷人對拆遷人提供的房屋擁有所有權。3. 產權調換與貨幣補償相結合：指拆遷人對被拆遷人部分采取產權調換部分采取作價補償。,二、房屋拆遷補償,（一）房

36、屋拆遷安置 拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所作的用房安排處置?！恫疬w條例》規(guī)定，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權利。,三、房屋拆遷安置與補助,臨時安置：是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費的一種安置辦法。長期安置：包括易地安置和原地長期安置。,三、房屋拆遷安置與補助