城市軌道交通與房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、當(dāng)前城市軌道交通發(fā)展需求十分迫切,而政府有限的財(cái)政力量限制了城市軌道交通的快速發(fā)展,因此,解決建設(shè)、運(yùn)營資金短缺的問題成為軌道交通發(fā)展中的關(guān)鍵。注意到軌道交通正外部效應(yīng)十分突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,本文提出了聯(lián)合開發(fā)模式,旨在內(nèi)部化軌道交通的正外部效應(yīng),解決軌道交通發(fā)展中的建設(shè)、資金短缺問題。
　　本文圍繞軌道交通正外部效應(yīng)內(nèi)部化主題,主要開展了以下幾個(gè)方面的研究工作:
　　(1)軌道交通沿線房地產(chǎn)增值計(jì)算理論方法研究。運(yùn)用廊道效應(yīng)原

2、理將軌道交通沿線房地產(chǎn)價(jià)值影響研究維度分為價(jià)值影響作用范圍和價(jià)值影響強(qiáng)度兩個(gè)方面。在提出價(jià)值影響通過“人”發(fā)生作用的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，首次構(gòu)建了軌道交通價(jià)值影響作用范圍logistic模型,解釋城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值影響的作用范圍。運(yùn)用HMP法構(gòu)建了特征價(jià)值模型,解釋軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值影響強(qiáng)度變化的規(guī)律。在價(jià)值影響作用范圍、價(jià)值影響強(qiáng)度研究的基礎(chǔ)上，首次構(gòu)建了軌道交通沿線房地產(chǎn)價(jià)值增值計(jì)算模型組。
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3、構(gòu)建了正外部效應(yīng)內(nèi)部化目標(biāo)的計(jì)量模型。進(jìn)行了外部效應(yīng)交互性、制度的外部性的論述,提出了按照年度全部運(yùn)營成本減去初始客票收入、新增客票收入、軌道交通附屬資源運(yùn)營收入之和后的余值為外部效應(yīng)內(nèi)部化目標(biāo)的思路。首次構(gòu)建了基于軌道交通價(jià)值影響作用范圍的初始客票收益和新增客票收益計(jì)算模型。
　　(3)進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)模式的構(gòu)建和條件研究。以探尋實(shí)現(xiàn)軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的路徑為目標(biāo),首先進(jìn)行了相關(guān)的軌道交通發(fā)展模式研究,為聯(lián)合開發(fā)模式的提出確定

4、理論方向,在此基礎(chǔ)上提出了聯(lián)合開發(fā)模式并論述其內(nèi)涵。為了保證聯(lián)合開發(fā)模式具有可操作性,開展了軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的條件研究,在此基礎(chǔ)上提出了聯(lián)合開發(fā)模式所必需的職能。進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)的實(shí)施路徑方面進(jìn)行了論述。最后從法規(guī)、政策、組織架構(gòu)方面探討了聯(lián)合開發(fā)模式的條件和運(yùn)作機(jī)制,確保軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化具有外部環(huán)境的可行性。
　　(4)進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)模式下的軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的計(jì)算工作。首先通過調(diào)研獲取了北京市民選乘軌道交通的影響

5、因素的數(shù)據(jù),回歸分析得到軌道交通價(jià)值影響作用范圍的logistic模型;之后通過對(duì)北京市地鐵4號(hào)線周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研所獲的數(shù)據(jù)回歸分析得到軌道交通價(jià)值影響強(qiáng)度的hedonic模型;運(yùn)用logistic模型、hedonic模型得到軌道沿線房地產(chǎn)增值計(jì)量模型的取值范圍和計(jì)算模型的關(guān)鍵參數(shù),并計(jì)算了4號(hào)線一個(gè)站點(diǎn)對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生增值。在考慮實(shí)踐中的利益博弈問題,對(duì)外部效應(yīng)內(nèi)部化計(jì)量模型進(jìn)行了修正,得到更為貼近實(shí)際的計(jì)量模型。運(yùn)用客票收益