2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)一、單項選擇題（本大題共一、單項選擇題（本大題共4040分，共分，共2020小題，每小題小題，每小題2分）分）1.項目策劃應隨時關(guān)注市場的變化，及時動態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項目策劃的（）原則A.創(chuàng)新原則B.系統(tǒng)原則C.市場原則D.地域化原則2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中設計的主題眾多，下面房地產(chǎn)項目開發(fā)的組織者的是（）A.政府部門B.開發(fā)商C.建筑

2、商D.咨詢商3.房地產(chǎn)開發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營效益B.增值效益C.資產(chǎn)折舊D.融資效益4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場迅速衰退，新的產(chǎn)品進入市場，請問這是市場（）階段A.市場形成期B.市場發(fā)展期C.市場飽和期D.市場更新器5.確定各類建筑物的布局地點、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃B.景觀規(guī)劃C.交通規(guī)劃

3、D.配套設施規(guī)劃6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐A.產(chǎn)品和服務B.企業(yè)文化C.廣告?zhèn)髅綖槭侄蜠.標準化的視覺識別系統(tǒng)7.根據(jù)目標客戶的購買能力、需求特點以及競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢等市場因素進行構(gòu)思與設計，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場條件的約束B.規(guī)劃管理的限制C.地塊條件的限制D.企業(yè)目標的約束8.在項目銷售受阻時，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售B.以租代售C.試住銷售D.售后返租9.廣告訴求點的確立應

4、以()A.產(chǎn)品賣點為基礎B.以市場需求為目標C.以消費者教育為重點D.以系列傳播為導向10.在對項目預期市場份額估算時，主要進行（）A.項目平均市場份額B.項目預期市場份額與預期市場份額C.項目平均市場份額D.項目以往市場份額11.市場細分參數(shù)是指進行市場細分時所采用的依據(jù)或標準，一般不包括（）A.地理參數(shù)B.功能參數(shù)C.用戶參數(shù)D.技術(shù)參數(shù)12.按照風險性質(zhì)可以將風險劃分為（）A.政治風險B.可控制風險C.不可控制風險D.項目經(jīng)營階段

5、發(fā)生風險13.產(chǎn)品的功效只有通過這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品B.形式產(chǎn)品C.外延產(chǎn)品D.實體產(chǎn)品14.項目適宜性評價指標不包括()A.最適宜B.一般適宜C.不適宜D.較適宜15.產(chǎn)品策劃應盡可能地用足規(guī)劃指標、最大限度提升產(chǎn)品價值、以及盡可能地減少工程造價這是指產(chǎn)品策劃目標中的（）A.企業(yè)效益目標B.市場目標C.品牌目標D.戰(zhàn)略目標16.購房者對房價的判斷總是站在不同的角度以各自的標準進行認識的，依據(jù)同類

6、物業(yè)市場均價判斷是（）A.理智型購房者B.投資性購房者C.節(jié)約型購房者D.經(jīng)濟型購房者17.在工程項目的招投標采購中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理A.整體招標B.分段招標C.分項招標D.自行購買18.企業(yè)實力雄厚、市場機會較好、區(qū)域發(fā)展較快的項目，其優(yōu)點是可以突出企業(yè)實力，展現(xiàn)規(guī)模之勢、給市場足夠信心，這種情形下適宜（）模式A.一一般地，市場預熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。預熱期越長，積累客戶越多，項目的強銷期與持續(xù)期就越短；反之就越

7、長。（）2.房地產(chǎn)定價應以目標客戶對產(chǎn)品的認識及其需求為基礎，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補償及投資回報與消費者認可之間作出合理的平衡。在競爭激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價宜低開高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價格調(diào)控。()3.活動營銷是通過各種活動吸引市場關(guān)注，從而達到促銷的目的。常見的營銷活動包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會、產(chǎn)品說明會或產(chǎn)品研討會、開工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式

8、、開盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會等。（）4.廣告策劃應堅持以下原則：一是定位準確，傳播的信息與手段應與目標客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實，必須如實反映產(chǎn)品的客觀真實信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應當新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應達到不鳴則已、一鳴

9、驚人的效果。（）5.項目的戶型、面積、單價、總價、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟實力決定了能夠承受的住房總價，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤決定了產(chǎn)品的銷售單價，產(chǎn)品的總價和單價也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時必須充分研究其制衡關(guān)系（）6.項目股權(quán)融資是指將項目的股權(quán)及未來的

10、收益分配給項目施工、設計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。項目股權(quán)融資的優(yōu)點是減少了項目業(yè)主資金的投入，降低了項目業(yè)主投資風險；缺點是項目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()7.目標是行動方向的指南，目標選擇是整個策劃過程的起點。項目策劃所要達到的目標應包括效益目標、市場目標、品牌目標、管理目標等。哪些為重點目標，哪些為次要目標，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問題。（）8.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應

11、考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型；二是代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗；四是代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）9.當企業(yè)品牌效應突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略，通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。這時應采用低開高走策略。（）10.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相