深圳工改工論壇發(fā)言稿

1、城市產(chǎn)業(yè)實(shí)踐,工改開發(fā)要點(diǎn)一站式解析——深圳工改工的政策解讀、市場價(jià)值與創(chuàng)新,,,,城市背景,Background,,o.,1,N,土地匱乏局面：集體用地和國有用地的二元化,集體土地入市,閑置土地處理,工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓,背景：2011年深圳全市建設(shè)用地——總建筑規(guī)模約917.77平方公里原農(nóng)村集體用地——390平方公里土地（占建設(shè)用地比例高達(dá)43%）合法用地——95平方公里（占農(nóng)村集體用地約24%）,困局中三個(gè)導(dǎo)向,產(chǎn)業(yè)升級(jí)訴求：

2、從“深圳制造”到“深圳創(chuàng)造”,,,,,,,,未來：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)方向勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，主要為制造生產(chǎn)，依托國內(nèi)外貿(mào)易迅速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)方向以自主創(chuàng)新為特征，高附加值、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、先導(dǎo)性強(qiáng),傳統(tǒng)：“三來一補(bǔ)” 加工制造,現(xiàn)有：四大支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素人力成本低廉交通系統(tǒng)便利土地使用成本低,產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素政策支持優(yōu)勢完善規(guī)劃及配套優(yōu)越服務(wù)平臺(tái)行業(yè)交流環(huán)境,產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素完善都市功能舒適辦公環(huán)境產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢,產(chǎn)業(yè)方向

3、資本和技術(shù)密集型，主要為先進(jìn)制造業(yè)和高端服務(wù)業(yè),與傳統(tǒng)加工業(yè)所需的生產(chǎn)廠房、現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)所需的普通寫字樓不同，目前大力規(guī)劃的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)資本投入、政策支持、配套服務(wù)等均有高依存度，需要第三類的產(chǎn)業(yè)空間，助推其迅速發(fā)展。,深圳蛙跳式產(chǎn)業(yè)歷程,工業(yè)升級(jí)改造：開發(fā)企業(yè)利益和政府訴求的結(jié)合點(diǎn),工改工項(xiàng)目五大優(yōu)勢,土地占比基數(shù)大數(shù)量多，特區(qū)內(nèi)和特區(qū)外可選性較多可選擇地塊較多,早年面世的智慧廣場、美年廣場等項(xiàng)目，溢價(jià)和獲益極高，業(yè)內(nèi)反響激

4、烈同類案例溢價(jià)高,政策鼓勵(lì)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在項(xiàng)目立項(xiàng)、專項(xiàng)規(guī)劃等申報(bào)流程相對(duì)較短申報(bào)時(shí)間較短,,,,,,相對(duì)城中村，少則上百個(gè)，多則逾千個(gè)的業(yè)主，工改工業(yè)主數(shù)量較少，談判難度大大降低業(yè)主相對(duì)單一,,工業(yè)地塊開發(fā)的地價(jià)成本，與商業(yè)、住宅的差距較大，資金占用少前期投入成本較低,工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造能夠解放土地存量，“騰籠換鳥”為產(chǎn)業(yè)提供新空間。同時(shí)，推進(jìn)迅速、啟動(dòng)資金低，因此在近幾年形成開發(fā)熱潮。,南山,中心西區(qū),福田中心區(qū),寶安,車公廟

5、泰然工業(yè)區(qū),南油片區(qū)、月亮灣大道沿線、科技園片區(qū)、僑香路沿線,石巖、松崗、西鄉(xiāng)、龍華、沙井、福永,彩田工業(yè)區(qū)、福田保稅區(qū),羅湖,清水河、水貝工業(yè)區(qū),龍崗,布吉、下李朗、平湖、3號(hào)地鐵沿線,隨著深圳土地利用進(jìn)入以“存量二次開發(fā)為主”階段，工改項(xiàng)目數(shù)、量齊增，多個(gè)區(qū)域均有大數(shù)量、規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，未來10-15年供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過3000萬平米，競爭日趨激烈,工改政策下的開發(fā)形勢：巨量供應(yīng)，競爭嚴(yán)峻,世聯(lián)行集團(tuán)綜合體事業(yè)部累計(jì)操作100個(gè)不

6、同類型、不同區(qū)域工改項(xiàng)目，基本覆蓋深圳所有區(qū)域下轄的各個(gè)街道，操作面積將近2000萬㎡。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,大鵬新區(qū),坪山新區(qū),龍崗區(qū),羅湖區(qū),福田區(qū),龍華區(qū),光明新區(qū),寶安區(qū),南山區(qū),,工改工覆蓋深圳所有區(qū)域所有片區(qū),,,,開發(fā)策略,Strategy,,o.,2,N,工業(yè)地產(chǎn)：多方參與的集體開發(fā)決策,,,,,,,工改工參與決策方,原業(yè)主,,,,,,開發(fā)商,入駐產(chǎn)業(yè),

7、運(yùn)營方,政府,,,,,,與其溝通順利為推進(jìn)必要條件，涉及多個(gè)部門包括更新辦、規(guī)土委等，關(guān)心貢獻(xiàn)率、配套設(shè)施等公共指標(biāo),項(xiàng)目順利運(yùn)營保證，可能整合的資源眾多，包括物管、商家、平臺(tái)（設(shè)施）提供方,項(xiàng)目可行性的前提，對(duì)賠償方式、賠償數(shù)量、物業(yè)檔次、租金（售價(jià)）極其敏感,項(xiàng)目執(zhí)行方，在前期介入階段，對(duì)經(jīng)濟(jì)可行性論證是關(guān)鍵，尤其原有體量較大項(xiàng)目,項(xiàng)目最終使用者，其入駐起著成敗性作用，其需求應(yīng)被提前了解，定制化滿足,工業(yè)地產(chǎn)：次核心區(qū)舊改和新城開

8、發(fā)的產(chǎn)業(yè)二力驅(qū)動(dòng),產(chǎn)業(yè)微笑曲線,次核心區(qū)工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目開發(fā)思路：類地產(chǎn)的綜合體開發(fā)物業(yè)功能：展示、營銷、總部辦公入駐行業(yè)：泛產(chǎn)業(yè)（類辦公客戶）打造要點(diǎn)：復(fù)合功能、配套完善盈利模式：銷售為主開發(fā)產(chǎn)業(yè)背景：要求較弱,新區(qū)開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)思路：產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營物業(yè)功能：研發(fā)、測試、生產(chǎn)入駐產(chǎn)業(yè)：差異化專門化定位打造要點(diǎn)：政策支持、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)盈利模式：復(fù)合運(yùn)營獲利（如土地開發(fā)、金融融資、政策補(bǔ)貼等）開發(fā)產(chǎn)業(yè)背景：要求較強(qiáng),,,

9、,,次核心區(qū)“工改工”操作思路與普通商辦物業(yè)類似，以價(jià)格優(yōu)勢引入自用型客戶；尚不成熟的新區(qū)，需要通過政策扶持、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、配套搭建等引入特定產(chǎn)業(yè),工業(yè)策略：不同背景企業(yè)的工業(yè)開發(fā)策略,1、專業(yè)市場開發(fā)型,2、企業(yè)總部型,3、地產(chǎn)開發(fā)型,4、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營型,聯(lián)東U谷天安數(shù)碼城,普洛斯,,,,,華南城,,【項(xiàng)目分類】,【典型案例】,星河華聯(lián)南山,長城開發(fā)方大,【開發(fā)思路】,依托自身主營實(shí)體業(yè)務(wù)，在規(guī)劃時(shí)即綁定相應(yīng)行業(yè)，行業(yè)聚焦性強(qiáng)，并依托行

10、業(yè)大規(guī)模開發(fā)相關(guān)配套,依托自身的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，將原有土地資源升級(jí)改造，總部自用辦公功能為主，帶動(dòng)相關(guān)上下游企業(yè)的集聚，其余對(duì)外租售,自身無實(shí)體產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目位置往往位于城市近郊或者較核心區(qū)，通過銷售或者租賃獲取開發(fā)利潤,5、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā),,華夏幸福新加坡騰飛,產(chǎn)業(yè)園投資運(yùn)營商，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)做區(qū)域開發(fā)，享有專門政策優(yōu)惠，往往多個(gè)開發(fā)商介入,物業(yè)功能復(fù)合，無先天實(shí)業(yè)資源，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是基礎(chǔ)，通常以后期的配套實(shí)現(xiàn)整體盈利,工業(yè)策略：深圳工改政策的重點(diǎn)變

11、化,地價(jià)補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn),分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定,銷售對(duì)象,增值收益,無,,,,,工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià),,【政策關(guān)鍵點(diǎn)】,【原有政策】,個(gè)人可購買,產(chǎn)房可分割配套不可分割,【現(xiàn)有政策】,配套轉(zhuǎn)讓：市場評(píng)估地價(jià)產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)+辦公）平均基準(zhǔn)地價(jià),均可分割出讓,產(chǎn)業(yè)用房和配套均為企業(yè)購買,可售比例,,不突破50%,可突破50%（補(bǔ)地價(jià)前提）,核定征收或者核實(shí)征收,,【政府思路】,對(duì)比上浮,放開分割限制,限制產(chǎn)業(yè)購買,抑制高收益,補(bǔ)交地價(jià)可突破,工改工項(xiàng)目：

12、項(xiàng)目決策關(guān)鍵點(diǎn),規(guī)劃產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)權(quán)面積合理性，返還體量、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房運(yùn)營、配套功能等； 政府優(yōu)惠政策爭取等；,預(yù)判項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性，拆賠比、拆建比、地價(jià)費(fèi)用區(qū)間，投資回收期等；,,,,,,,,,,,,介入期,申報(bào)期,,銷售期,運(yùn)營期,資源引入、價(jià)值拔升,招商渠道、客戶定制,進(jìn)入政府申報(bào)環(huán)節(jié),決定啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā),龍頭企業(yè)招商、定向出售；行業(yè)組織客戶渠道使用；,分階段的商家引入、平臺(tái)搭建、資源嫁接。,,,,o.,3,N,,,,工改政策,P

13、olicy,隨著“1+6”文件實(shí)施細(xì)則相繼明晰，以及深圳建筑新規(guī)頒布，工改項(xiàng)目的操作彈性空間越來越小,目前深圳市已出臺(tái)較多的工改工項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)政策法規(guī)，2013年前以“一地一議”為主要的操作方式，政策的可預(yù)見性較差，對(duì)發(fā)展商的政府公關(guān)能力要求較高；隨著大量工改工項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)操階段，相關(guān)政策法規(guī)也在逐步完善過程中，尤其以2013年1月 “1+6”文件出臺(tái)為界，政策的彈性空間將逐步縮小。,工業(yè)用地政策主要從容積率上限、地價(jià)補(bǔ)繳、轉(zhuǎn)讓限制、

14、收益分成四個(gè)方面影響本項(xiàng)目開發(fā)收益及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。,,,工改關(guān)鍵政策限制,新政下的四大限制，制約開發(fā)效益,工改工城市更新政策要點(diǎn),城市更新項(xiàng)目形成的工業(yè)樓宇完全可售，配套部分按市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后可進(jìn)入市場銷售,,,70%工業(yè)樓宇,30%配套,,,持有：涉及部分的地價(jià)補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價(jià),銷售：按市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后可進(jìn)入市場銷售,整體政策,銷售突破,配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施,工改項(xiàng)目,,城市

15、更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓,,新轉(zhuǎn)讓辦法中最小可以間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分；并明確工業(yè)樓宇可預(yù)售，交易方式靈活,,,預(yù)售：工業(yè)樓宇可預(yù)售,交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易,銷售條件及方式,,產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書,產(chǎn)權(quán)劃分,整體政策,產(chǎn)權(quán)劃分及銷售,,新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使物業(yè)銷售速度和價(jià)格受到較大

16、影響，產(chǎn)業(yè)申報(bào)需充分考慮銷售落地性,,,受讓人資格：須是依法注冊登記的企業(yè),再轉(zhuǎn)讓,,,確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計(jì)提,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查,,轉(zhuǎn)讓限制,整體政策,銷售限制,第十三條：按照城市更新有關(guān)規(guī)定，城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，建成后政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤回購；政府不回購

17、的，產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價(jià)格和準(zhǔn)入條件租售?；刭弮r(jià)格由審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)后確定。第十四條：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租售實(shí)行政府基準(zhǔn)價(jià)擬定方：市發(fā)展改革部門會(huì)同市其他產(chǎn)業(yè)主管部門、規(guī)劃國土部門參考標(biāo)準(zhǔn)：銷售基準(zhǔn)價(jià)格可綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設(shè)用地使用權(quán)市場評(píng)估地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)以及我市產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向等因素確定，租賃基準(zhǔn)價(jià)格的調(diào)整周期為3年。租售原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評(píng)估價(jià)格的50-70%租賃價(jià)調(diào)整周期：3

18、年 ——《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法的通知》,租售基準(zhǔn)價(jià)格——政府除了擁有優(yōu)先回購權(quán)外，還享有租售價(jià)格定價(jià)權(quán)和準(zhǔn)入門檻設(shè)定權(quán)，租售價(jià)格水平將非常低，政府意在遏制創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房市場炒作,整體政策,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房,深圳市城市更新項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定（試行）（征求意見稿）第四條 城市更新項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的配建比例，是指項(xiàng)目改造后提供的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的建筑面積占項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的比例。城

19、市更新項(xiàng)目配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的比例按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：（一）一類地區(qū)為福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)的轄區(qū)范圍，比例為12%。（二）二類地區(qū)為鹽田區(qū)的轄區(qū)范圍、寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道、大浪街道、石巖街道、龍華新區(qū)龍華街道、民治街道及龍崗區(qū)龍城街道、龍崗街道、布吉街道、坂田街道、南灣街道的區(qū)域范圍，比例為8%。（三）三類地區(qū)為全市除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍，比例為5%。城市更新項(xiàng)目屬小地塊城市更新單元的不需配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。,22

20、,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例根據(jù)不同類型區(qū)域所需配建的比例會(huì)不同，付諸實(shí)施后將極大影響工改工開發(fā)模式,整體政策,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房,23,深圳市城市更新項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定（試行）（征求意見稿）第七條 城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)集中布局，由項(xiàng)目實(shí)施主體在項(xiàng)目實(shí)施過程中一并建設(shè)。項(xiàng)目分期建設(shè)的，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上應(yīng)布局在首期。第八條 城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，建成后由政府回購的，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，免繳地價(jià)。建成

21、后政府不回購的，產(chǎn)權(quán)歸項(xiàng)目實(shí)施主體所有，地價(jià)按《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第五十七條研發(fā)用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收，建成后需按深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行租售。,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上集中布局，分期的因布局在首期，政府回購的不再計(jì)收地價(jià)，不回購的按照建筑功能應(yīng)繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納,整體政策,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房,世聯(lián)行攜手清控科創(chuàng)共建小樣社區(qū)，創(chuàng)建創(chuàng)客孵化基地,2015年5月7日，李克強(qiáng)總理視察中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街,小樣社區(qū)作為中關(guān)

22、村創(chuàng)業(yè)大街全國復(fù)制的青年創(chuàng)業(yè)綜合體模式，與本項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作，創(chuàng)建物聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)客孵化基地,創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房的解決方案之一：世聯(lián)科創(chuàng)小樣社區(qū),整體政策,創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房,25,《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定（修訂草案）》（征求意見稿）第四條 改造方向?yàn)楣I(yè)的項(xiàng)目，在綜合考慮其產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要、職住平衡需求、項(xiàng)目區(qū)位條件、公共設(shè)施及交通市政承載能力的情況下，可申請(qǐng)?jiān)陂_發(fā)建設(shè)用地內(nèi)，規(guī)劃面積不超過30%的獨(dú)立的居住用地用于建設(shè)保障性住房.第九條

23、 城市更新項(xiàng)目配建的保障性住房應(yīng)集中布局。保障性住房建筑面積超過30000平方米的，宜在單元范圍內(nèi)安排一定的集中用地進(jìn)行建設(shè)。第十條 城市更新項(xiàng)目配建的保障性住房原則上由項(xiàng)目實(shí)施主體在項(xiàng)目實(shí)施過程中一并建設(shè)，但獨(dú)立占地的保障性住房也可劃定宗地由政府相關(guān)部門組織建設(shè)。第十一條 城市更新項(xiàng)目配建的公共租賃住房等保障性住房及搬遷安置用房，免繳地價(jià)，建成后由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有?；刭弮r(jià)格及程序等按照我市有關(guān)政策執(zhí)行。改造方向?yàn)楣I(yè)的城市

24、更新項(xiàng)目建設(shè)的安居型商品房，按住宅類公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收地價(jià)。,工改工項(xiàng)目可申請(qǐng)配建保障性住房增加項(xiàng)目開發(fā)出路，值得關(guān)注,整體政策,保障性住房,城市更新項(xiàng)目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補(bǔ)繳地價(jià)，導(dǎo)致銷售部分地價(jià)略有上升,整體政策,地價(jià)補(bǔ)繳,,,,,,,,配套部份（ ≤ 30%）,,持有（增容）,仍為工業(yè)用地屬性,,其他：按照相應(yīng)物業(yè)公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%補(bǔ)繳,商業(yè)：按照商業(yè)公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳,,,銷售： （工業(yè)

25、用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）/2,分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)） /2,,整體轉(zhuǎn)讓：按照公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳,,,增加建筑面積面積：,（法定機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)+市場機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)）/2,,,持有：不補(bǔ)繳地價(jià),注：深標(biāo)基準(zhǔn)R≥6非住宅功能部分地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)2倍計(jì)繳,,,地價(jià)不計(jì)息分期繳納,城市更新項(xiàng)目的地價(jià)可以不計(jì)息分期繳交,整體政策,地價(jià)補(bǔ)繳,增值收益征收,首次轉(zhuǎn)讓,再次轉(zhuǎn)讓,登記之日起5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，核實(shí)征收或按5%核定征

26、收。5年后的免征。,城市更新項(xiàng)目,《辦法》實(shí)施后的項(xiàng)目,核實(shí)征收或者按累進(jìn)制核定征收,非城市更新項(xiàng)目,合同約定可分割轉(zhuǎn)讓或整體轉(zhuǎn)讓的，按約轉(zhuǎn)讓,免征,合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確，按辦法第四條第二款九種情形分割轉(zhuǎn)讓,竣工之日5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓,竣工之日5年后轉(zhuǎn)讓,《辦法》實(shí)施前的項(xiàng)目,選擇按213號(hào)文分割轉(zhuǎn)讓,選擇按《辦法》分割轉(zhuǎn)讓的,非自用部分不予征收；自用部分按非更新項(xiàng)目中的征收規(guī)則執(zhí)行,按更新項(xiàng)目目前的征收規(guī)則執(zhí)行,?增值收益的收繳方

27、式,工業(yè)政策：增值收益的計(jì)算方法,計(jì)繳類型,增值收益,核實(shí)增收或核定增收,,,,核實(shí)征收計(jì)算公式,增值收益,核實(shí)征收模型,增值收益,基本情況,項(xiàng)目位置：深圳市南山區(qū)馬家龍片區(qū)，大新路與藝園路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：用地面積3.1萬㎡，建筑面積14.5萬㎡項(xiàng)目屬性：城市工改物業(yè)類型： 研發(fā)辦公+商業(yè)+宿舍,委托客戶：深圳市立潤投資有限公司項(xiàng)目階段：項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)申報(bào)客戶問題及世聯(lián)工作亮點(diǎn)：,整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議

28、產(chǎn)業(yè)申報(bào)跟進(jìn)配合,效果評(píng)價(jià)：有效解答客戶政策問題，通過多輪測算擬定容積率提出產(chǎn)品核心競爭力方案,項(xiàng)目容積率的確定申報(bào)何種產(chǎn)業(yè)利于最大化網(wǎng)絡(luò)客戶項(xiàng)目為城市更新，政策要求限制項(xiàng)目核心競爭力打造,【立潤富達(dá)廣場項(xiàng)目】：基于市場與政策基礎(chǔ)，歷經(jīng)117版經(jīng)濟(jì)測算，尋找最佳開發(fā)模式,委托背景,服務(wù)內(nèi)容,顧問效果,效果圖,工改工8號(hào)文新政策要點(diǎn),政策分析,小地塊政策,（十八）位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)，拆除范圍用地面積小于10000平方米

29、但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區(qū)域，可以按規(guī)定申請(qǐng)劃定小地塊城市更新單元：　　1．舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的。　　2．舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為商業(yè)服務(wù)業(yè)功能的?！　?．為完善法定圖則確定的獨(dú)立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目確需劃定城市更新單元的。（十九）小地塊城市更新單元拆除范圍內(nèi)的用地應(yīng)為完整宗地，土地及建筑物應(yīng)當(dāng)具有合法手續(xù)，權(quán)利主體

30、的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%?！P(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦2014 8號(hào)文）,2014年市府8號(hào)文提出鼓勵(lì)小地塊更新試點(diǎn)，同時(shí)也明確了相關(guān)實(shí)施政策要求，本項(xiàng)目應(yīng)符合其申請(qǐng)政策規(guī)定范圍,政策分析,小地塊政策,（二十）在計(jì)劃申報(bào)階段，申報(bào)主體除提供計(jì)劃申報(bào)指引規(guī)定的申報(bào)材料外，還應(yīng)提交符合城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定要求的城市更新單元規(guī)劃方案；屬于舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)業(yè)主

31、管部門意見?！　^(qū)城市更新職能部門結(jié)合周邊地塊的改造情況、改造條件和必要性，就申報(bào)區(qū)域進(jìn)行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意見?！P(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦2014 8號(hào)文）,小地塊更新項(xiàng)目要求申報(bào)文件必須一步到位,政策分析,小地塊政策,產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究：評(píng)估周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合城市更新單元的發(fā)展條件，分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求和供給潛力（新增和改造），提出城市更新單元的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向、門類選擇與發(fā)展

32、指引。規(guī)劃功能專項(xiàng)研究：評(píng)估周邊地區(qū)的功能發(fā)展趨勢，結(jié)合城市更新單元的發(fā)展條件，從市場需求、政策導(dǎo)向、提升服務(wù)等角度，提出城市更新單元的功能發(fā)展方向與發(fā)展指引。道路交通專題/專項(xiàng)研究：評(píng)價(jià)現(xiàn)狀交通供給條件；根據(jù)單元發(fā)展規(guī)模預(yù)測交通需求；說明上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相關(guān)要求和落實(shí)情況；進(jìn)行交通影響評(píng)估并提出相應(yīng)的交通改善措施；明確交通設(shè)施的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模。公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)研究：評(píng)價(jià)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施供給條件；根據(jù)單元人口規(guī)模預(yù)測設(shè)

33、施需求；說明上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相關(guān)要求和落實(shí)情況；進(jìn)行設(shè)施影響評(píng)估并提出相應(yīng)的改善措施；應(yīng)強(qiáng)化文化設(shè)施（特別是社區(qū)級(jí)文化設(shè)施）的配套建設(shè)要求；明確公共服務(wù)設(shè)施的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模。市政工程設(shè)施專題/專項(xiàng)研究：評(píng)價(jià)現(xiàn)狀水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等市政設(shè)施的供給能力；根據(jù)單元發(fā)展規(guī)模預(yù)測設(shè)施需求；說明上層次規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相關(guān)要求和落實(shí)情況；進(jìn)行區(qū)域市政設(shè)施支撐能力分析及對(duì)市政系統(tǒng)的影響評(píng)估，并提出相應(yīng)的改善措施；明確市政基礎(chǔ)設(shè)施種類、數(shù)量、分

34、布、規(guī)模，包括場站和管網(wǎng)。城市設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究：落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中有關(guān)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)更新單元的控制要求，分析單元的環(huán)境特征、景觀特色要素及空間關(guān)系，重點(diǎn)針對(duì)城市空間組織、公共空間控制、慢行系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制等內(nèi)容進(jìn)行深入研究，明確城市設(shè)計(jì)要素和控制要求；針對(duì)重點(diǎn)地區(qū)可制定意向性總平面布局方案和三維效果圖。建筑物理環(huán)境專項(xiàng)研究：分析更新單元所在區(qū)域環(huán)境特征，研究單元的空間組織、建筑布局、場地設(shè)計(jì)、綠化設(shè)置等對(duì)區(qū)域小氣候的影響，提出

35、改善區(qū)域熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境，落實(shí)綠色城市基礎(chǔ)設(shè)施、綠色建筑等的具體措施。經(jīng)濟(jì)可行性專項(xiàng)研究：通過評(píng)估更新項(xiàng)目在不同改造條件（包括功能、強(qiáng)度、捆綁改造要求等）下的開發(fā)成本（包括依據(jù)特定地區(qū)平均水平測算的市場開發(fā)成本、依據(jù)有關(guān)政策測算的拆建補(bǔ)償安置成本以及約定的捆綁改造成本等）和經(jīng)營收益（考慮了優(yōu)惠政策后的經(jīng)濟(jì)收益），計(jì)算利潤額、利潤率、回收期等關(guān)鍵指標(biāo)，提出本項(xiàng)目適宜的改造條件和財(cái)務(wù)平衡方案。,（二十一）小地塊城市更新單元內(nèi)可供無償

36、移交給政府的獨(dú)立用地應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實(shí)規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等以外，其余部分可協(xié)議出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，其對(duì)應(yīng)的建筑面積按照以下方式測算應(yīng)繳納地價(jià)：　　1．涉及按照市場評(píng)估地價(jià)計(jì)收的，按1.2倍市場評(píng)估地價(jià)值進(jìn)行測算?！　?．涉及按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的，按2.5倍公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行測算?！P(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦2

37、014 8號(hào)文）,政策分析,小地塊政策,小地塊更新必須無償貢獻(xiàn)30％用地面積，但可回購公共用途以外的用地,,,,1. 故事要落地：產(chǎn)業(yè)定位策劃2. 效果要漂亮：建筑設(shè)計(jì)方案3. 規(guī)劃要合理：專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)告,開發(fā)商申報(bào)階段博取利益，必須做到,申報(bào)階段需要組建“策劃+規(guī)劃+建筑”聯(lián)合體團(tuán)隊(duì),政策分析,物流倉儲(chǔ)政策,第一條 完善城市更新用地處置政策（六）拆除重建類的城市更新項(xiàng)目改造為工業(yè)用途的，其土地使用權(quán)使用期限不超過50年

38、；拆除重建類的城市更新項(xiàng)目原則上不得改造為倉儲(chǔ)物流用途，若確因我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，改造為現(xiàn)代物流用途的，其土地使用權(quán)使用期限按不超過30年確定。,——關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦2014 8號(hào)文）,,,爭取實(shí)現(xiàn)利于項(xiàng)目開發(fā)利益的政策指標(biāo)及操作空間,相較工業(yè)用地，物流倉儲(chǔ)用地開發(fā)項(xiàng)目目前明確政策限制較少，存在較大彈性空間，需要重點(diǎn)突破分割方式及銷售對(duì)象限制等方面的條件,政策分析,物流倉儲(chǔ)政策,,,政策分析,物流倉儲(chǔ)政策,

39、,福田保稅區(qū),羅湖筍崗清水河,鹽田綜保區(qū),大鏟灣港區(qū),前海-蛇口特殊監(jiān)管區(qū),龍崗平湖-南灣-布吉,空港特殊監(jiān)管區(qū),政策分析,物流倉儲(chǔ)發(fā)展,未來物流倉儲(chǔ)用地開發(fā)將集中于大羅湖地區(qū)以及海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，對(duì)于海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域政策以及電商貿(mào)易、現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)研究非常重要,工改工規(guī)劃建筑政策要點(diǎn),對(duì)于工業(yè)用地M1容積率上限為4.0，M0容積率上限為6.0，物流倉儲(chǔ)用地W1容積率為3.0，W0容積率為4.0,政策分析,城市規(guī)

40、劃規(guī)定,《深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定》（試行）——2014.02.25,4.2.11工業(yè)用地地塊容積率規(guī)定宜符合表4.2.11規(guī)定。工業(yè)用地地塊容積率上限宜按本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行，下限應(yīng)滿足《深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》要求。,表：4.2.11,4.2.12物流倉儲(chǔ)用地地塊容積率規(guī)定宜符合表4.2.12規(guī)定。物流倉儲(chǔ)用地地塊容積率上限宜按本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行，下限應(yīng)滿足《深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》要求。,4.2.14在城市重點(diǎn)發(fā)展

41、、城市更新等特定地區(qū)，為實(shí)現(xiàn)城市綜合利益，在滿足公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施和市政設(shè)施等各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)能力的前提下，具體地塊容積率經(jīng)專題研究后，可在本標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高,表：4.2.12,最新出臺(tái)的建筑規(guī)范規(guī)定研發(fā)用房標(biāo)準(zhǔn)層不超過4.5米，市場上LOFT產(chǎn)品的開發(fā)將受到嚴(yán)格限制,政策分析,建筑設(shè)計(jì)規(guī)定,《深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定》（試行）——2014.02.25,宿舍建筑規(guī)范：6.4.2 內(nèi)部空間6.4.2.3 居室在采用單層床

42、時(shí)，層高宜不小于2.8m（且應(yīng)不大于3.3m），凈高應(yīng)不小于2.6m；在采用雙層床時(shí)，層高宜不小于3.6m（且應(yīng)不大于3.9m）；6.4.2.1 （3）除陽臺(tái)以外的套內(nèi)建筑面積：套間式宿舍不得超過70m2，單間式宿舍不得超過35m2。且宗地內(nèi)所有套間式宿舍規(guī)定建筑面積之和不得超過宿舍總規(guī)定建筑面積指標(biāo)的30%。（4） 除食堂外，不得另行設(shè)置廚房和管道燃?xì)狻?研發(fā)用房（新型產(chǎn)業(yè)用房）建筑規(guī)范：6.15.2 內(nèi)部空間6.15

43、.2.3 研發(fā)用房首層層高應(yīng)不大于6m，標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)不大于4.5m。,【配套宿舍說明】政策中提及配套設(shè)施自用要求，但經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)且按照市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后，可實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，政府溝通空間較大,《深圳市人民政府關(guān)于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》2013年4月十三、實(shí)行產(chǎn)業(yè)配套住房產(chǎn)權(quán)整體持有。利用產(chǎn)業(yè)用地配套建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套住房，其產(chǎn)權(quán)附屬于該宗產(chǎn)業(yè)用地，不得分割轉(zhuǎn)讓。情況特殊確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市住房保障主管部門及市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。

44、,存在較大溝通空間及突破可行性,通過政府協(xié)商，配套市場化運(yùn)作可能性大,《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》2014年5月第八條、舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，其配套設(shè)施限定自用。其中，配套商業(yè)設(shè)施的地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，其他配套設(shè)施的地價(jià)按照《辦法》第三十八條第一款的規(guī)定計(jì)收。配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場銷售的，應(yīng)當(dāng)按照市場評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。,政策要點(diǎn)解讀,46,47,產(chǎn)品

45、設(shè)計(jì)指引,,信息來源——《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》2014.8.1,3.1 建筑面積3.1.6.4 建筑層高超過規(guī)定限值　核減建筑面積＝[(超高空間層高-層高限值)/層高標(biāo)準(zhǔn)值]×超高空間投影面積 ——公式2　　⑴超高空間投影面積以建筑物墻中線計(jì)算?！　、浅茈y層以及上下不同功能區(qū)之間設(shè)置的公共管線轉(zhuǎn)換層外，層高小于2.2m的空間與相鄰下層合計(jì)為一層。,,工改工產(chǎn)業(yè)政策要點(diǎn),【國家自主創(chuàng)新示范區(qū)】深圳獲得國家首個(gè)以市為

46、單位的自主創(chuàng)新示范區(qū)，范圍涵蓋全市產(chǎn)業(yè)用地，將享受中關(guān)村的各項(xiàng)政策及配套措施利好,深圳建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)獲得國務(wù)院批復(fù) ！——2014年6月5日,定位：充分發(fā)揮創(chuàng)新資源集聚和體制機(jī)制靈活的優(yōu)勢，積極開展激勵(lì)創(chuàng)新政策先行先試，努力建設(shè)成為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展示范區(qū)、科技體制改革先行區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開放創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)區(qū)；占地面積：總面積397平方公里；范圍：涵蓋了我市10個(gè)行政區(qū)和新區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地；規(guī)模：相當(dāng)于近35個(gè)

47、深圳高新區(qū)，超過了原深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積；等同于再創(chuàng)一個(gè)“科技特區(qū)”；具體政策：參照?qǐng)?zhí)行中關(guān)村科技園區(qū)的各項(xiàng)政策及其配套措施；支持深圳市在科技金融改革創(chuàng)新、建設(shè)新型科研機(jī)構(gòu)、深港經(jīng)濟(jì)科技合作新機(jī)制等方面進(jìn)行積極探索；組織領(lǐng)導(dǎo)：由科技部牽頭的部際協(xié)調(diào)小組，并要求國務(wù)院、廣東省給予支持；,深圳自主創(chuàng)新示范區(qū)的規(guī)模以及適用范圍,中國此前已有3個(gè)自主創(chuàng)新示范區(qū)，分別為：北京中關(guān)村、武漢東湖高新區(qū)、上海張江,政策分析,產(chǎn)業(yè)政策,各區(qū)級(jí)與園區(qū)間差異

48、性：各區(qū)政策扶持方向與力度較大差異，同區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園能享受到相同的區(qū)級(jí)政策，但區(qū)內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)園的政策具有差異性，形成各自競爭力,政策分析,產(chǎn)業(yè)政策,產(chǎn)業(yè)園政策類型劃分共有五大類政策，包括資金類、稅收類、獎(jiǎng)勵(lì)類、人才類及其它政策,政策分析,產(chǎn)業(yè)政策,,o.,4,N,,,,解決方案,Solution,工改突圍之道,？,市場嚴(yán)峻，政策限制形勢下,,大量的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目操作及產(chǎn)業(yè)客戶數(shù)據(jù)資源，帶來的不僅僅是客戶的重復(fù)租賃/購買，更使我們能夠精準(zhǔn)把握并解決產(chǎn)

49、業(yè)園設(shè)計(jì)及運(yùn)營的核心問題，形成體系化的產(chǎn)業(yè)研究方法論。,如何把握產(chǎn)業(yè)申報(bào)這把雙刃劍？,如何適用政策創(chuàng)新產(chǎn)品與開發(fā)模式？,如何對(duì)接產(chǎn)業(yè)資源實(shí)現(xiàn)快速招商銷售？,把握租賃/購買客戶的來源，針對(duì)不同目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行工改產(chǎn)品創(chuàng)新。讓產(chǎn)品創(chuàng)新更符合深圳工改市場的發(fā)展和客戶的需求！,我們清楚的知道：,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,如何通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營

50、提升物業(yè)價(jià)值？,工改項(xiàng)目必須解決的四大核心問題,,,,,,1,2,3,4,解決之道,產(chǎn)業(yè)申報(bào)利用產(chǎn)業(yè)資源獲得容積率的同時(shí)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)門檻確保營銷落地性代表案例：天安創(chuàng)智公園項(xiàng)目、賽格跨境電商產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、紫元元物聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)客小鎮(zhèn)、硅谷動(dòng)力移動(dòng)智能終端產(chǎn)業(yè)基地……,產(chǎn)業(yè)營銷弱化產(chǎn)業(yè)限制要求、減少政府增值收益補(bǔ)繳代表案例：智慧廣場、美年廣場、福年廣場、星河world、方大廣場、深圳灣科技生態(tài)城……,產(chǎn)業(yè)運(yùn)營搭建園區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，降低

51、中小企業(yè)運(yùn)營成本，創(chuàng)新贏利模式、收獲運(yùn)營收益代表案例：賽格跨境電商產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、星河world、深圳灣科技生態(tài)城、大沙河創(chuàng)新大廈、南山智園、南太光明產(chǎn)業(yè)園……,產(chǎn)品創(chuàng)新順應(yīng)市場及客戶需求定制產(chǎn)品，合理利用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范打造產(chǎn)品特色代表案例：智慧廣場、方大廣場、滿京華SOHO、中海海龍清水河項(xiàng)目、清華力合南方智谷……,工改項(xiàng)目四大問題破解策略,深圳的城市更新項(xiàng)目的申報(bào)和審批工作分為以下兩個(gè)階段 1、進(jìn)計(jì)劃：城市更新單元規(guī)劃制定

52、計(jì)劃申報(bào)階段 2、拿批復(fù)：城市更新改造專項(xiàng)規(guī)劃編制和審批 規(guī)劃批復(fù)以后項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施計(jì)劃階段,第一階段：進(jìn)計(jì)劃,圖1：城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)流程,工改項(xiàng)目進(jìn)計(jì)劃必須明確5大技術(shù)要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)策劃亮點(diǎn)贏得政府高度關(guān)注與支持，明確項(xiàng)目改造方向；概念規(guī)劃方案展現(xiàn)未來實(shí)施效果與規(guī)劃可行性；經(jīng)濟(jì)測算明確利益訴求，經(jīng)濟(jì)可行性用地權(quán)屬清晰，理清歷史遺留問題；明確舊改申報(bào)主體，建立利益分配機(jī)制；,第二階段：拿批復(fù),工改項(xiàng)

53、目拿批復(fù)必須明確3大技術(shù)要點(diǎn)：明確項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展定位，以市場定位指導(dǎo)規(guī)劃編制，確保專項(xiàng)規(guī)劃研究的市場價(jià)值；統(tǒng)籌項(xiàng)目規(guī)劃編制工作，以快速批復(fù)、利益保障引導(dǎo)規(guī)劃-策劃-建筑聯(lián)合體團(tuán)隊(duì)高效運(yùn)作；充分利用產(chǎn)業(yè)政府支持優(yōu)勢獲取最優(yōu)指標(biāo)，博取最大利益。,圖2：城市更新改造專項(xiàng)規(guī)劃編制和審批流程,59,1、項(xiàng)目可行性研究重點(diǎn)解決問題：項(xiàng)目開發(fā)潛力及可行性評(píng)估項(xiàng)目發(fā)展定位初步研判項(xiàng)目開發(fā)模式及功能體系研究世聯(lián)行可提供服務(wù)：項(xiàng)目更新

54、發(fā)展可行性研究（論證開發(fā)價(jià)值、方向及拆賠比、拆建比等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）,更新計(jì)劃及專規(guī)申報(bào)階段,實(shí)施主體確定及拆遷實(shí)施階段,建設(shè)開發(fā)與銷售運(yùn)營階段,前期準(zhǔn)備階段,,,60,1、權(quán)利主體溝通重點(diǎn)解決問題：獲得權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新商定與權(quán)利主體合作方式拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的初步溝通世聯(lián)行可提供服務(wù)：項(xiàng)目定位報(bào)告（權(quán)利主體匯報(bào)版）拆遷補(bǔ)償模式研究2、政府匯報(bào)重點(diǎn)解決問題：獲得政府同意進(jìn)行城市更新探討項(xiàng)目更新方式世聯(lián)行可提供

55、服務(wù)：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位報(bào)告（政府匯報(bào)版）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（申請(qǐng)重大項(xiàng)目）,更新計(jì)劃及專規(guī)申報(bào)階段,實(shí)施主體確定及拆遷實(shí)施階段,建設(shè)開發(fā)與銷售運(yùn)營階段,前期準(zhǔn)備階段,,,,,61,3、項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)重點(diǎn)解決問題：劃定城市更新單元納入城市更新計(jì)劃世聯(lián)行可提供服務(wù)：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)專題研究報(bào)告（申報(bào)專題成果）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告（申報(bào)專題成果）4、項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)重點(diǎn)解決問題：報(bào)批城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃世聯(lián)行可提供服務(wù)：項(xiàng)目整

56、體定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃編制任務(wù)書項(xiàng)目規(guī)劃編制的市場可行性評(píng)價(jià)（項(xiàng)目規(guī)劃 建議及規(guī)劃跟進(jìn)）,更新計(jì)劃及專規(guī)申報(bào)階段,實(shí)施主體確定及拆遷實(shí)施階段,建設(shè)開發(fā)與銷售運(yùn)營階段,前期準(zhǔn)備階段,,,,,62,1、實(shí)施主體申報(bào)重點(diǎn)解決問題：正式獲得實(shí)施主體資格簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂土地使用權(quán)出讓合同世聯(lián)行可提供服務(wù)：安置補(bǔ)償方案建議地價(jià)測算及談判關(guān)鍵點(diǎn)提示,更新計(jì)劃及專規(guī)申報(bào)階段,實(shí)施主體確定及拆遷實(shí)施階段,建設(shè)開發(fā)與銷

57、售運(yùn)營階段,前期準(zhǔn)備階段,,,63,1重點(diǎn)解決問題：拆遷安置規(guī)劃方案的市場可行性功能產(chǎn)品確定開發(fā)進(jìn)度及資金安排項(xiàng)目施工項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目銷售運(yùn)營世聯(lián)行可提供服務(wù)：項(xiàng)目市場定位及規(guī)劃調(diào)整建議報(bào)告項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)分期及啟動(dòng)策略研究項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化顧問項(xiàng)目營銷報(bào)告銷售代理服務(wù)招商代理服務(wù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù),更新計(jì)劃及專規(guī)申報(bào)階段,實(shí)施主體確定及拆遷實(shí)施階段,建設(shè)開發(fā)與

58、銷售運(yùn)營階段,前期準(zhǔn)備階段,,,工改顧問項(xiàng)目可行性研判取地戰(zhàn)略研判企業(yè)發(fā)展模式研究重大項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告產(chǎn)業(yè)申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告經(jīng)濟(jì)可行性研究政府溝通報(bào)告運(yùn)營模式研判項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問專項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,產(chǎn)業(yè)策劃,,,產(chǎn)業(yè)物業(yè)租賃代理項(xiàng)目營銷策略總綱項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告動(dòng)態(tài)租金制定匹配租金租控方案制定中長期租金收益方案談判策略組合方案租賃全程手續(xù)辦理產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)招商代理項(xiàng)目招商策略總

59、綱項(xiàng)目招商執(zhí)行報(bào)告招商團(tuán)隊(duì)管理及服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套酒店招商,產(chǎn)業(yè)物業(yè)銷售代理項(xiàng)目營銷策略總綱項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)權(quán)單位劃分建議價(jià)格策略報(bào)告銷售階段診斷及調(diào)整方案月度推廣總結(jié)及建議銷售團(tuán)隊(duì)管理及服務(wù)營銷中心管理樣板房管理,產(chǎn)業(yè)整租運(yùn)營產(chǎn)業(yè)運(yùn)營托管運(yùn)營服務(wù)管理體系梳理工程改造及管理顧問基礎(chǔ)物管服務(wù)樓宇配套服務(wù)體系打造分散產(chǎn)權(quán)物業(yè)統(tǒng)一管理供應(yīng)商推薦服務(wù) 用戶入駐服務(wù)資產(chǎn)管理小業(yè)主租賃大宗交易行政外包服務(wù)

60、辦公外包服務(wù)會(huì)所運(yùn)營定制式服務(wù)公寓運(yùn)營,,產(chǎn)業(yè)招商,產(chǎn)業(yè)營銷,產(chǎn)業(yè)運(yùn)營,世聯(lián)綜合體事業(yè)部在多年市場實(shí)踐的基礎(chǔ)上，不斷提煉完善，已形成貫穿“產(chǎn)業(yè)策劃+產(chǎn)業(yè)招商+產(chǎn)業(yè)營銷+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”的一站式工改暨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)體系，是項(xiàng)目落地執(zhí)行的有力保障。,全程策招售營一體化工改及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)體系,,,,,,,,,,,5全程負(fù)責(zé),4.合作資源,3.申報(bào)支持,2.指標(biāo)突破,1.政策解讀,對(duì)政策法規(guī)研究：城市更新相關(guān)法規(guī)的深入研究對(duì)城市更新項(xiàng)目涉及到的地

61、塊權(quán)屬分配、用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變及相應(yīng)地價(jià)補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)、政府相關(guān)限制性條件（如創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房比例等）進(jìn)行長期深入的研究，可直接用于指導(dǎo)項(xiàng)目分項(xiàng)物業(yè)比例及其定位；,對(duì)爭取有利規(guī)劃指標(biāo)：容積率及相關(guān)優(yōu)惠政策等通過深入研究區(qū)域規(guī)劃、定位及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場容量、經(jīng)濟(jì)測算等，為項(xiàng)目提升容積率提供素材支撐，同時(shí)拔升項(xiàng)目整體定位，爭取開發(fā)及銷售過程中的相關(guān)優(yōu)惠政策,合作資源 ：與國內(nèi)大型規(guī)劃院建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系與中規(guī)院、深規(guī)院等在城市更新項(xiàng)目報(bào)批方面具有權(quán)威

62、經(jīng)驗(yàn)及政府影響力的單位進(jìn)行全面合作，共同完成項(xiàng)目申報(bào)過程中涉及的重要素材，如產(chǎn)業(yè)規(guī)劃文本、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃文本等,世聯(lián)行工改業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢,對(duì)申報(bào)流程即口徑：舊改項(xiàng)目報(bào)規(guī)流程及所需素材累積大量報(bào)規(guī)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)舊改項(xiàng)目流程及各個(gè)階段政府匯報(bào)素材導(dǎo)向理解較為深刻，為多個(gè)舊改項(xiàng)目撰寫政府工作報(bào)告及參與相關(guān)匯報(bào)，并獲得相關(guān)部門認(rèn)可；,全程負(fù)責(zé)模式：前期咨詢+后期代理全程參與結(jié)合大量舊改項(xiàng)目后期代理的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此類項(xiàng)目的政策性限制條件進(jìn)行專項(xiàng)建

63、議，如特定產(chǎn)業(yè)交易流程、產(chǎn)權(quán)單位面積劃分等存在成熟的、可落地的解決手段及方法，在前期規(guī)劃階段即予以規(guī)避，最大限度降低市場風(fēng)險(xiǎn)；,,,6經(jīng)驗(yàn)豐富,經(jīng)驗(yàn)豐富：工改、舊改經(jīng)驗(yàn)豐富+區(qū)域操作經(jīng)驗(yàn)豐富結(jié)合工改及舊改的豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)于中心區(qū)以及中心西區(qū)的17年?duì)I銷實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，熟知區(qū)域價(jià)值以及工改與舊改的操作流程，幫助開發(fā)商最大化降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),基本情況,項(xiàng)目位置：深圳南山西麗片區(qū)，北臨廣深高速，南臨北環(huán)大道項(xiàng)目規(guī)模：用地面積41645m

64、78;，總建筑面積約21萬m²項(xiàng)目屬性：工改工，M0物業(yè)類型：寫字樓+商業(yè)+公寓,委托客戶：深圳市方大置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目階段：項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)階段客戶問題及世聯(lián)行工作亮點(diǎn)：,前期發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議全程規(guī)劃編制報(bào)批及規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化顧問后期營銷租賃代理服務(wù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房運(yùn)營合作,效果評(píng)價(jià)：與規(guī)劃院、設(shè)計(jì)院一起推動(dòng)項(xiàng)目順利開展，并成功獲得后期代理工作,研判項(xiàng)目所處區(qū)域城市功能定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，綜合地塊周邊資源

65、現(xiàn)狀，研判項(xiàng)目發(fā)展方向，確定項(xiàng)目未來定位；項(xiàng)目地塊深入分析，結(jié)合區(qū)域市場現(xiàn)狀分析與未來市場趨勢研判，確定項(xiàng)目發(fā)展物業(yè)類型配比；充分利用地塊自身資源價(jià)值，確定項(xiàng)目最佳規(guī)劃排布方案。,【方大城更新改造項(xiàng)目】,委托背景,服務(wù)內(nèi)容,顧問效果,基本情況,項(xiàng)目位置：深圳福田車公廟，泰然四路和泰然六路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：總規(guī)模約41.6萬㎡，容積率11.6項(xiàng)目屬性：工改工混合工改商，M0+C1物業(yè)類型：公寓+寫字樓+商業(yè)+酒店,委托客戶：深業(yè)泰

66、然（集團(tuán)）股份有限公司項(xiàng)目階段：項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)階段客戶問題及世聯(lián)行工作亮點(diǎn)：,開發(fā)策略及產(chǎn)品研究服務(wù)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化顧問,效果評(píng)價(jià)：對(duì)市場的充分調(diào)研確保產(chǎn)品發(fā)展方向準(zhǔn)確性，站在開發(fā)商的角度尋求盈虧平衡點(diǎn),項(xiàng)目整體定位如何發(fā)揮現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及軌道交通優(yōu)勢，同時(shí)具備前瞻性？物業(yè)如何分期開發(fā)，既能保證整體統(tǒng)一又兼顧內(nèi)部差異化？通過深入專業(yè)的市場調(diào)研和客戶訪談，明晰區(qū)域市場和客戶特征通過放大地鐵優(yōu)勢和差異的化市場定位，抓住項(xiàng)目的核心價(jià)值，

67、跳脫區(qū)域競爭，為項(xiàng)目發(fā)展贏得空間。,【深業(yè)泰然車公廟項(xiàng)目】,委托背景,服務(wù)內(nèi)容,顧問效果,基本情況,項(xiàng)目位置：深圳市龍崗布吉三聯(lián)布龍路項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約8.6萬m²，容積率2.8項(xiàng)目屬性：W1+C變更為W0+C1+C2+C6物業(yè)類型：公寓+辦公+商業(yè),委托客戶：深圳市賽格新城市建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目階段：項(xiàng)目立項(xiàng)階段客戶問題及世聯(lián)行工作亮點(diǎn)：,全程顧問：整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位、物業(yè)發(fā)展建議、重大項(xiàng)目申報(bào)以及法定圖則修編技

68、術(shù)顧問產(chǎn)品研發(fā)及規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)全程優(yōu)化顧問獨(dú)家租售代理、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營落地,結(jié)合開發(fā)商實(shí)體產(chǎn)業(yè)背景，完成政府重大項(xiàng)目申請(qǐng)可行性報(bào)告；全程跟進(jìn)完成法定圖則個(gè)案修編，提供全面技術(shù)支持；深入研究分析區(qū)域市場現(xiàn)狀分與未來市場趨勢研判，結(jié)合項(xiàng)目先天開發(fā)條件，項(xiàng)目發(fā)展物業(yè)類型配比；全程產(chǎn)品研發(fā)及規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化顧問，參與供應(yīng)商招投標(biāo)并評(píng)標(biāo)；跟進(jìn)完成建筑施工圖、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、交通與機(jī)電等所有專業(yè)設(shè)計(jì)；引進(jìn)跨境電商產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地；