土地供應(yīng)模式和供應(yīng)量影響房價的理論探索與實證研究.pdf

1、近年來,我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲成了社會關(guān)注的焦點。在關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的討論中,土地供應(yīng)方式和供應(yīng)量與房價的關(guān)系引起了爭議,特別是2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年71號令等文件下發(fā)后。國內(nèi)已有的關(guān)于土地供應(yīng)與房價的研究還不夠系統(tǒng),主要以定性分析為主,即使有少量的定量研究,也主要集中在地價與房價的關(guān)系之上,且多采用宏觀數(shù)據(jù)。研究的不足造成政府和企業(yè)決策缺乏有效的科學依據(jù)和技術(shù)支持。在此背景下,本研究以土地供應(yīng)

2、模式和供應(yīng)量對房價的影響為研究對象,比較系統(tǒng)地進行了實證研究和定量分析,試圖在促進理論研究深化的同時,為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,政府、企業(yè)和銀行決策提供分析方法和工具。 本文從理論上分析了土地供應(yīng)方式及其變革對房價、地價的影響。借鑒稅收歸宿理論,本研究認為土地供應(yīng)方式變革是否影響房價及其影響程度的大小取決于房地產(chǎn)供求價格彈性。在土地供應(yīng)量與房價的關(guān)系上,本研究認為,由于我國對土地開發(fā)實行容積率管制,因此,土地供應(yīng)量的減少會在短期內(nèi)造成可

3、建筑面積的減少,進而提高房價。另外,本文從項目的角度構(gòu)建了土地開發(fā)周期的理論模型,并認為在房價快速上漲期,增加土地供應(yīng)量對降低房價的作用可能是不大的,因為開發(fā)商會囤積土地或惜售。實證研究方面,本文主要做了以下三方面的研究來分析土地供應(yīng)模式對房價的影響。首先,以全國和35個大中城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)為樣本,利用Granger因果關(guān)系檢驗法和城市比較法研究了土地供應(yīng)方式變革對房價的影響。實證結(jié)果表明,房價與地價的關(guān)系、土地供應(yīng)方式變革對房價的

4、影響是非常復(fù)雜的,不同的研究對象有不同的影響力和作用機制。只有當區(qū)域的房地產(chǎn)需求非常旺盛時,土地供應(yīng)方式變革才會大幅地抬高房價。隨后,本文以杭州市為例研究了土地招拍掛對住房價格的影響,發(fā)現(xiàn)地王的出現(xiàn)可能導致周邊樓盤提價,但價格調(diào)整能否實現(xiàn)則又取決于房地產(chǎn)市場本身。另外,以杭州市2005年在售樓盤為樣本進行的計量研究表明,房價與土地公開出讓并無統(tǒng)計意義上的顯著關(guān)系。最后,本文以北京、廣州、杭州等城市為研究對象,分析了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象和雙限雙競

5、供地模式對房價的影響。 本文首先利用全國31個省市的相關(guān)數(shù)據(jù),構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型并就土地供應(yīng)量對房價的影響做了定量研究。研究結(jié)果表明,一年前的土地供應(yīng)量對房屋供應(yīng)量的影響是正的,對房價的影響是負的,兩者在統(tǒng)計意義上都是顯著的,但增加土地供應(yīng)量對降低房價的作用非常小。另外,兩年前的土地供應(yīng)量雖然影響房屋供應(yīng)量,但不影響房價。隨后,本文以杭州市為例分析了土地供應(yīng)量、土地的有效開發(fā)與房價的關(guān)系。對杭州市而言,暫時還沒有明顯的證據(jù)認為2

6、000年以后房價的上漲主要由土地供應(yīng)量減少引起。相反,土地供應(yīng)量受房價的影響更大。在土地開發(fā)周期與房價關(guān)系的調(diào)查研究上,本文跟蹤了杭州市2000-2005年出讓的141宗住宅用地,發(fā)現(xiàn)由于杭州市的房價在2002-2004年及2007年出現(xiàn)了快速上漲的勢頭,因此,市場上出現(xiàn)土地開發(fā)周期相應(yīng)延長的現(xiàn)象。通過上述理論探索和實證研究,本論文可能在以下幾方面具有創(chuàng)新：(1)借鑒稅收歸宿理論研究了土地供應(yīng)方式及其變革對房價的影響,提出土地供應(yīng)方式變

7、革是否影響房價及其影響程度的大小取決于房地產(chǎn)供求價格彈性；(2)以杭州市為例,從項目的角度調(diào)查了高價地的產(chǎn)品開發(fā)及“地王”出現(xiàn)后周邊樓盤的售價變化,證實市場需求才是房價和地價的真正推力。另外,本文還運用Hedonic模型對杭州市2005年在售樓盤進行了定量研究,證實房價的最終確定與土地最初的獲取方式并無統(tǒng)計意義上的顯著關(guān)系；(3)研究了“雙限雙競”供地模式對房價的影響,并得到了有參考意義的結(jié)論。(4)通過面板數(shù)據(jù)構(gòu)建,從宏觀層面分析了土