集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與對(duì)策研究——以海門市為例.pdf

1、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革一直徘徊不前,雖有不少地方和區(qū)域來(lái)嘗試試點(diǎn)改革,但仍無(wú)法滿足當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村實(shí)踐的具體情況。由于國(guó)家法規(guī)的限制,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到限制。集體建設(shè)用地閑置及其流轉(zhuǎn)的低效率致使其對(duì)國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效補(bǔ)充作用難以發(fā)揮,而隱性的流轉(zhuǎn)卻又會(huì)引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。因此,從理論和實(shí)踐兩方面,探討如何改革和建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度,逐步打破城鄉(xiāng)二元用地制度,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,不僅可以促進(jìn)集體建設(shè)用地的使用

2、,有利于集約利用建設(shè)用地,有利于耕地保護(hù)；也還是我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)迫切需要,也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善的必然要求以及有效規(guī)范土地隱性流轉(zhuǎn)的必然選擇。
　　 本文結(jié)合理論和實(shí)踐,在對(duì)已有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)研究和實(shí)踐進(jìn)行較為全面的分析和總結(jié)的基礎(chǔ)上,以海門市為例,對(duì)其集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了較為全面地分析,研究發(fā)現(xiàn):
　　 (1)地租地價(jià)、土地供求、交易成本和制度變遷等理論對(duì)我國(guó)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐和制度改革有著重要的指導(dǎo)

3、意義；我國(guó)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)目前在數(shù)量、規(guī)模及地區(qū)覆蓋面上呈不斷擴(kuò)大之勢(shì),我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)沒(méi)有形成一個(gè)完整的體系,在實(shí)際管理和操作過(guò)程中不易把握,配套制度改革尚未到位,因而在流轉(zhuǎn)實(shí)踐中影響其規(guī)范發(fā)展的障礙因子則不外乎法律制度、管理政策等方面的影響.
　　 (2)2002-2009年的8年時(shí)間內(nèi),海門市共計(jì)流轉(zhuǎn)土地512宗,流轉(zhuǎn)面積為345.47公頃,涉及補(bǔ)償、出讓金和租賃費(fèi)共計(jì)25800萬(wàn)元,以集體建設(shè)用地使

4、用權(quán)出讓為主要流轉(zhuǎn)形式。認(rèn)為海門市的試點(diǎn)工作,在一定程度上,保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì):實(shí)現(xiàn)了與國(guó)有土地的同地同價(jià)、同市場(chǎng)交易,為建立公開(kāi)、公平、公正的統(tǒng)一土地大市場(chǎng)提供了可能；盤活了存量土地,促進(jìn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地的集約利用。
　　 (3)研究表明,海門市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在主要問(wèn)題是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺少?gòu)?qiáng)有力的法律支撐,土地使用者和所有者心存顧慮；各級(jí)政府在建設(shè)用地上設(shè)置的稅費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多、征收辦法不夠科學(xué)、用途安排不夠合理；集