基于Logit模型的城市家庭住房消費(fèi)選擇研究——以杭州為例.pdf

1、住房問(wèn)題是關(guān)乎民生的大問(wèn)題，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)十余載快速發(fā)展之后，家庭住房消費(fèi)行為已成為政府和開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的問(wèn)題之一。然而，學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的住房消費(fèi)行為研究尚不多，有限的研究其數(shù)據(jù)也相對(duì)陳舊，難以真實(shí)反映我國(guó)城市家庭住房消費(fèi)的現(xiàn)狀。鑒于此，研究我國(guó)城市家庭住房消費(fèi)選擇問(wèn)題具有理論意義和實(shí)踐價(jià)值。
　　 本文在以往學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，構(gòu)建出綜合家庭特征因素、租購(gòu)成本因素和心理因素的租購(gòu)選擇理論模型。其中，家庭特征因素包括戶主年

2、齡、戶主學(xué)歷、婚姻狀況、居住時(shí)間、家庭人口、勞動(dòng)力數(shù)、家庭年收入、家庭資產(chǎn)共8個(gè)自變量；租購(gòu)成本因素用房?jī)r(jià)租金比衡量；心理因素包括擁有自有住房的愿望和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任。
　　 在研究租購(gòu)選擇之后，本文把總體樣本分為購(gòu)買樣本和租賃樣本，并從中選取購(gòu)買樣本來(lái)研究城市家庭購(gòu)房類別選擇。購(gòu)房類別選擇研究分為面積類別和檔次類別，研究的自變量為家庭特征變量(與租購(gòu)選擇研究中的家庭特征變量相同)。其中，購(gòu)買面積類別選擇研究采用的是多元Log

3、it模型，面積類別分為三個(gè)層次：90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上；購(gòu)買檔次類別選擇研究采用的是二元Logit模型，將住房檔次劃分為經(jīng)濟(jì)型住宅和奢侈型住宅兩類。
　　 在住房租購(gòu)選擇的變量選取中，根據(jù)專家訪談意見(jiàn)，本文創(chuàng)新性的把擁有自有住房的愿望和對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任作為心理因素放入理論模型，該內(nèi)容是對(duì)住房租購(gòu)選擇研究的深化和補(bǔ)充；在購(gòu)房類別選擇研究中，出于筆者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并經(jīng)過(guò)專家訪談，最終把購(gòu)房檔次作為住房類

4、別選擇的一個(gè)分支進(jìn)行研究，該內(nèi)容是對(duì)住房類別選擇研究的拓展。
　　 文章以杭州六個(gè)主城區(qū)中擁有本地戶籍的居民為研究對(duì)象，通過(guò)文獻(xiàn)研究和專家訪談確定相關(guān)研究變量，并通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查方式獲取研究數(shù)據(jù)。調(diào)研范圍全面覆蓋六個(gè)主城區(qū)，共發(fā)放3000份問(wèn)卷，歷時(shí)4月最終收集到2007個(gè)有效樣本。實(shí)證研究的主要結(jié)論歸納如下：
　　 一、住房租購(gòu)選擇研究表明，11個(gè)自變量中戶主年齡、戶主學(xué)歷、婚姻狀況、居住時(shí)間、家庭人口、勞動(dòng)力數(shù)、家庭資產(chǎn)

5、、房?jī)r(jià)租金比、擁有自有住房的愿望以及對(duì)租賃市場(chǎng)的不信任共10個(gè)自變量與城市家庭住房租購(gòu)選擇正相關(guān)。另外，租購(gòu)選擇模型估計(jì)的R2為0.731，HL檢驗(yàn)的x2值為20.359(顯著性為0.009)，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確值達(dá)到73.6％，模型具有姣好的擬合優(yōu)度。
　　 二、購(gòu)買面積類別選擇研究的結(jié)果表明，戶主年齡、戶主學(xué)歷、婚姻狀況、家庭規(guī)模、勞動(dòng)力人數(shù)、家庭年收入以及家庭資產(chǎn)等自變量對(duì)城市家庭購(gòu)房面積類別選擇產(chǎn)生了顯著影響。另外，在不同面積類