浙江省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs的模式研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生。長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來(lái)源以銀行貸款為主，在融資結(jié)構(gòu)中大約占有70％的比重。這種單一融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)與不穩(wěn)定性，如遇宏觀調(diào)控或經(jīng)濟(jì)衰退很容易造成企業(yè)資金緊張，引發(fā)金融行業(yè)危機(jī)。
　　 從2008年下半年開始，始于美國(guó)的金融危機(jī)就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊，很多房地產(chǎn)企業(yè)在銀行收縮銀根和銷售回款不足的雙重影響下，面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
　　 一方

2、面我國(guó)房地產(chǎn)這種嚴(yán)重依賴銀行資金的發(fā)展模式存在問(wèn)題，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須嘗試融資渠道多元化，這就使得房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)浮出水面。REITs本質(zhì)是房地產(chǎn)證券化的一種形式，它始于美國(guó)，在國(guó)外經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展逐步走向成熟，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它不但是一種新的融資模式，也是一種新的發(fā)展模式。
　　 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始REITs本地化的嘗試，也積累了部分經(jīng)驗(yàn)，但在發(fā)展規(guī)模和發(fā)展模式上還存在諸多問(wèn)題。本文試圖通過(guò)對(duì)R

3、EITs本地化的梳理，以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為例，為房地產(chǎn)企業(yè)探索出一條發(fā)展REITs的通用化新路。
　　 本文首先對(duì)REITs的內(nèi)涵和國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行概述。REITs具有低投資門檻、高資產(chǎn)流動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)和抵御通脹等優(yōu)勢(shì)，可以分為抵押型REITs、權(quán)益型REITs和混合型REITs，其中權(quán)益型REITs是主要發(fā)展方向。REITs在美國(guó)產(chǎn)生后在世界各國(guó)經(jīng)過(guò)大規(guī)模發(fā)展，目前已有20多個(gè)國(guó)家推出了本國(guó)的REITs產(chǎn)品，亞洲的日本、

4、香港、新加坡、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)也開始REITs產(chǎn)品的發(fā)行工作。
　　 目前我國(guó)存在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)REITs、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)REITs海外上市、海外REITs投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)等REITs發(fā)展現(xiàn)狀。但都面臨著尚未建立符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式、沒(méi)有建立起長(zhǎng)期盈利的商業(yè)模式、風(fēng)險(xiǎn)控制與法律體系不完善等諸多問(wèn)題。針對(duì)浙江房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的特點(diǎn)，本文決定以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為樣本進(jìn)行REITs發(fā)展模式的研究。
　　 其

5、次本文對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs模式進(jìn)行研究。本文著重分析了房地產(chǎn)信托計(jì)劃模式、封閉式地產(chǎn)基金模式和房地產(chǎn)上市公司模式這三種REITs模式。建立產(chǎn)品模型分析其特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)，通過(guò)案例分析其運(yùn)作流程，通過(guò)優(yōu)劣勢(shì)分析為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)判。通過(guò)三種模式的綜合比較決定了適合浙江房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的REITs優(yōu)化模式，即以信托計(jì)劃模式為起點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目REITs上市的發(fā)展路徑。
　　 然后是對(duì)RE

6、ITs優(yōu)化模式運(yùn)作機(jī)制和機(jī)理的分析，分析了REITs優(yōu)化模式的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程，并以浙江房地產(chǎn)企業(yè)為例進(jìn)行了實(shí)際運(yùn)作的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。REITs優(yōu)化模式的推廣對(duì)浙江房地產(chǎn)企業(yè)具有深遠(yuǎn)意義和影響。
　　 接下來(lái)本文以歐尚信托和越秀REITs香港上市為例剖析REITs優(yōu)化模式的運(yùn)作流程。分析了歐尚信托的運(yùn)作流程、運(yùn)作特點(diǎn)，與國(guó)外REITs的相似性與差異性進(jìn)行比較，雖然歐尚信托具有某些類似REITs的特征，但還不是真正的REITs。越秀R

7、EITs才是真正的REITs產(chǎn)品。越秀REITs香港上市經(jīng)歷了整合集團(tuán)間資產(chǎn)、梳理集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)、REITs上市等過(guò)程，其組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和管理模式特點(diǎn)等都為后來(lái)者提供了寶貴的借鑒。
　　 最后本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs存在的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題和法律體系完善問(wèn)題進(jìn)行闡述。從政策法律環(huán)境構(gòu)建、市場(chǎng)配套環(huán)境構(gòu)建、風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)建等方面提出了建議。
　　 最終在結(jié)論中本文對(duì)浙江房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展REITs的優(yōu)化模式進(jìn)行回顧，指出了本文