深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制

1、深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（九）深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（九）——被拆遷方之納稅分析與稅被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制西政資本為西政投資集團(tuán)下屬企業(yè)，西政投資集團(tuán)是西南政法大學(xué)地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)平臺(tái)。集團(tuán)主營(yíng)私募投資、創(chuàng)業(yè)投資，主要投資方向?yàn)榈禺a(chǎn)、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)下設(shè)西政地產(chǎn)金融研究院，專(zhuān)門(mén)從事金融融資產(chǎn)品設(shè)

2、計(jì)、稅務(wù)籌劃、跨境投融資、房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)務(wù)研究與顧問(wèn)工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作，歡迎推薦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓融資項(xiàng)目、創(chuàng)投融資項(xiàng)目，推薦者重謝。相關(guān)文章鏈接目錄一、被拆遷方的納稅分析（一）增值稅（二）土地增值稅（三）印花稅（四）企業(yè)所得稅（五）契稅二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議履約要點(diǎn)及各階段操作注意事項(xiàng)（一）更新意愿征集階段（二）城市更新計(jì)劃申報(bào)階段（三）更新單元規(guī)劃草案編制及批準(zhǔn)階段（四）實(shí)施主體申報(bào)及確認(rèn)階段（五）房地產(chǎn)證注銷(xiāo)階段（六）建筑設(shè)計(jì)

3、及施工階段（七）回遷物業(yè)的選擇（二）土地增值稅《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“條例第八條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)

4、劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！保ㄈ┯』ǘ?.拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)的印花稅《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條：“下列憑證為應(yīng)納稅憑證：1.購(gòu)銷(xiāo)、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；3.營(yíng)業(yè)帳簿；4.權(quán)利

5、、許可證照；5.經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證”。鑒于“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”不在上述列舉范圍內(nèi)，因此《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》以及取得搬遷補(bǔ)償所得不需繳納印花稅。2.不動(dòng)產(chǎn)回遷環(huán)節(jié)的印花稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2013]101號(hào)）第一條：對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住

6、房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶(hù)區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。（四）企業(yè)所得稅1.貨幣補(bǔ)償《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第十六條“企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅?！薄蛾P(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的