論商品店預售中各主體間權利沖突與規(guī)制.pdf

1、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人預先支付定金或房款的行為。在商品房預售法律關系中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、建設工程承包人、商品房預購人以及銀行等權利主體。房地產(chǎn)開發(fā)享有開發(fā)房地產(chǎn)項目并獲取利潤的權利，建設工程承包人對其所建工程的應付工程價款享有法定抵押權，商品房預購人對預售商品房享有的是一種具有“準物權”性質(zhì)的期待權，銀行則在商品房預售中享有多重抵押權以及按揭權。各項權利均以預售商品房或預售商品房所在工程

2、為標的。當房地產(chǎn)開發(fā)商、預購人、建設工程承包人以及銀行之間發(fā)生權利沖突時，如何在現(xiàn)有法律框架下確定權利順位，實現(xiàn)利益平衡，對于商品房預售制度的完善與發(fā)展乃至整個房地產(chǎn)市場的正常運行都具有重要意義。
　　 本文在分析預售商品房各個主體享有的權利內(nèi)容、權利性質(zhì)以及權利沖突的情形以及引發(fā)沖突的原因后，提出了沖突解決的辦法。在現(xiàn)有法律規(guī)定框架內(nèi)，確定權利出現(xiàn)沖突時的優(yōu)先順序，于此同時，結合權利沖突的根源所在，從三個方面提出了避免沖突出現(xiàn)

3、的建議。在解決銀行與建設工程承包人之間的權利沖突時，提出應當建立建設工程價款優(yōu)先受償權備案登記制度，以完善對建設工程承包人權利的保護，并避免出現(xiàn)物權體系內(nèi)部的沖突；在解決銀行與預購人之間的權利沖突時，提出應當規(guī)制商品房預售中開發(fā)商設立抵押的行為，避免出現(xiàn)因開發(fā)商獲取資金需要不斷以預售商品房所在的建設工程、建筑物或土地使用權設定抵押而造成預購人與銀行之間權利實現(xiàn)時的沖突；在確定預購人與建設工程承包人的權利優(yōu)先順位時，提出了應當增加“預告登