論集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)化的法律規(guī)制.pdf

1、伴隨城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，中國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展陷入兩極分化的尷尬境遇，且有愈演愈烈之勢(shì)。土地資源是人類社會(huì)發(fā)展不可或缺的稀缺性資源，土地資源能否達(dá)到優(yōu)化配置，直接關(guān)系到未來(lái)社會(huì)可否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。以土地資源利用為中心，長(zhǎng)期存在的土地二元體制使城市開發(fā)面臨瓶頸，而農(nóng)村集體土地受政策限制開發(fā)滯后、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀混亂。在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面，城市國(guó)有土地地價(jià)不斷飆升，地王現(xiàn)象普遍，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限嚴(yán)重，利益偏好下暴露出違法征收、補(bǔ)償安置水準(zhǔn)

2、低、土地隱形流轉(zhuǎn)等一系列問題，特別是各地試點(diǎn)模式不一，規(guī)范層次不齊，亟需國(guó)家出臺(tái)或完善相關(guān)的法律法規(guī)。
　　土地是農(nóng)民生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，由集體建設(shè)用地的開發(fā)利用所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益便成為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如何提高土地利用效率、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)、促進(jìn)農(nóng)民增收涉及廣大農(nóng)民的切身利益，也關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體發(fā)展。完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的立法規(guī)制，是社會(huì)主義城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善的應(yīng)然性要求。以法律為視角，探究集體建

3、設(shè)用地的市場(chǎng)化問題，從微觀上講，可以簡(jiǎn)化審批程序，為今后開發(fā)、利用集體建設(shè)用地提供合法路徑，防范運(yùn)作不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，使集體土地發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值，促進(jìn)資源優(yōu)化配置。從宏觀上講，有利于平等的保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)，加快農(nóng)村地區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)整體健康有序發(fā)展，并逐步完善中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。
　　本成果擬按照“提出命題”→“剖析問題”→“解決問題”的邏輯思路展開具體分析研究。由于該研究與時(shí)事緊密相關(guān)，所以

4、在參考學(xué)術(shù)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，研究過程中將保持政治敏銳性、觀點(diǎn)同步性，把文獻(xiàn)資料與政策方針兩者充分結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)持理論與實(shí)踐相統(tǒng)一。
　　綜合我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)展進(jìn)程與理論界現(xiàn)有研究成果，重新構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度、推進(jìn)研究對(duì)象市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)具有必然性。這一結(jié)論體現(xiàn)了所有權(quán)平等保護(hù)的精神、符合公平與效率的原則、契合了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此，在探究問題根源的基礎(chǔ)上，總結(jié)現(xiàn)有研究成果，在問題解決方面，區(qū)分入市前后階段，

5、分別提出了對(duì)應(yīng)的法律規(guī)制措施。研究重點(diǎn)與創(chuàng)新點(diǎn)也主要體現(xiàn)在這些方面，如控制土地來(lái)源、注重生態(tài)效應(yīng)、完善流轉(zhuǎn)協(xié)議程序、規(guī)范流轉(zhuǎn)主體定位與利益分配等。研究?jī)?nèi)容主要分為六部分（含引言和結(jié)語(yǔ)），涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)的一般問題、立法現(xiàn)狀與實(shí)踐評(píng)析、入市前置與流轉(zhuǎn)中法律規(guī)制等方面。論文篇幅根據(jù)國(guó)家和學(xué)校要求，主體部分預(yù)計(jì)控制在3萬(wàn)字左右。
　　2008年十七屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的

6、建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。2013年十八屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，就加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系方面，明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”全面貫徹物權(quán)平等保護(hù)原則，克制國(guó)家與民