城市地價合理性變動的實證研究.pdf

1、城市地價在當今城市經(jīng)濟活動中的作用越來越顯著，合理的城市地價不僅能夠優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構、吸引外來資金、保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)健的發(fā)展、控制城市的規(guī)模，還能促進城市化的合理發(fā)展、提高城市的競爭力，因此城市合理地價已經(jīng)成為城市健康發(fā)展的標志。然而當前我國城市土地市場還處于一個不完善的階段，特別是城市地價方面更是處于一個無序的發(fā)展時期，為了暫時的利益、為了獲取城市發(fā)展的資金而采取許多非合理性的地價政策，這樣不僅使大量城市土地資產(chǎn)流失，造成有限土地資源

2、利用的浪費，還對城市合理發(fā)展造成影響。近年來國家和政府雖然不斷采取土地調控措施來調整城市土地價格使其處于合理性的范圍，但是怎樣去判斷一個城市的地價是否合理性的，城市地價變化多少才屬于合理，才能與城市的經(jīng)濟發(fā)展相適應。國內對這些方面的研究明顯不足，目前的研究主要是利用地理信息系統(tǒng)并結合計算機快速、存儲量大的特點建立城市地價的動態(tài)監(jiān)測體系，其目的主要集中在如何快速準確的反映城市地價的增長變化量以及城市經(jīng)濟變化量等。對城市地價變化合理性的判斷

3、主要是通過對城市地價與城市經(jīng)濟因素的觀測、分析，比較城市地價的增長率與城市經(jīng)濟增長率、城市職工平均工資增長率、城市固定資產(chǎn)投資增長率以及城市房價的增長率等這些指標的變化是否同步，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷城市地價的變化是否合理，該方法雖然簡便易行，但是如果城市的這些指標本身變化都處于不合理的階段，那么由此所判斷的城市地價也自然是不合理的。因此在這樣的背景下對于城市地價合理性判斷問題的研究更加具有現(xiàn)實意義。 本文正是基于這樣的構想，把全國城

4、市都看作一個系統(tǒng)，運用大數(shù)定律，對這個系統(tǒng)進行詳細分析，選擇城市地價變化比較穩(wěn)定的城市，找出城市地價與城市經(jīng)濟發(fā)展、城市職工平均工資變化率以及城市房地產(chǎn)市場的變化率之間所存在的規(guī)律，然后運用這個規(guī)律再對其它城市地價合理性進行判斷，就能達到準確判斷的目的。主要方法是首先選取城市經(jīng)濟、城市地價變化比較穩(wěn)定和城市職能、城市產(chǎn)業(yè)結構相似以及城市土地市場發(fā)育比較完善的城市作為參照城市，通過對這些城市綜合地價與影響因素之間關系的分析，得到影響城市綜

5、合地價合理性的指標因素體系，再利用相關性分析方法檢驗該指標體系的合理性，剔除相關系數(shù)小的指標因素。其次，運用改進的模糊綜合評判法對城市綜合地價的指標因素進行計算，得到不同城市的綜合分值，作為評判集。然后運用回歸分析方法找出參照城市綜合分值與城市綜合地價之間的數(shù)量關系，得到城市綜合地價與城市綜合分值之間的函數(shù)關系，從而可以運用該函數(shù)關系準確的判斷一個城市綜合地價是否合理，消除依靠城市自身判斷城市地價合理性所造成的誤差，提高城市合理性地價判

6、斷的準確性。最后運用所建立的城市合理性地價評判參照體系，對上海市2003-2005年城市綜合地價合理性進行判斷，得到上海市2003、2004年城市地價變化處于一個合理的范圍內，而2005年城市地價處于一個不合理的階段，結合上海市城市地價實際變化狀況，得到上海市城市綜合地價的理論值是與城市的實際狀況相符合，說明該方法的具有可行性和可操作性。從而可以運用該方法為城市地價政策的制定提供準確的數(shù)據(jù)，有利于完善土地市場，避免由于投機因素的存在使城