基于成本優(yōu)化的房地產項目管理研究

1、<p>　　基于成本優(yōu)化的房地產項目管理研究</p><p>　　摘要：本文主要采用定性與定量進行結合分析，對房地產項目當中的設計、施工以及竣工驗收后的控制工作以及三者之間存在的價值鏈進行深入的剖析，并以此為基礎進行價值鏈數(shù)量模型的建立，為優(yōu)化三者的成本空間進行量化作用。 </p><p>　　關鍵詞：成本優(yōu)化空間；房地產項目；管理 </p><p>　　

2、中圖分類號：F87；F272 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01 </p><p>　　在房地產項目當中，成本管理工作能夠將成本、利潤等進行協(xié)調優(yōu)化，在保證工程質量的基礎上降低成本，提高利潤，為房地產企業(yè)帶來更大的發(fā)展空間，具有重要的實際意義[1]。 </p><p>　　一、成本優(yōu)化下的房地產項目價值鏈分析 </p><p>　

3、　在正常的房地產項目當中，主要包括的工作內容有：項目的確立、項目可行性報告的擬定、項目建設選址意見書的敲定、取得建設用地規(guī)劃許可證、獲得項目土地的使用權、做好施工項目前的所有準備、申請并獲得建設工程規(guī)劃許可證、對房地產項目進行施工、對全部工程進行驗收、將所有房屋進行銷售[1]。在部分房地產項目當中，土地的成本在立項時就已經確定且無法更改，因此成本優(yōu)化的主要工作內容就是針對在項目建設過程當中的成本進行控制，其中施工圖紙的設計即為整個項目成

4、本控制的基礎，而施工過程則是整個項目的成本控制重點環(huán)節(jié)，竣工驗收則是成本控制工作是否能夠得到成效的收尾環(huán)節(jié)。這三個階段的成本控制工作在整個房地產項目當中與事前控制、事中控制以及事后控制進行互相對應[2]。 </p><p>　　二、成本控制過程價值鏈的數(shù)量模型 </p><p>　　針對我國房地產項目成本控制過程的價值鏈示意圖，通過下列數(shù)據(jù)矩陣進行表示事前、事中以及事后的成本優(yōu)化環(huán)節(jié)：A=

5、 [a11 a12 a13] </p><p>　　在上述矩陣當中，a11代表的是設計當中的作業(yè)量，a12代表的是施工當中的作業(yè)量，a13代表的是竣工后驗收時的作業(yè)量，三種指標均以小時/平方為計量單位。在這三個活動作業(yè)期間，都會消耗一定程度上的資源，因此要結合房地產企業(yè)的成本核算工作進行分析后，得出應當將房地產整個項目當中對于價值活動的控制工作成本具體在人工、材料、機械費用上進行定位的結論。因此，可以通過對以下矩

6、陣的建立進行表示： </p><p>　　在上述矩陣當中，R的橫排行向量表示i類作業(yè)當中對人工、材料、機械費用的消耗數(shù)量，而每個豎排列向量表示三種活動作業(yè)對某種資源的消耗數(shù)量。C矩陣當中所表示的指標為人工、材料、機械費用的實際資源價格。將這些矩陣進行結合分析后，能夠得出某個房地產項目的造價在各個活動環(huán)節(jié)當中消耗成本的總和表示矩陣： </p><p>　　三、實際驗證價值鏈數(shù)量模型的效果 &

7、lt;/p><p>　　以某房地產開發(fā)集團其中的工業(yè)園項目作為報表數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)代入到項目的價值鏈矩陣當中，得出： </p><p>　　通過對上述矩陣數(shù)據(jù)的計算后能夠得出： </p><p>　　在Ci的矩陣當中，Cg表示的是每平方土地的設計成本，Cd表示的是每平方土地的施工成本，Ce表示的是每平方土地的竣工成本。 </p><p>　　1.設計

8、與施工之間的環(huán)節(jié)活動關系 </p><p>　　在任何一個房地產項目當中，設計都會對施工環(huán)節(jié)起到明確準備工作的作用，設計工作越準確，施工活動的運作方向就會越明確。對該項目的房地產企業(yè)報表當中對于施工成本的數(shù)據(jù)進行分析后能夠得出：Cd= Cg2-111Cg+5050 </p><p>　　將這個公式代入到Ci矩陣當中，能夠得到下列公式： </p><p>　　Ct=

9、Cg2-110Cg+Ce+5050 </p><p>　　對其進行求解偏導能夠得出： </p><p>　　如果結果為0時，則表示Cg=55元/平方，Cd=1970元/平方 </p><p>　　通過對該數(shù)據(jù)模型進行計算后能夠得出的結果表明，設計活動與施工活動當中存在著顯著的優(yōu)化空間，對兩者之間的成本進行優(yōu)化后，能夠使得項目當中的總成本得到74元/平方的降低，成本優(yōu)

10、化比例為3.4%。 </p><p>　　2.施工與竣工之間的活動環(huán)節(jié)關系 </p><p>　　通過對該企業(yè)報表數(shù)據(jù)進行處理后，能夠得出：Ce=Cd2-4111Cd+4225128 </p><p>　　將Ce代入到Ci中能夠得出：Ci=Cd2-4111Cd+Cg+4225128 </p><p>　　對該公式進行求解偏導后能夠得出：=2C

11、d-4110 </p><p>　　如果=0時，則Cd=2055元/平方，Ce=48元/平方 </p><p>　　通過以上公式使得Ce降低至48元/平方，如果Cg能夠保持不變，則總成本將會下降至2152元/平方。 </p><p>　　四、成本控制與優(yōu)化的聯(lián)系 </p><p>　　施工環(huán)節(jié)當中的特性決定其成為了成本控制工作的重點，通過上述

12、的矩陣模型建立進行分析，也能夠使得施工過程當中的各個環(huán)節(jié)間優(yōu)化空間進行顯現(xiàn)。通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標、土建、安裝以及公共設施當中，而作業(yè)成本處人工、材料以及機械費用以外，還包括了水電費以及其他各種類型的支出。由此可見，對施工過程建立價值鏈數(shù)量模型，對各個環(huán)節(jié)之間的價值關系進行對照比較后，能夠將這五種資源當中所存在的優(yōu)化空間進行充分利用，進而實現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點。 </p><p>

13、　　采用價值鏈分析的方法應用在房地產開發(fā)項目當中，能夠將我國房地產項目現(xiàn)階段在各個環(huán)節(jié)當中存在的成本優(yōu)劣勢進行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關系進行計算與統(tǒng)計，選取相應的成本抉擇，進而達到以最低的成本確保項目的質量，能夠獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，同時還能夠獲取更高的利潤。但是值得注意的是，房地產項目在進行成本控制的同時，對其進行優(yōu)化的目的是對各個活動環(huán)節(jié)所要達成的目標進行明確，進而達到最優(yōu)成本水平。這種水平在實

14、際當中如何達成，還需要對整個項目的成本動因采取相應的細致分析、控制以及改善，才能夠達到理想的效果。 </p><p><b>　　結語 </b></p><p>　　對價值鏈當中的活動環(huán)節(jié)關系進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，設計、施工、竣工三者之間都存在著明顯的成本優(yōu)化空間，如果人力、材料、機械均能夠充足提供的話，可將設計與施工當中的總成本進行有效控制，如果資源有限，則可以對設計