成都市房地產企業(yè)土地競拍價格決策的策略思考.pdf

1、2002年國土資源部11號令叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。而后，在2004年又發(fā)布了71號令，要求各地政府在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。取消協(xié)議出讓之后，公開的土地交易市場成為房地產開發(fā)企業(yè)取得土地的主渠道，房地產開發(fā)企業(yè)通過“招標、拍賣、掛牌”方式獲取開發(fā)用地則成為最主要的手段。適應政策的變化，成都市政府采取了以拍賣為主的

2、土地供應方式，但由于長期以來我市房地產企業(yè)多以協(xié)議方式取得土地，對參加土地競拍在思想上認識不足，實踐中也多缺乏操作，從而造成大多數(shù)房地產企業(yè)土地競拍價格決策水平低下，不能適應市場發(fā)展的需要。因此，加強我市房地產企業(yè)對土地競拍價格的決策水平就顯得特別迫切和具有現(xiàn)實意義。 本文正是基于這樣的背景，結合成都市土地拍賣的具體現(xiàn)狀，以土地競拍價格的確定過程為線索對土地競拍價格決策進行了一定的策略思考。本文結構上分為兩個部分——價格決策的意

3、義和價格決策的策略思考。 文章在第一篇為土地競拍價格決策的重要意義，文章從政策變化、人才培養(yǎng)、企業(yè)流程優(yōu)化等方面闡述了房地產企業(yè)進行價格決策的重要意義和內在需求，指出房地產企業(yè)只有具備良好的土地競拍價格決策能力才能在激烈競爭的市場中獲得發(fā)展。 文章第二篇為“土地競拍價格決策的策略思考”，是本文的重點。文章指出，土地拍賣是一種價高者得的機制，房地產企業(yè)對競拍土地的價格確定，也往往基于對土地獲取后項目開發(fā)所能帶來的利潤這一前

4、提。因而做好待拍土地的價值判斷，就成為土地競拍價格決策的重要關注點。對于土地的價格決策，文章從擬開發(fā)項目的市場研究、市場定位、規(guī)劃設計、投資估算、經濟評價、不確定性分析等角度，針對目前企業(yè)在實際操作過程中的不足進行了較為詳盡的分析和研究，并提出了相應的解決辦法和指導意見。文章也指出，房地產企業(yè)對土地的獲取不應僅僅是基于利潤的判斷，土地也有可能成為企業(yè)整體發(fā)展的一個戰(zhàn)略工具，為企業(yè)的戰(zhàn)略提供足夠的支撐，而這恰恰是很多企業(yè)在土地競拍價格決策