一級土地開發(fā)項目投資拓展分析專題匯報

1、投資拓展管理中心2012年12月,一級土地開發(fā)項目投資拓展分析專題匯報,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,1）戰(zhàn)略層面——土地拓展規(guī)模、結構、區(qū)位、布局、形式2）戰(zhàn)術層面——①區(qū)域土地與房地產(chǎn)市場分析 ②土地獲取方式的選擇。包括：土地一級開發(fā)（一二級 聯(lián)

2、動）、二級市場（招拍掛、協(xié)議出讓、行政劃撥）、 二手土地（合作）。,土地拓展是房地產(chǎn)企業(yè)最大的決策,1）土地成本是開發(fā)中最難控制的成本2）土地事關企業(yè)可持續(xù)發(fā)展3）土地投資本身甚至貫穿項目運營全過程(如：一級土地開發(fā)項目）,土地拓展工作內容,一、前言,本專題：一級土地開發(fā)項目投資拓展分析,一、前言,本專題意圖,1）目前集團正在推進的一級土地開發(fā)項目較多，且一級土地開發(fā)工

3、作內容復雜，且通過一級開發(fā)的土地是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的主要來源，有必要通過對一級土地開發(fā)項目投資拓展問題分析總結，為集團相關項目工作開展提供有益建議。2）希望通過拋磚引玉，集思廣益，使土地拓展工作得到大家的了解、關注、思考、支持與協(xié)作。,本專題選擇一級土地開發(fā)項目投資拓展問題進行分析，具體分析更多從戰(zhàn)術層面進行。,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,二、一級土地開發(fā)基本問題

4、之緣起,,,2002年,,2005年、2006年,,《中關村科技園土地一級開發(fā)暫行辦法》首次明確提出“土地一級開發(fā)”的概念,北京市出臺四部法規(guī)文件規(guī)范土地一級開發(fā)行為：《北京市國有建設用地供應辦法》、《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖》、《北京市土地一級開發(fā)招投標暫行辦法》。,《成都市人民政府批轉市國土局等部門關于積極引進和規(guī)范社會資金進行一級土地整理意見的

5、通知》引導企業(yè)投資土地一級開發(fā)的行為,2007年,緣起：在國家層面上并無所謂“土地一級開發(fā)”的概念，主要是各地根據(jù)自身發(fā)展實際對國家層面的“土地儲備制度”進行突破，出臺了相應的“土地一級開發(fā)”相關地方法規(guī)。,海南省《關于規(guī)范企業(yè)參與成片開發(fā)的通知》明確了一級開發(fā)商最高可以分得70%土地純收入,,2006.7.19,土地一級開發(fā)：按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備開

6、發(fā)、土地供應計劃的項目，在確定土地開發(fā)實施方案后，由政府委托或者通過公開招投標的方式確立土地一級開發(fā)主體。開發(fā)主體完成土地開發(fā)項目中的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施建設、公共配設施建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資等具體環(huán)節(jié)，并提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，為土地二級開發(fā)服務。,土地儲備開發(fā)：政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地出讓條件的工作。基本上包括土地儲備和土地一

7、級開發(fā)兩項內容，即使土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達到出讓標準。,概念：毛地做凈、生地做熟,二、一級土地開發(fā)基本問題之概念,,,,,土地一級開發(fā)運作模式,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,,市場化運作模式,,,,國有企業(yè)運作模式,,,,完全政府運作模式,,,,完全政府運作模式,由土地儲備中心完成一級開發(fā)工作，政府財政專項撥款進行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后將預期的熟地交由土地交易部門公開出讓。案例：珠江新城、白云新城,二、一級

8、土地開發(fā)基本問題之運作模式,,案例：珠江新城、白云新城。,,,,國有企業(yè)運作模式,政府將土地一級開發(fā)整理工作交給國有企業(yè)具體實施，整理后的土地出讓收益由國有企業(yè)享有。案例：中關村、各地城投公司,云南城投一級土地開發(fā),二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,,,市場化運作模式,通過招商引資或公開招投標方式確定投資商，投資商先行支付土地一級開發(fā)成本資金，待土地上市交易后，獲取的土地收益首先用于償還投資商在土地一級開發(fā)中投入的資金成本，剩

9、余部分按雙方預先商定的收益分配方式進行分配。主要有項目帶土地、一二級土地聯(lián)動開發(fā)等方式。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,清遠金谷科學城項目,,,,市場化運作模式,1、項目帶土地方式：利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等概念進行用地控制和獲取，除部分用地用于產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套使用外，其余大部分土地用作房地產(chǎn)開發(fā)。案例：清遠金谷項目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,清遠金谷科學城位于清遠東城街，由廣東匯裕投資發(fā)展集團有限公司與湖南科力遠高技術

10、控股有限公司共同投資組建，打造技術密集型新興產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，內部還規(guī)劃有高尚住宅區(qū)、中心商務區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)。遠期規(guī)劃用地20000畝左右，起步區(qū)用地為2000畝，規(guī)劃總建筑面積約350萬平方米，計劃投資超300億元人民幣。,神州半島規(guī)劃圖,,,,市場化運作模式,2、一二級土地聯(lián)動開發(fā)方式：利用參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，在二級市場上享有低價獲取土地的優(yōu)先權。項目推進中一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)交叉進行，往往利用二級市場的土

11、地收入的資金來投入一級土地開發(fā)中的市政基礎設施建設。案例：海南神州半島，我司海南木蘭灣、龍波灣、四川大邑項目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,中信泰富是神州半島的土地一級開發(fā)商，2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽訂合作開發(fā)框架協(xié)議，中信泰富負責整個神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基礎設施，在完成基建后土地交還當?shù)卣?，再以公開掛牌拍賣方式出售，在2010年公開出讓中，中信泰富及關聯(lián)公司共獲取全部出讓的12宗地塊，平均25萬

12、/畝，遠低于同區(qū)域無海景資源土地30萬元/畝的價格。規(guī)劃用地18平方公里（約2.7萬畝），總建筑面積約406萬㎡，整體容積率約0.34。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運作模式,,企業(yè)參與一級土地開發(fā)之現(xiàn)實必要性：政企雙贏政府：以將來的收益向開發(fā)商支付一級土地開發(fā)費用，再減輕政府現(xiàn)期財政壓力的基礎上促進城市發(fā)展。開發(fā)商：可以獲取一級開發(fā)的投資收益，且有利于在二級土地出讓時拿地，取得二級土地開發(fā)收益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。,,,市場化運作模

13、式,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,三、一級土地開發(fā)綜合分析之分析框架,本專題選擇一級土地開發(fā)中一二級聯(lián)動模式進行深入分析。分析中注意結合我司項目及我司相關項目所在地區(qū)的情況一二級聯(lián)動模式項目的兩大核心關注點一級土地開發(fā)投資收益能否實現(xiàn)。二級土地獲取能否如期（按時期、按期望價格）實現(xiàn)。,,,綜合分析框架,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,國家層面政策不明確,從國家

14、層面來看：2008年國發(fā)3號文明確“土地前期開發(fā)要引入市場機制，并通過公開招標方式確定實施單位”；2010年，國務院13號文件明確“鼓勵民間資本參與土地整治”，但截至目前，仍無相關部門出臺配套實施細則。1、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）完善土地儲備制度。儲備建設用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的建設用地優(yōu)先納入儲備。土地前期開發(fā)要引入市場機制，按照有關規(guī)定，通過公開招標方式確定實施單位。2、《

15、關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2010]13號）第二條第（十）款指出：“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)”。該土地整治應該包括集體農(nóng)用地的整理及城市建設用地的整理開發(fā)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,各地政策不同，各具特色,四川省與成都市：上下級政府政策不統(tǒng)一，甚至相沖突1、《關于認真清查建設用地前期開發(fā)有關問題的通知》（川國土資電發(fā)[2011]26號）（2011年5月）凡由地方政府及相關部門

16、以招商引資方式與企業(yè)簽訂協(xié)議、合同，委托企業(yè)對成片集體土地進行“一級開發(fā)整理”，或讓企業(yè)參與土地出讓收益分成，違反國家和省有關法律規(guī)定，造成土地管理秩序混亂。凡是此類項目協(xié)議、合同的簽訂和執(zhí)行必須立即停止。2、《關于進一步規(guī)范引進社會資金進行一級土地整理意見的通知》（成府發(fā)[2011]26號）（2011年9月）各區(qū)（市）縣引進社會資金進行一級土地整理，應建立健全并堅持政府相關職能部門集體會審制度，堅持政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，科學布局，統(tǒng)

17、籌安排，合理確定規(guī)模范圍。項目投資年回報率應不高于投資方實際投資金額的12%。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,海南：政策未廢止，實際難操作1、《海南省人民政府關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知 》（瓊府〔2006〕34號）鼓勵企業(yè)參與海南土地成片開發(fā)；土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達70%。2、《海南省人民政府辦公廳關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)報批有關問題的通知

18、》瓊府辦〔2008〕99號 具體 明確土地成片開發(fā)選址及規(guī)劃的審批流程。 3、政策未廢止，實際難操作 上面兩文件并未廢止，實際操作中卻難以按文件執(zhí)行：海南省國土環(huán)境資源廳有關官員于2010年初曾向《第一財經(jīng)日報》證實：“今后沒有必要再讓企業(yè)來參與土地的一級開發(fā)?！蔽宜驹诤Ｄ系凝埐稠椖恳灿龅皆炗唴f(xié)議約定的土地出讓收益返還在實際操作中難以落實的問題，目前正與當?shù)卣畢f(xié)商，通過簽訂補充協(xié)議來彌補。,各地政策不同，各具特色

19、,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,實踐中仍有空間，但須注意不逾越： 政策紅線與項目紅線,政策紅線 ：土地出讓金收支兩條線管理 中央政府要求各地必須嚴格執(zhí)行土地出讓金收支兩條線管理。 國辦發(fā)〔2006〕100號：《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知 》 財綜〔2006〕68號：《國有土地使用權出讓收支管理辦法 》,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,項目紅線：限制類項目

20、規(guī)定,一級開發(fā)項目涉及范圍廣，需要關注中央及地方現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策，尤其是限制性政策 規(guī)定：1、高爾夫球場：其變種包括體育公園、休閑公園、高球學校、練習場等，中央已經(jīng)先后下達10多次禁建令，每年國家級土地督辦案件70%與高爾夫球場有關。2、別墅：目前中央部委對于別墅的禁令不少，但由于無法明確定義別墅，各地的開發(fā)商都在打擦邊球。3、政府樓堂管所：包括超標準的行政辦公樓、政府培訓中心、政府招待所等。4、跑馬場/馬術俱樂部：這類項目多以種

21、馬繁殖基地、馴養(yǎng)基地的形式存在，以繁殖馴養(yǎng)為基礎、為幌子，兼做馬術休閑娛樂、甚至賽馬博彩。5、主題公園：2011年8月5日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于暫停開工建設主題公園項目的通知》，但由于主題公園的界定十分模糊，各地扛著大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的大旗，主題公園興建之風日益興盛。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益來源分析,收益來源,,一級土地開發(fā)本身,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,二級土地開發(fā)收益,,,,,關鍵在于嚴格控制各項成

22、本費用，其中比重和控制難度最大的是征地拆遷費用。,通過對環(huán)境景觀的打造、公共配套設施的完善以及引入品牌項目資源等，加快實現(xiàn)土地增值，而政府與開發(fā)商之間按一定比例分享增值收益。,開發(fā)商可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現(xiàn)金流，但最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設施的投資決策和后期的運營管理能力。,創(chuàng)造條件讓一級開發(fā)商取得二級開發(fā)項目土地，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益實現(xiàn)路徑,一級整理的經(jīng)營性土地的招

23、拍掛出讓收入、產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入,,上繳地方政府專門的財政出讓專戶,,收支兩條線，列入地方政府性基金收支預算計劃,,返還分配（政府審核成本后分配增值收益）,,固定收益方式,按分成比例分配收益方式,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,各地收益分配政策規(guī)定：取得固定收益或取得按分成比例分成的收益,北京：如果是政府出資，開發(fā)利潤不高于開發(fā)成本的2%；如果是企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的8%。但2010年初開始，北京的土地一級開發(fā)市場化已中止。

24、,海南：政府土地純收益分成不低于30%。備注：我司海南龍波灣項目按照70%（我司）： 30%（政府）分成,成都：市政基礎設施和城市公共公益配套設施均納入一級土地整理投資方投資整理范圍；同時，積極采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交價格越高、政府收益越大的動態(tài)收益分配機制。但2011年9月，成都市政府要求廢止2007年文件，規(guī)定項目投資年回報率應不高于投資方實際投資的12%。備注：我司大邑項目原簽訂協(xié)議中約定為按分成比例分成土地出讓

25、收益，由于上述政策變化，目前正與當?shù)卣畢f(xié)商如何落實。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,一級土地開發(fā)收益實現(xiàn)存在問題,土地出讓金收支兩條線 目前，國家法律并未禁止企業(yè)參與土地收益分成，但實踐操作中，實現(xiàn)土地收益分成有較大的難度。文件規(guī)定：從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方政府性基金收支預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府性基金收支預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。參見： 國

26、辦發(fā)〔2006〕100號：《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知 》 財綜〔2006〕68號：《國有土地使用權出讓收支管理辦法 》,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,關于土地出讓金支出規(guī)定,土地出讓金收入的規(guī)定使用范圍,,征地及拆遷補償,土地開發(fā)支出、基礎設施支出,城市建設支出,支農(nóng)支出,其它支出,一級土地開發(fā)項目的投資成本部分可以分別納入政府征地及拆遷補償、城市建設、土地開發(fā)支出等，但對于投資所得土地出讓金分成收益部分可否列

27、入，則由各地的當?shù)刎斦块T掌握，按規(guī)定需通過地方政府性基金收支預算安排。操作中涉及國土收、財政支兩條線管理，實際難以實現(xiàn)。另外，地方政府的政策也存在不統(tǒng)一、不延續(xù)的情況，導致企業(yè)在土地一級開發(fā)合同項下某些利益的可能喪失（如：我司龍波灣項目和大邑項目一級土地投資收益原約定通過土地出讓金收益返還方式實現(xiàn)，在實際操作中已存在困難，正與政府協(xié)商調整收益方式。）。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,二級土地開發(fā)收益實現(xiàn)存在問題,由于土地獲取必須

28、通過招、拍、掛 ，開發(fā)商在二級開發(fā)土地的取得上存在風險。 ◆與政府約定的價格較難得到保障一方面，“招拍掛”制度體現(xiàn)價高者得的原則，即價格由市場決定；另一方面，設置限制性出讓條件涉嫌不正當競爭?！艚ㄔO用地指標按計劃落實的難度較大由于建設用地指標受國家土地利用規(guī)劃管理以及建設用地總量控制，而且土地出讓要依照年度土地供應計劃，因此政府與開發(fā)商約定年度供地計劃的承諾難以確保。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,投資收益實現(xiàn)的策略,

29、◆清晰了解地方政府性基金收支預算體制，動態(tài)跟蹤政策變化，及時簽訂補充協(xié)議保障自身利益充分與當?shù)卣畤?、財政部門深入溝通，確保一級土地開發(fā)收益的獲取在地方政府性基金收支預算管理體制下具備可操作性。相關政策發(fā)生變化時，應及時與政府溝通，通過簽訂符合新政策的補充協(xié)議，盡可能保障企業(yè)的開發(fā)收益。 ◆采用多種方式解決用地指標，先行取得足夠的建設用地，一是要主動協(xié)調多級政府，促成下級政府向上級政府爭取更多的建設用地指標；二是積極爭取取得額外

30、的建設用地指標；三是充分利用政策（如城鄉(xiāng)增減掛鉤等），落實建設用地指標?！魻幦∪〉闷渌~外收益如我司大邑項目通過土地一級整理，獲取了林地、農(nóng)地的使用權。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,土地一級開發(fā)成本：指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內實施土地一級開發(fā)全過程的費用。,一級土地開發(fā)投入成本構成,,前期費用,征地拆遷補償費用,市政基礎設施與公共配套設施建設以及設施移交前的管理費用,財務費用,不可預見費,應納稅費,其它費用,三

31、、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,一級土地開發(fā)項目成本控制的策略,◆制訂科學、嚴密、可行的項目整體開發(fā)計劃、征地計劃，并加強征地組織和管理，控制土地征用和拆遷安置的成本。其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，該部分費用可計入土地出讓金收益返還，要與政府約定返還方式和路徑，確保能順利返還?！襞c政府落實項目紅線外的外圍市政基礎設施完成的時間節(jié)點，并明確相關成本和責任由政府承擔。◆積極協(xié)調和配合政府完成區(qū)域土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)

32、劃等前期規(guī)劃方案，并在方案中考慮土地用途、土地使用強度、市政基礎設施容量的合理確定與科學安排，進行建設時序的合理安排等?！魻幦∏捌谕度肟捎糜诘挚弁恋爻鲎尳穑蛉〉谜兄Z將二級土地出讓金收入?？罘祷氐巾椖炕A設施建設中。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,政策風險,◆政府政策變化（如上級出臺相沖突的文件）◆政府換屆或領導更迭,如果政府政策改變，或者上級政府的政策改變，就有可能對參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的利益進行調整。或許由于政府

33、換屆，或許由于一任領導的更迭等，都會導致作為土地一級開發(fā)合同依據(jù)的政策發(fā)生變化，或者導致土地一級開發(fā)合同項下某些利益的喪失。,法律風險,◆國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，實際操作中難以實施◆政府失信或履約能力不理想（如土地指標難保障）,一級土地開發(fā)國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，尤其是土地收益分成方面，與國家相關政策規(guī)定及其實施操作有一定的沖突，且企業(yè)參與土地一級開發(fā)沒有明確的相關法律、行政法規(guī)來規(guī)范土地一級開發(fā)主體之間權利義務關系，政府的責任義務

34、基本上僅依靠企業(yè)與政府的投資協(xié)議和政府履約是否誠信，參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的權利保護處于劣勢。因此，政府的誠信是企業(yè)企業(yè)權利的重要保證。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,資金風險,◆資金占用量大、占用時間長，資金籌集周期不確定?！羝髽I(yè)缺乏抵押物及擔保，融資難、融資不暢，導致資金鏈斷裂風險。,土地一級開發(fā)需要的資金量大、周期長，企業(yè)一般不可能全部以自有資金進行開發(fā)，需要銀行貸款支持。但土地一級開發(fā)階段，土地使用權不歸開發(fā)企業(yè)所有，

35、企業(yè)不能以此進行抵押融資。另外，中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大。 土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大，這些巨額融資，通常來源于房地產(chǎn)項目公司的股本融資或債券、債務融資。雖然大部分土地一級開發(fā)均采取分期滾動開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項目的現(xiàn)金流入來補充，但即使是為啟動項目的第一期投入，動輒也高達數(shù)億元資金的規(guī)模，資金

36、需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風險就將凸顯出來。,減少融資風險、保證融資渠道通暢，是土地一級開發(fā)成功的關鍵。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,市場風險,◆對市場需求分析判斷◆土地出讓價格不可控,相對二級開發(fā)，土地一級開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟形勢、樓市調控政策的變化，往往會對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風

37、險。如土地出讓價格過低甚至流拍，都會對土地一級開發(fā)商收回投資造成較大的影響。 另外，致力于土地一級市場拿地的企業(yè)也會遇到土地出讓競爭激烈而自身資金勢力不夠的情況，也將面臨土地出讓價格過高而無法實現(xiàn)通過土地一級開發(fā)拿地的風險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,其它風險,◆征地拆遷風險土地一級開發(fā)通常會涉及征地與拆遷安置等相關事項，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級開發(fā)中較大且不可預知的風險

38、。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實施，尤其是“釘子戶”的多少，將是土地一級開發(fā)合同履行的一個風險。◆聯(lián)合開發(fā)中的合作風險由于土地一級開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，企業(yè)往往采取合作方式進行開發(fā)，以發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢，規(guī)避風險，推進項目實施。但由于合作各方利益、開發(fā)理念、履約能力等存在差別，在合作過程中難免出現(xiàn)一定的矛盾，導致項目存在合作上相應風險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風險分析,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析

39、,項目運作基本流程,成立工具公司,,開發(fā)企業(yè)與政府達成投資意向,一級土地開發(fā),設置限制性招拍掛條件，取得土地,,,,,,,,,綜合土地,工業(yè)用地、科技用地,,,,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權轉讓,,,,,,轉為綜合用地,經(jīng)營（招商、轉租等）,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權轉讓,大邑項目與政府簽訂的合同及其主要內容1、2009年12月2日，簽訂《大邑晉北子龍生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資框架協(xié)議》約定項目總投資50億元，規(guī)劃控制區(qū)域約

40、20平方公里，擬分三期完成，一期規(guī)劃7.5平方公里，二期、三期供地安排根據(jù)項目推進情況另行約定。項目投資50億元左右，建設生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，投資擬分三期完成，其中一期投資4億元以上，二期項目、三期項目投資根據(jù)整體項目規(guī)劃確定。大邑縣政府根據(jù)項目公司建設進度進行供地，項目集體建設用地、國有住宅用地的使用權，通過大邑縣政府依法出讓方式取得；集體農(nóng)用地的承包經(jīng)營權，通過流轉方式取得。,項目運作實例分析—成都大邑項目,三、一級土地開發(fā)綜合

41、分析之項目運作分析,2、2010年1月29日，簽訂《四川大邑鳳凰島國際旅游度假區(qū)項目投資協(xié)議書》 用地取得方式：國有建設用地使用權，通過依法出讓方式取得。大邑縣政府協(xié)助項目公司向當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織流轉部分農(nóng)用地或林地，具體事宜由項目公司與項目所在地集體經(jīng)濟組織協(xié)商，流轉費用由項目公司承擔，且按現(xiàn)行政策和標準對流轉范圍內的農(nóng)民進行安置補償。大邑縣政府負責在2010年6月30日前依法出讓首期開發(fā)用地約1000畝；在2010年12月30

42、日前依法出讓一期第二批開發(fā)用地約1000畝；在2011年6月30日前依法出讓第一期第三批開發(fā)用地約1200畝。 大邑縣政府負責協(xié)調有關部門，為項目提供外部配套（水、電、信、氣、路等）連接到項目規(guī)劃控制范圍紅線邊界。,項目運作實例分析—成都大邑項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,3、2010年2月10日，簽訂《大邑縣七里村、仙合村片區(qū)土地一級整理協(xié)議書》規(guī)劃控制范圍7.6平方公里，預計整理出建設用地約3200畝。經(jīng)測算并經(jīng)

43、甲乙雙方認可，本次合作片區(qū)建設用地土地整理成本約為32萬元/畝，總投資約10億元人民幣。土地開發(fā)成本由項目公司投入。投資收益的分配：整理土地的拍賣起始價為35萬元/畝，拍賣成交價扣除依法應繳的稅費、拍賣傭金后余額為整理地塊的國有土地使用權出讓收入，政府同意優(yōu)先歸還項目公司實際投入資金（不計資金利息）。如拍賣成交價在35萬元/畝-50萬元/畝，扣除歸還項目公司實際投資資金后的余額全部用于該7.6平方公里內基礎設施和商業(yè)公建配套建設，大邑

44、政府不參與分成；超過35萬元/畝按梯度分成：50萬元/畝-80萬元/畝，超過50萬元/畝，由大邑縣政府與項目公司按照3:7的比例分成；50萬元/畝-80萬元/畝，超過80萬元/畝，由大邑縣政府與項目公司按照5:5的比例分成；超過100萬元/畝，項目公司不再參與分成。 在各期土地出讓之日后30個工作日內結算支付項目公司的投資資金。各期出讓土地最終審計結算完畢后15個工作日支付項目公司應分得投資收益。,項目運作實例分析—成都大邑項目,三、

45、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,龍波灣項目與政府簽訂的合同及其主要內容2009年12月31日，簽訂《聯(lián)合開發(fā)龍波灣旅游房產(chǎn)項目框架協(xié)議》項目規(guī)模：項目占地約13500畝，按照每期不小于90公頃，不大于300公頃的面積向省政府逐期呈報成片開發(fā)方案。征地工作及用地指標：臨高縣政府負責取得項目的建設用地指標，辦妥相關的土地及方圓作為主開發(fā)商等報批手續(xù)，完成項目占地范圍內的征地、拆遷、安置工作，其中沿海區(qū)域的2500畝土地由當?shù)卣?/p>

46、法出讓方圓用于自行開發(fā)。征地費用：方圓負責分期墊付項目的土地開發(fā)綜合成本。 土地收益：土地出讓收入扣除雙方確認的征地成本之外的土地收益，由縣政府和方圓按3：7的比例分成；其中屬于方圓自身開發(fā)的2500畝范圍內，縣政府所得的30%的分成收益必須定向投入用于該2500畝土地基礎設施建設。,項目運作實例分析—龍波灣項目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,木蘭灣項目與政府簽訂的合同及其主要內容2010年1月28日，簽訂《文昌木蘭頭國

47、際體育休閑園項目合作開發(fā)合同》項目規(guī)模：項目規(guī)劃用地范圍約8平方公里，首期規(guī)劃用地3000畝。投資規(guī)模：項目總投資約人民幣150億元，開發(fā)期限為8年。征地工作：文昌市政府負責完成項目規(guī)劃用地范圍內的征地工作。征地費用：征地費用由項目公司借付給向市政府。市政府同意將項目公司的征地借款相應抵頂項目公司參與項目規(guī)劃用地具體地塊招、拍、掛時的競買保證金，并在競得土地后抵沖為土地出讓金。如項目規(guī)劃用地全部或部分被第三方競得，市政府退還項目

48、公司已支付的當期相應地塊的征地借款和基礎設施建設資金。土地收益：年度供地價格按現(xiàn)狀土地評估價作為依據(jù)，項目公司如高于評估價競得項目用地，則市政府將溢價部分屬于本級政府所得部分全部再投入到項目規(guī)劃用地范圍內作為公共設施建設配套資金。項目公司未競得相應地塊，但已完成規(guī)劃用地范圍內市政基礎設施建設的，市政府將溢價部分屬于本級政府所得部分的35%資金作為項目公司前期投資回報。基礎設施建設：市政府負責項目規(guī)劃用地范圍之外的大市政配套設施建設，

49、項目公司負責項目規(guī)劃用地范圍內基礎設施的投資與建設。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,項目運作實例分析—木蘭灣項目,實例分析—三個項目之異同,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,實踐經(jīng)驗評價—成功經(jīng)驗,◆重視建立與維護各級政府關系，取得政府支持如我司海南項目推進中，重視建立省、縣兩級政府各相關主管部門的關系，取得了政府的大力支持，如龍波灣和木蘭灣項目在政府支持下批準為省重點項目，并已順利地獲取了一批建設用地指標?！舴e極介

50、入前期規(guī)劃，科學控制總體土地利用。龍波灣、木蘭灣和大邑項目均由我司代政府直接委托設計單位編制控制性詳細規(guī)劃；規(guī)劃內容基本按照我司的開發(fā)意圖落實；相關規(guī)劃都獲取了審批通過。在規(guī)劃編制過程中，我司進行全面的項目現(xiàn)場踏勘和前期市場調研，在此基礎上確定項目定位和開發(fā)思路，確保規(guī)劃編制工作的質量和進度?！敉恋卣饔寐鋵嵉轿?，確保項目有效推進征地過程中得到政府大力支持，由政府主導，我司配合，如木蘭已征地約3000多畝，大邑通過一級土地整理，已

51、全部完成11000畝的征地工作；龍波灣已完成約1900畝征地工作?！舨捎蒙爻鲎尫绞?，盡早取得優(yōu)質土地。龍波灣、木蘭灣和大邑項目均是在征地補償完畢，而未進行市政基礎設施建設的情況下（即在對土地進行“凈地”處理的情況下），進行“生地”出讓，大大減少了我司的前期投入。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,實踐經(jīng)驗評價—成功經(jīng)驗,◆重視取得政府支持，二級土地獲取總體順利龍波灣項目已獲取約388畝建設用地指標、木蘭灣項目已獲取317畝

52、建設用地指標，大邑項目目前已獲取約1000畝建設用地指標；同時，我司在掛牌出讓中設置出讓條件方面積累了大量經(jīng)驗。通過二級土地市場獲取土地總體價格符合協(xié)議約定?！敉ㄟ^多種方式，有效落實前期投入資金的返還。木蘭灣項目的前期征地費用用于抵扣土地出讓金；龍波灣項目采用道路BT方式從土地出讓中獲得前期投入返還；大邑項目前期一級土地整理投入資金部分已通過土地出讓金返還?！舾鶕?jù)項目推動需要，積極開展項目合作如龍波灣項目，成功引入碧桂園進行合

53、作，整合資源，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)共贏，目前項目推進順利。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項目運作分析,實踐經(jīng)驗評價—存在問題,◆對項目外圍基礎設施建設的落實有待加強。雖在合同中約定，但政府并未落實，已成為制約項目開發(fā)的重大不利因素?！魧f(xié)議約定的土地收益分成的落實需要到位。龍波灣項目原協(xié)議分成方式難以實現(xiàn)，擬通過BT方式實現(xiàn)，正在簽訂補充協(xié)議；另外，大邑項目也存在原約定的土地投資收益實現(xiàn)方面的困難，目前正與政府溝通落實解決方案。◆項目存

54、在的相關風險應予以足夠重視。龍波灣、木蘭灣和大邑項目都不同程度上存在征地、拆遷、高爾夫建設和后續(xù)二級開發(fā)土地獲取等方面的風險。◆對項目整體實施推進應做出周密安排。受宏觀環(huán)境影響，周期長，項目如何積極有效推進需要深入研究。◆對大型旅游地產(chǎn)項目如何開發(fā)運營需深入研究。大型旅游地產(chǎn)項目有其自身開發(fā)運營的特殊性，需要進一步進行總結分析，并同時借鑒同類成功項目的先進經(jīng)驗，彌補我司在此類項目的開發(fā)運營方面的不足。,三、一級土地開發(fā)綜合分析

55、之項目運作分析,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,四、總體建議,由于一級土地開發(fā)政策不完善，投資周期長，開發(fā)鏈條長，資金投入大，占用時間長，流動性差，拆遷等關鍵環(huán)節(jié)易發(fā)糾紛，受市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響大、涉及面廣等特點，從總體上看，一級土地開發(fā)中要著手做好以下4方面的工作：,1、規(guī)劃先導，計劃先行2、資源整合，系統(tǒng)集成3、學習先進，提升能力4、風險控制，精細管理,四

56、、規(guī)劃先導、計劃先行,規(guī)劃設計是項目總體開發(fā)目標與具體開發(fā)實施的結合點（必須在規(guī)劃上取得主動）宏觀規(guī)劃：社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃微觀規(guī)劃：土地利用年度計劃、控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)先定位、再規(guī)劃，后計劃,易犯錯誤：對項目宏觀背景缺乏調研把握，對項目定位缺乏科學嚴謹分析，對項目可行性分析論證隨意性。,投資拓展項目工作流程,,四、資源整合、系統(tǒng)集成,重視各級政府關系，取得政府支持 大力開辟融資渠道，提升融資能力

57、積極尋求聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)合作共贏 （取長補短，集合優(yōu)勢，提升抵抗風險能力、共享收益）引入優(yōu)質資源，帶動項目價值提升（如引入品牌商業(yè)或酒店；工業(yè)與科技用地的一級土地開發(fā)項目中，整合特定資源更是關鍵。）,四、學習先進、提升能力,從事一級土地開發(fā)的條件要求與自身能力對照，改正提高。應對市場波動的能力要增強，各提供綜合能力（如成本控制方面）善于學習與總結，彌補不足，克服所短，發(fā)揮所長。,四、風險控制、精細管理,提升管理能力，過程有效控