簡介：價(jià)值聚合，帶動(dòng)城市發(fā)展步入世界各城最有價(jià)值的區(qū)域,香港中環(huán),香港中環(huán),中環(huán)（又稱中區(qū)）位於香港的中西區(qū)，是香港的心臟地帶,也是港島開埠后最早開發(fā)的地區(qū)，也是香港的政治、商業(yè)、金融中心。中環(huán)原來平地淺狹，建筑物傍山而筑，經(jīng)過百年來填海和建設(shè)，海岸線不斷外推，形成今天的景貌。,中環(huán)是香港歷史最悠久、最富傳統(tǒng)特色的地區(qū)之一，在香港的發(fā)展歷程中，享有獨(dú)特的地位。遠(yuǎn)在第二次世界大戰(zhàn)前及戰(zhàn)后初期，中環(huán)已經(jīng)是當(dāng)時(shí)香港的主要商業(yè)中心。由于土地不敷應(yīng)用，于1887年至1891年中環(huán)進(jìn)行了多次填海工程，1970至1980年代是中環(huán)的全盛時(shí)期，當(dāng)時(shí)中環(huán)不斷興建多層式摩天大廈，包括各銀行總部，加上金融市場開始興旺，不少香港主要的商業(yè)活動(dòng)均在中環(huán)進(jìn)行。,項(xiàng)目介紹,中環(huán)的開發(fā)思路及定位在九龍半島尖端的突出一側(cè)的中環(huán)，早在開發(fā)前就有很多歐美及日本企業(yè)的香港分店，在這一帶形成了一條巨大的生意街。后來因作為政治、經(jīng)濟(jì)的中心而逐漸發(fā)展起來。,中環(huán)規(guī)劃平面圖,設(shè)施介紹,商務(wù)大樓,以中銀大廈、香港匯豐銀行總行大廈及香港國際金融中心等標(biāo)志性商務(wù)樓組成的商務(wù)區(qū)，已形成辦公樓建筑的主流，也是“華爾街”的翻版。,中銀大廈,香港匯豐銀行總行大廈,香港國際金融中心,,購物中心,,中環(huán)置地廣場是香港名店和世界名牌專賣店的集中之地，而太子大廈地下1樓到4樓是商場名品街，所擁有的名牌，剛好和置地廣場互補(bǔ)，串連成中環(huán)的購物天堂。,,娛樂會(huì)所,,蘭桂坊是香港時(shí)尚夜生活的據(jù)點(diǎn)，在L型曲折上下的街道上滿布著各式酒吧和餐館，每當(dāng)霓虹閃爍的夜晚來臨，這里遍布了尋歡的中外男女。富有小資情調(diào)的蘭桂坊是香港名氣最大、富有特色的酒吧區(qū)。,,主題公園及廣場,,位于中環(huán)的遮打公園、香港公園、香港動(dòng)植物公園及極富殖民地色彩的皇后像廣場為市民提供了休憩的好去處。,香港遮打公園,香港公園,香港動(dòng)植物公園,皇后像廣場,中環(huán)美術(shù)館,2000年10月14日中環(huán)美術(shù)館成立，同年12月28日建置中環(huán)美術(shù)館網(wǎng)站，將藝術(shù)品數(shù)字化，以虛擬美術(shù)館方式呈現(xiàn)于網(wǎng)站上，藉由網(wǎng)絡(luò)無疆界，使時(shí)空無距離的特性，展現(xiàn)古今藝術(shù)大師的作品。在科技與人文結(jié)合之際，中環(huán)美術(shù)館期望經(jīng)由藝術(shù)生活化的方式，使西洋藝術(shù)融入人們的心靈及生活。,,酒店,,位于中環(huán)的各大酒店位置方便優(yōu)越，毗鄰香港最繁榮的娛樂、購物、美食區(qū)，購物消閑，近在咫尺，是商務(wù)旅客和觀光游客的理想選擇。,香港文華東方酒店,麗嘉酒店,四季酒店,置地文華東方酒店,寓所,,中環(huán)半山別墅,是香港傳統(tǒng)豪宅一個(gè)非常重要的地區(qū)，位處煩囂生活區(qū)中環(huán)及銅鑼灣與優(yōu)閑生活區(qū)山頂中間，住客既可享受生活交通上的方便，仍不失悠閑恬靜的居住環(huán)境，吸引了不少高收入人士定居。,中環(huán)作為香港心臟的商業(yè)地帶，集結(jié)和凝聚了高端服務(wù)業(yè)，調(diào)控著整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)脈搏。在原有中心區(qū)商業(yè)中心基礎(chǔ)上發(fā)展起來的中環(huán)，開始具有混合中心的特點(diǎn)，現(xiàn)已經(jīng)向商務(wù)活動(dòng)設(shè)施主導(dǎo)功能方向轉(zhuǎn)變。與經(jīng)過長期的發(fā)展過程自然形成的HOPSCA如紐約洛克菲勒中心不同，香港中環(huán)是依靠政府結(jié)合自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，通過政策推動(dòng)而形成的，即采取的是規(guī)劃引導(dǎo)模式。,結(jié)語,東京六本木新城（ROPPNGIHILLS）,城市中的城市東京過去是一個(gè)沒有市中心的城市，六本木新城的開發(fā)，是為了將其打造成新的市中心。,六本木的名字，顧名思義代表六棵樹木，傳說是由于江戶時(shí)代，六個(gè)姓氏漢字皆有「木」字的家族在此建有房屋居住，分別為青木氏、一柳氏、上杉氏、片桐氏、朽木氏及高木氏,六本木新城以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。六本木新城總占地面積約為0116HM2，以辦公大樓森大廈MORITOWER為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬人。,六本木新城是一個(gè)24小時(shí)都值得來的，集生活機(jī)能、藝術(shù)、文化、夜生活于一身的新區(qū)域。,,,六本木新城結(jié)合了良好的藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設(shè)計(jì)，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物空間環(huán)境，而且?guī)砹艘环N新的都市設(shè)計(jì)思考方向。,,六本木新城規(guī)劃平面圖總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計(jì)立體化，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。,,設(shè)施介紹,六本木新城森大廈以樓高五十四層、海拔238米的森大廈MORITOWER為代表的商務(wù)樓，堪稱東京建筑物的龍頭，雄視八方。,,,朝日電視臺(tái)立志走向亞洲和世界的電視臺(tái),商務(wù)區(qū),地帶大廈,六本木新城入口大廈,六本木新城TOHO影城六本木新城TOHO影城是一個(gè)擁有9張銀幕、約2100個(gè)座位的電影城。,東京凱悅大酒店擁有絕對(duì)寬敞舒適的389間客房、溫泉浴場、10間個(gè)性充溢的餐廳?酒吧、13個(gè)宴會(huì)會(huì)場等，設(shè)施齊全。,商店與餐廳200間以上的商店與餐廳相鄰接踵，可以一邊游覽，一邊享受購物與美食之歡愉。,森美術(shù)館開門到深夜的、舉行以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的嶄新展覧會(huì)之美術(shù)館。,,,,,商業(yè)區(qū),六本木新城俱樂部六本木新城的會(huì)員制俱樂部是擁有8個(gè)遠(yuǎn)眺觀景餐廳之約會(huì)與交流場所。,森都市未來展覽所處于地上50層的展覽設(shè)施，從各種角度研究“都市”。,毛利庭院日本式花園的毛利庭院為高樓林立的東京提供了一處民眾在鬧區(qū)中可以悠閑賞景的戶外天地。,中庭廣場設(shè)置許多景觀休憩空間與水景設(shè)施，大型鋼鐵蜘蛛雕塑象征世界各地的人匯集一起交流信息。,六本木新城住宅大廈空間的設(shè)計(jì)以居住者的舒適性為最優(yōu)先。,六本木新城露天廣場有著圓形巨大遮雨蓬，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用的多功能露天娛樂場所。,學(xué)術(shù)中心設(shè)有學(xué)?；驎?huì)員制圖書館等以滿足都市生活者的各種知識(shí)要求。,居住及休閑區(qū),,,,,東京城市觀景臺(tái)11米高的環(huán)形玻璃窗可讓游客從海拔250米的高度360度觀賞東京的景色。,森美術(shù)館（MORIARTMUSEUM）,森美術(shù)館（MORIARTMUSEUM）開幕至今一直是傳媒的話題地點(diǎn)之一。其中一個(gè)條件就是那里舉辦的展覽會(huì)相當(dāng)吸引，贏得觀眾的口碑，成為文化藝術(shù)中心。另一個(gè)條件，就因?yàn)槲挥?3樓的美術(shù)館與52樓一個(gè)360度環(huán)回觀景臺(tái)相連。一張入場券，可以欣賞藝術(shù)之余，又可以俯瞰東京景色，無論對(duì)游客還是當(dāng)?shù)厝藖碚f都是一個(gè)消閑的文化好去處。,森都市未來研究所,森都市未來研究所是為都市規(guī)劃、建筑等專業(yè)人員和普通民眾一起思考都市的現(xiàn)在與未來而提供的設(shè)施。它將“都市”形象通過模型或圖像等各種表現(xiàn)手法展現(xiàn)在人們眼前。,紐約洛克菲勒中心ROCKEFELLERCENTER,紐約洛克菲勒中心ROCKEFELLERCENTER,洛克菲勒中心號(hào)稱是20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，這塊區(qū)域占地22英畝，由19棟建筑圍塑出來的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用也開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓它繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心。,洛克菲勒中心于1931年落成，中心區(qū)域涵蓋第五大道至第七大道，介于47街至52街之間，區(qū)內(nèi)涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店甚至還有地下鐵通道貫穿連結(jié)。建筑師聰明地利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動(dòng)的方向，讓一天超過25萬的人潮在此穿梭無虞。,項(xiàng)目介紹,洛克菲勒中心開發(fā)思路及定位美國石油大王洛克菲勒于1928年將這塊地租下來的時(shí)候根本沒有想到要蓋成如今的大樓，當(dāng)時(shí)他的設(shè)想是在這塊地上蓋一座劇院，但是一年之后美國發(fā)生了全國性的大蕭條，于是洛克菲勒決定大興土木建一所集商務(wù)辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩于一體的綜合性大廈。,洛克菲勒中心平面規(guī)劃圖,空間組成,,GE大樓,TIMELIFEBUILDING,塞拉尼斯大廈,國際大樓,時(shí)代華納大廈,漢華實(shí)業(yè)銀行大廈,SIMONSCHUSTERBUILDING,美聯(lián)社大廈,商務(wù)大樓,無線電音樂廳位于洛克菲勒中心一側(cè)的無線電音樂廳（RADIOCITYMUSICHALL）為裝飾藝術(shù)樣式的傳統(tǒng)劇場，許多進(jìn)行中的表演及后臺(tái)皆可供人參觀。,鉆石一條街從洛克菲勒中心正門出來往東是第五大道，沿著第五大道向南經(jīng)過三個(gè)街區(qū)就能看到西47街琳瑯滿目的珠寶商店，這條街就是紐約最著名的“鉆石一條街”。,美食街大大小小的露天美食街讓游客在盡情享用美食的同時(shí)，又可坐下欣賞周圍的景色。,商業(yè)中心,洛克菲勒藝術(shù)中心（MICHAELCROCKEFELLERARTSCENTER）,由貝律銘及其合伙人共同設(shè)計(jì)的MICHAELCROCKEFELLERARTSCENTER，內(nèi)部設(shè)有1200個(gè)座位的音樂廳、2個(gè)劇場和2個(gè)畫廊，還有視覺藝術(shù)中心、排練場、舞廳、劇場藝術(shù)部、美術(shù)工作室、更衣室、服裝店等，功能齊全。,CHANNELGARDEN樓與樓之間的街心花園，供人們休憩。,正門廣場洛克菲勒中心正門前旱冰池里的普羅米修斯銅像是許多好萊塢電影觀眾熟悉的場景。冬天，這里是溜冰場，到了暖和的月份，又成了夏日花園。,娛樂休閑設(shè)施,,酒店,,公園及寓所,,洛克菲勒中心在建筑史上最大的沖擊是提供公共領(lǐng)域的使用，這種為普羅大眾設(shè)計(jì)的空間概念引發(fā)后來對(duì)于“市民空間”CIVICSPACE的重視，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)是巧妙地利用大樓的大廳、廣場、樓梯間、路中設(shè)計(jì)成行人的休息區(qū)、消費(fèi)區(qū)，徹底落實(shí)為廣大中產(chǎn)階級(jí)服務(wù)的30年代，建筑物不再是取悅上帝及皇帝的工具。,結(jié)語,巴黎拉德方斯區(qū)LADEFENSE,巴黎拉德方斯區(qū)LADEFENSE,拉德方斯區(qū)位于巴黎郊外，開發(fā)之前建設(shè)混亂．交通線分割，房屋陳舊．還有大量的倉庫、車間等。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已基本上實(shí)現(xiàn)、了原來的規(guī)劃設(shè)想，并且還將進(jìn)一步發(fā)展和完善?，F(xiàn)在的拉德方斯區(qū)既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。,拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，法國最大的企業(yè)一半在這里，是目前歐洲最大的商業(yè)中心。拉德方斯區(qū)于1958年建設(shè)開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米。建成住宅156萬套，可容納393萬人居住，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅101萬套，可容納21萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納183萬人。,項(xiàng)目介紹,拉德方斯區(qū)的開發(fā)思路及定位拉德方斯這個(gè)詞的法語意思就是保衛(wèi)，它是巴黎的郊區(qū),是為保護(hù)巴黎的老城區(qū)及原有的文化遺產(chǎn)而重新建造的一個(gè)新城。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)。,拉德方斯區(qū)規(guī)劃平面圖,完美的交通體系,拉德方斯區(qū)交通設(shè)施完善，是歐洲最大的公交換乘中心，區(qū)內(nèi)交通便利，已建成67公頃的步行系統(tǒng)?？傮w布局采用了人車分流的組織系統(tǒng)，其地下交通組織是其中一個(gè)最大的亮點(diǎn)，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性。,設(shè)施介紹,,多樣化空間組合,拉德方斯新凱旋門拉德方斯新凱旋門是法國巴黎現(xiàn)代建筑匯集區(qū)的標(biāo)志性建筑，古典與現(xiàn)代相應(yīng)成輝，凝重與華麗、氣魄與氣度匯聚于此，成為世界聞名的建筑美談。,,,商務(wù)區(qū)辦公樓拉德方斯區(qū)內(nèi)以O(shè)PUS12大廈、T1大廈、諾貝爾大廈為代表的商務(wù)樓功能齊全，包括辦公、餐飲、會(huì)議中心、健身中心等。,T1大廈,OPUS12大廈,諾貝爾大廈,LESQUATRETEMPS（四季商業(yè)中心）由玻璃建筑物群組成的拉德方斯LESQUATRETEMPS是巴黎大型購物中心，里面有200多家商店，還有超市、電影院、飯店、和舞蹈學(xué)校等，總面積105000平方米。年客流量3千3百萬人，年?duì)I業(yè)額734億歐元，目前正處于改造中。,拉德方斯區(qū)廣場設(shè)有步行道、人工花園、噴泉、游樂場等休閑娛樂設(shè)施。,拉德方斯汽車博物館LAMUSEEDEI’AUTOMOBLICPARISLADEFENSE,拉德方斯汽車博物館LAMUSEEDEI’AUTOMOBLICPARISLADEFENSE創(chuàng)建于1984年。位于拉德方斯區(qū)新凱旋門左側(cè)，與巴黎唯一的180度球幕動(dòng)感電影院連在一起。博物館的展示面積4000M2，共有140輛名貴汽車展出。按照汽車發(fā)展四個(gè)不同時(shí)期，系統(tǒng)全面地介紹了世界汽車百年的發(fā)展過程。每一輛車不僅有極高的收藏價(jià)值，而且都有一個(gè)傳奇的故事。同時(shí)，汽車博物館還有一個(gè)影視廳，輪換放映兩部汽車百年回顧的電影。,酒店位于巴黎拉德方斯的酒店，全球高級(jí)賓館和知名連鎖酒店，從1星級(jí)到5星級(jí)，適合各種不同層次的消費(fèi)者。,住宅區(qū)及生態(tài)公園生態(tài)公園的環(huán)境設(shè)計(jì)借鑒了法國鄉(xiāng)村園林自然的休閑情調(diào)，和歐洲宮廷園林整齊、規(guī)則的貴族氣息。并與建筑融為一體，為拉德方斯的尊貴業(yè)主打造令人心曠神怡的景觀環(huán)境。,,法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式是史上一個(gè)成功的例子。其規(guī)劃建設(shè)有著鮮明的特點(diǎn)，即徹底的人車分離的交通規(guī)劃體系、發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)、重視功能分區(qū)和環(huán)境設(shè)計(jì)、富有特色的建筑等。拉德方斯最終的成功體現(xiàn)了巴黎強(qiáng)大的城市綜合實(shí)力和巨大的凝聚力。,結(jié)語,啟示新城市區(qū)域形成，一方面是歷史的演變，另一方面也是外力的推動(dòng)。新城市區(qū)域形成，不僅提升該地段的價(jià)值，更重要的是提升整個(gè)城市的價(jià)值。其形成的特有的商業(yè)文化、商務(wù)文化、居住文化、審美文化，讓城市具有魅力。,,,網(wǎng)絡(luò)營銷,網(wǎng)絡(luò)營銷的介紹,網(wǎng)絡(luò)營銷（ONLINEMARKETING或EMARKETING就是以國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，利用數(shù)字化的信息和網(wǎng)絡(luò)媒體的交互性來輔助營銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一種新型的市場營銷方式。簡單的說，網(wǎng)絡(luò)營銷就是以互聯(lián)網(wǎng)為主要手段進(jìn)行的，為達(dá)到一定營銷目的的營銷活動(dòng)。,網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn),時(shí)域性營銷的最終目的是占有市場份額，由于互聯(lián)網(wǎng)能夠超越時(shí)間約束和空間限制進(jìn)行信息交換，使得營銷脫離時(shí)空限制進(jìn)行交易變成可能，企業(yè)有了更多時(shí)間和更大的空間進(jìn)行營銷,,個(gè)性化互聯(lián)網(wǎng)上的促銷是一對(duì)一的、理性的、消費(fèi)者主導(dǎo)的、非強(qiáng)迫性的、循序漸進(jìn)式的，而且是一種低成本與人性化的促銷，避免推銷員強(qiáng)勢(shì)推銷的干擾，并通過信息提供與交互式交談，與消費(fèi)者建立長期良好的關(guān)系。成長性互聯(lián)網(wǎng)使用者數(shù)量快速成長并遍及全球，使用者多屬年輕、中產(chǎn)階級(jí)、高教育水準(zhǔn),是一項(xiàng)極具開發(fā)潛力的市場渠道。,,富媒體互聯(lián)網(wǎng)被設(shè)計(jì)成可以傳輸多種媒體的信息，使得為達(dá)成交易進(jìn)行的信息交換能以多種形式存在和交換，可以充分發(fā)揮營銷人員的創(chuàng)造性和能動(dòng)性交互式互聯(lián)網(wǎng)通過展示商品圖像，商品信息資料庫提供有關(guān)的查詢，實(shí)現(xiàn)供需互動(dòng)與雙向溝通。還可以進(jìn)行產(chǎn)品測試與消費(fèi)者滿意調(diào)查等活動(dòng)?；ヂ?lián)網(wǎng)為產(chǎn)品聯(lián)合設(shè)計(jì)、商品信息發(fā)布、以及各項(xiàng)技術(shù)服務(wù)提供最佳工具。,,整合性互聯(lián)網(wǎng)上的營銷是一種全程的營銷渠道。另一方面，禹含網(wǎng)絡(luò)建議企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)將不同的傳播營銷活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃和協(xié)調(diào)實(shí)施，以統(tǒng)一的傳播咨訊向消費(fèi)者傳達(dá)信息，避免不同傳播中不一致性產(chǎn)生的消極影響。超前性互聯(lián)網(wǎng)是一種功能最強(qiáng)大的營銷工具，兼具渠道、促銷、電子交易、以及市場信息分析與提供的多種功能。它所具備的一對(duì)一營銷能力，正是符合定制營銷與直復(fù)營銷的未來趨勢(shì)。,,高效性可傳送的信息數(shù)量與精確度，遠(yuǎn)超過其他媒體，并能因應(yīng)市場需求，及時(shí)更新產(chǎn)品或調(diào)整價(jià)格經(jīng)濟(jì)性一方面可以減少印刷與郵遞成本，可以無店面銷售，免交租金，節(jié)約水電與人工成本，另一方面可以減少由于迂回多次交換帶來的損耗技術(shù)性技術(shù)含量相對(duì)較低，對(duì)于客戶來說是小成本大產(chǎn)出的經(jīng)營活動(dòng),網(wǎng)絡(luò)營銷的步驟,第一步是將自己的企業(yè)全面快速地搬到互聯(lián)網(wǎng)。第二步是通過多種網(wǎng)絡(luò)營銷工具和方法來推廣和維護(hù)自己的企業(yè)網(wǎng)站。第三步是網(wǎng)站流量監(jiān)控與管理。,網(wǎng)絡(luò)營銷常用的方法,網(wǎng)絡(luò)營銷的職能的實(shí)現(xiàn)需要通過一種或多種網(wǎng)絡(luò)營銷手段，常用的網(wǎng)絡(luò)營銷方法除了搜索引擎注冊(cè)之外還有關(guān)鍵詞搜索、網(wǎng)絡(luò)廣告、TMTW來電付費(fèi)廣告、交換鏈接、信息發(fā)布、整合營銷、博客營銷、郵件列表、許可EMAIL營銷、個(gè)性化營銷、會(huì)員制營銷、病毒性營銷等等,網(wǎng)絡(luò)營銷的技巧,技巧一增加你的潛在客戶數(shù)據(jù)庫技巧之二利用客戶評(píng)價(jià)影響潛在客戶的決策技巧之三提高客戶重復(fù)購買的小技巧,最常見的網(wǎng)絡(luò)營銷方式,,,1、搜索引擎營銷搜索引擎營銷分兩種SEO與PPCSEO即搜索引擎優(yōu)化，是通過對(duì)網(wǎng)站結(jié)構(gòu)、高質(zhì)量的網(wǎng)站主題內(nèi)容、豐富而有價(jià)值的相關(guān)性外部鏈接進(jìn)行優(yōu)化使網(wǎng)站為用戶及搜索引擎更加友好，以獲得在搜索引擎上的優(yōu)勢(shì)排名為網(wǎng)站引入流量。PPC，是指購買搜索結(jié)果頁上的廣告位來實(shí)現(xiàn)營銷目的。搜索引擎廣告的優(yōu)勢(shì)是相關(guān)性，其廣告比傳統(tǒng)廣告更加有效，客戶轉(zhuǎn)化率更高。2、電子郵件營銷電子郵件營銷是以訂閱的方式將行業(yè)及產(chǎn)品信息通過電子郵件的方式提供給所需要的用戶，以此建立與用戶之間的信任與信賴關(guān)系。,,3、即時(shí)通訊營銷即利用互聯(lián)網(wǎng)即時(shí)聊天工具進(jìn)行推廣宣傳的營銷方式。有效的開展?fàn)I銷策略要求我們考慮為用戶提供對(duì)其個(gè)體有價(jià)值的信息。4、病毒式營銷是通過一套合理有效的積分制度引導(dǎo)并刺激用戶主動(dòng)進(jìn)行宣傳，是建立在有意于用戶基礎(chǔ)之上的營銷模式。5、BBS營銷6、博客營銷是建立企業(yè)博客，用于企業(yè)與用戶之間的互動(dòng)交流以及企業(yè)文化的體現(xiàn)，一般以行業(yè)評(píng)論、工作感想、心情隨筆等作為企業(yè)博客內(nèi)容，使用戶更加信賴企業(yè)深化品牌影響力它可以是企業(yè)自建博客或者通過BSP來實(shí)現(xiàn),企業(yè)通過博客來進(jìn)行交流溝通，達(dá)到增進(jìn)客戶關(guān)系，改善商業(yè)活動(dòng)的效果。,,7、播客營銷是在廣泛傳播的個(gè)性視頻中植入廣告或在播客網(wǎng)站進(jìn)行創(chuàng)意廣告征集等方式來進(jìn)行品牌宣傳與推廣，國外目前最流行的視頻播客網(wǎng)站，知名公司通過發(fā)布創(chuàng)意視頻廣告延伸品牌概念，是品牌效應(yīng)不斷的被深化。8、RSS營銷是一種相對(duì)不成熟的營銷方式,使用RSS的以互聯(lián)網(wǎng)業(yè)內(nèi)人士居多，以訂閱日志及資訊為主，而能夠讓用戶來訂閱廣告信息的可能性更微乎其微。9、SN營銷SN即社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)基于圈子、人脈、六度空間的概念而產(chǎn)生的，一般以成員推薦機(jī)制為主要形式，為精準(zhǔn)營銷提供了可能，而且實(shí)際銷售的轉(zhuǎn)化率偏好。,,10、創(chuàng)意廣告營銷創(chuàng)意廣告營銷，也許看完“好房網(wǎng)熱門房地產(chǎn)營銷分析”后你會(huì)受到一些啟發(fā)，企業(yè)創(chuàng)意型廣告可以深化品牌影響力以及品牌塑求。11、知識(shí)型營銷知識(shí)型營銷通過用戶之間提問與解答的方式來提升用戶粘性12、事件營銷事件營銷可以說是炒作，可以是有價(jià)值的新聞點(diǎn)或突發(fā)實(shí)踐在平臺(tái)內(nèi)或平臺(tái)外進(jìn)行炒作的方式來提高影響力13、口碑營銷,,14、直復(fù)營銷被西方營銷學(xué)家稱為“劃時(shí)代的營銷革命”。直復(fù)市場營銷投資少、見效快、效果佳。企業(yè)既可以把它作為自己的主要業(yè)務(wù)，也可將之作為輔助手段15、形象營銷企業(yè)形象是企業(yè)針對(duì)市場形勢(shì)變化，在確定其經(jīng)營策略應(yīng)保持的理性態(tài)度。它是在企業(yè)經(jīng)營過程中，要求企業(yè)進(jìn)一步個(gè)性化，與眾不同，才能保持持續(xù)的經(jīng)營目標(biāo)、方針、手段和策略。16、網(wǎng)絡(luò)整合營銷與傳統(tǒng)營銷相比，更強(qiáng)調(diào)“以客戶為中心”；強(qiáng)調(diào)營銷即是傳播，即和客戶多渠道溝通，和客戶建立起品牌關(guān)系。利用互聯(lián)網(wǎng)各種媒體資源精確分析各種網(wǎng)絡(luò)媒體資源的定位、用戶行為和投入成本，根據(jù)企業(yè)的客觀實(shí)際情況為企業(yè)提供最具性價(jià)比的一種或者多種個(gè)性化網(wǎng)絡(luò)營銷解決方案。,
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簡介：WWWTHEMEGALLERYCOM,BACONSULTING,中國湖北自古人杰地靈群雄逐鹿之地,江湖湖北武昌、漢陽、漢口，三鎮(zhèn)鼎立。因?yàn)橛兴盐錆h分成三鎮(zhèn)，武漢才有了與其他城市不同的靈氣。,曹魏、蜀漢、孫吳，三足鼎立。因?yàn)橛辛巳龂⑿鄣暮圹E，武漢多了一份厚重與帥氣。,武漢人是自豪的氣勢(shì)磅礴的長江，故人辭過的黃鶴樓，櫻花爛漫的武大校園，每一種色彩都會(huì)連接著你的想象力；,武漢人又是遺憾的因?yàn)樵谖覀兪垒叺纳窠?jīng)末梢里一直缺少著一種重要的顏色海藍(lán)。,海洋讓我們充滿了無窮的信心與力量,倫佐皮亞諾RENZOPIANO蓬皮杜文化藝術(shù)中心設(shè)計(jì)師“一個(gè)人不能忘記你來自何處，你的出生地和那些屬于你而別人所沒有的東西，理解這一點(diǎn)非常重要。換句話說，不要像我這樣，也不要像安藤或是大野那樣，只要像你們自己，不要以別人作為自己的樣板，你們必須構(gòu)筑你們自己。”“建筑是一門被生活所感染的藝術(shù)?！?BACONSULTING,BACONSULTING,我從來不是德國人事實(shí)上我只是柏林人更確切地說柏林西邊或者是西柏林西邊的人城市里其它區(qū)域?qū)ξ叶匀缤瑖?。。。。。。我們是某個(gè)特定市區(qū)里的大城市人布盧斐爾德（ERWINBLUMENFOLD,,,,請(qǐng)注意,我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了三件事,品牌在區(qū)域內(nèi)不成熟，旅游沒有兌現(xiàn)，住宅需要旅游穿針引線,海昌住宅產(chǎn)品自有屬性的展示與放大,海洋、品牌、住宅三線滾動(dòng)整合，實(shí)現(xiàn)突圍和目標(biāo),,武漢極地海洋世界項(xiàng)目形象定位與營銷策略提報(bào)一期住宅偉業(yè)顧問2010年6月,目錄（CONTENTS）,,Ⅰ期整體運(yùn)營策略與定位,,旅游地產(chǎn)模式的解析及借鑒,,海昌武漢項(xiàng)目存在的課題,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,,,,,,,,,,Ⅰ期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià),營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃,旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,PART1,深圳及成都華僑城開發(fā)模式分析,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,華僑城和海昌前期項(xiàng)目借鑒,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,無論海昌之星先開住宅還是先開旅游，不可否認(rèn)，海昌之星終究還是一個(gè)旅游主題式復(fù)合地產(chǎn)，讓我們從旅游地產(chǎn)入手，挑選華僑城和青城山。,,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,,,,,,,,,,,,,,,,天然的稀缺的去的次數(shù)少度假類型,內(nèi)部繁華城市內(nèi)為數(shù)不多的,,,,青城山,與區(qū)域的關(guān)系,華僑城,特性,旅游類型,消費(fèi)方式,價(jià)值已經(jīng)存在,多次重復(fù)消費(fèi),城市大部分人參與,形式豐富滿足短時(shí)間游玩,X海昌之星不相符√海昌之星相符,必然的跳躍的,娛樂內(nèi)部繁華去的次數(shù)多短時(shí)間游玩,,,帶動(dòng)并改變區(qū)域價(jià)值,武漢海昌極地海洋世界項(xiàng)目與華僑城項(xiàng)目擁有相同的維度，我們嘗試從同類型地產(chǎn)“華僑城”里尋找答案。,華僑城是國內(nèi)從事“旅游”“地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)板道小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。我們以華僑城為例，詳細(xì)探討旅游主題復(fù)合地產(chǎn)模式。,關(guān)于華僑城,旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,PART1,深圳及成都華僑城開發(fā)模式分析,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,華僑城和海昌前期項(xiàng)目借鑒,深圳及成都華僑城開發(fā)模式分析,,開發(fā)流程與收益關(guān)系,,住宅,“波托菲諾”當(dāng)年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公園年收入之和?！安ㄍ蟹浦Z”作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)典之作，它給華僑城帶來的利潤是巨大的。,深圳華僑城,,,主題公園,商業(yè)街,酒店等服務(wù)配套,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,主題公園,商服配套,第一步,曾有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，每在華僑城主題公園和休閑商業(yè)消費(fèi)1元，帶動(dòng)的其他消費(fèi)如住宿、購物休閑等就達(dá)到7元事實(shí)上，“旅游主題地產(chǎn)”對(duì)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、區(qū)域模式的奠定、城市價(jià)值的推動(dòng)，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是“17”的簡單比例可以概括。,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,深圳華僑城,奠定項(xiàng)目價(jià)值,,,住宅,主題公園,商服配套,,,主題公園,商服配套,第二步,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,深圳華僑城,,,住宅,主題公園,商服配套,,有主題公園的拉動(dòng)，有17價(jià)值鏈的存在，區(qū)域經(jīng)濟(jì)日趨成熟，地塊價(jià)值價(jià)值得到最大化的膨脹，旅游地產(chǎn)住宅部分的高價(jià)熱銷成為可能。,17的價(jià)值鏈,,,主題公園,商服配套,第三步,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,深圳華僑城,,,住宅,主題公園,商服配套,,17的價(jià)值鏈,,,華僑城天鵝堡一期賣價(jià)8500元/平方米，而附近白石洲的房價(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目在朝陽區(qū)南磨房，項(xiàng)目附近的樓盤原價(jià)4200元/平方米，華僑城進(jìn)入后上揚(yáng)到了6500元/平方米。,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,深圳華僑城模式總結(jié),,,,,住宅,模式顛覆,主題公園,商服配套,,如果將模式進(jìn)行顛覆或換位進(jìn)行，成功能否再次上演,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,,成都華僑城,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,,,,,住宅,旅游,,,2008816,20090118,歡樂谷公園開放,純水岸一期開盤,開盤成果364套房源當(dāng)天全部售罄，開盤均價(jià)7800元/平米，銷售面積66平米，成交額高達(dá)51億。,成都華僑城,,,,,,,,北京、香港,沖環(huán)境,成都、四川,廣州、深圳,沖產(chǎn)品,沖投資,成都華僑城,成都華僑城的高價(jià)熱銷源于客群的追捧，與一般的區(qū)域性地產(chǎn)不同，它的客群來源于全國各地，及其廣泛。從客戶訪談中我們了解到這些客戶都是沖著華僑城品牌來的。,華僑城品牌光環(huán),這類客群有個(gè)名字華僑城模式品牌追隨者,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,,,,,,迄今為止，華僑城累計(jì)了長達(dá)20年的旅游運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與十多年的住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。華僑城模式品牌高度到達(dá)無人不知，無人不曉的程度，華僑城旅游產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品得到認(rèn)可與追捧。,,,成都華僑城模式則是旅游地產(chǎn)品牌到達(dá)國人皆知高度時(shí)的產(chǎn)物，有足夠品牌知名度與美譽(yù)度來支撐先開住宅的高開熱銷。,成都華僑城,深圳華僑城,波托菲洛2001年,純水岸2008年,歡樂谷1998,民俗文化村1991,世界之窗1994,,成都華僑城的基礎(chǔ)之一便在于站在了華僑城品牌模式高度。,成都華僑城結(jié)論,,深圳和成都華僑城開發(fā)模式分析,結(jié)論,,旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,PART1,深圳及成都華僑城開發(fā)模式分析,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,華僑城和海昌前期項(xiàng)目借鑒,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,位于大連老虎灘的海洋極地動(dòng)物館是世界上建筑面積最大、屯水量最多、展示極地動(dòng)物最全的場館，已被列入吉尼斯世界紀(jì)錄大全。,大連極地海洋世界,青島極地海洋世界于2007年9月榮膺國家級(jí)4A旅游景區(qū)稱號(hào)，是迄今為止山東省最大的旅游項(xiàng)目，也是青島迎接2008奧運(yùn)會(huì)的七大旅游項(xiàng)目之一。,,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,青島極地海洋世界,成都極地海洋世界完全建成后將成為城南首席復(fù)合商業(yè)中心，年接待游客量預(yù)計(jì)可達(dá)300萬人次以上，輻射川、渝、云、貴、陜、藏等西南地區(qū)各省市，奠定了長期而穩(wěn)固的旅游消費(fèi)客源。,,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,成都極地海洋世界,,,,結(jié)論一,,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié),海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,結(jié)論二,結(jié)論三,在已經(jīng)開放的極地海洋世界區(qū)域內(nèi)，海昌有著良好的知名度與美譽(yù)度,海昌品牌高度與平臺(tái)還有很大的上升空間,極地海洋世界是一個(gè)很有吸引力的旅游項(xiàng)目，將補(bǔ)充完善城市經(jīng)濟(jì)鏈,旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒,借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向,PART1,深圳及成都華僑城開發(fā)模式分析,海昌自有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析,華僑城和海昌前期項(xiàng)目借鑒,華僑城和海昌前期項(xiàng)目借鑒,,,,,,,,分析借鑒總結(jié),華僑城和海昌自身項(xiàng)目借鑒,在一個(gè)新的區(qū)域內(nèi)，企業(yè)品牌高度不夠的情況下，采用深圳華僑城模式，先營造環(huán)境，開發(fā)旅游，待區(qū)域成熟并且品牌如雷貫耳之后，再開發(fā)住宅對(duì)項(xiàng)目整體而言更為有利,現(xiàn)實(shí)情況，武漢海昌極地海洋世界項(xiàng)目需要在旅游未顯現(xiàn)，同時(shí)區(qū)域品牌未達(dá)到一定知名度的前提下，采用先開發(fā)住宅的成都華僑城模式。,偉業(yè)認(rèn)為先住宅開發(fā)，后旅游面市讓一期產(chǎn)品具有了更多的投資價(jià)值及意義,海昌之星存在的課題,新政解讀和對(duì)本案的影響,PART2,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,前期客戶調(diào)研及總結(jié)報(bào)告,營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,項(xiàng)目位于常青、后湖、金銀湖、盤龍城四大樓市板塊的結(jié)合部位。,典型近郊開拓型大規(guī)模居住社區(qū),周邊無生活配套設(shè)施，與市中心約15公里，公共交通欠發(fā)達(dá),規(guī)劃利好，但發(fā)展啟動(dòng)較慢,由區(qū)域包圍攻勢(shì)，客戶截流現(xiàn)象嚴(yán)重，后期引導(dǎo)周期較長,自身規(guī)模相對(duì)較大周期較長,,,,金銀湖,后湖,至盤龍城,常青,,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,,,,,,M1,M2,M4,M3,項(xiàng)目所處位置公共交通不足，市政、商服配套目前沒有。,最具吸引力的海洋館在住宅之后開放，既定的開發(fā)模式被顛覆。,沒有海洋館的吸引力，脫離區(qū)域市場價(jià)格的預(yù)期能否實(shí)現(xiàn),恰逢新政，樓市哀鴻遍地，海昌之星一枝獨(dú)秀的支撐在哪,沒有后湖的配套,比不過金銀湖的宜居環(huán)境,拼不過盤龍城的價(jià)格,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,,,項(xiàng)目處于“四面受敵”區(qū)域，客群被嚴(yán)重分流,結(jié)論,海昌之星存在的課題,新政解讀和對(duì)本案的影響,PART2,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,前期客戶調(diào)研及總結(jié)報(bào)告,營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,新政解讀和對(duì)本案的影響,,新一輪調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響專業(yè)、深刻,自曝其短,劍指土地財(cái)政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問題,系列措施開始切中要害,類物業(yè)稅杠桿或?qū)⒊蔀樽詈笠话牙?,新政解讀和對(duì)本案的影響,新政解讀,,33,新一輪調(diào)控政策的本質(zhì)是堅(jiān)決打擊投機(jī)、炒房，抑制部分城市房價(jià)過快上漲。,政策的本質(zhì)是堅(jiān)決打擊投機(jī)、炒房，抑制部分城市房價(jià)過快上漲，目前國家最樂意看到的是房價(jià)的穩(wěn)定或溫和下調(diào)，若房價(jià)不能穩(wěn)定，國家將出臺(tái)更大力度來抑制房價(jià)過快增長，直至整個(gè)市場價(jià)格平穩(wěn)。,新政解讀和對(duì)本案的影響,新政解讀,市場判斷判斷一就反應(yīng)而言；本輪調(diào)控，市場發(fā)展的量價(jià)表現(xiàn)將會(huì)經(jīng)過三個(gè)階段鑒于當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供應(yīng)不足以及博弈透明三個(gè)因素，預(yù)期市場量價(jià)表現(xiàn)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過程。第一階段成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)將會(huì)是成型僵持狀態(tài)；第二階段價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會(huì)是在第二階段基礎(chǔ)上市場有所回轉(zhuǎn)。需要說明的是，本輪調(diào)控我們認(rèn)為是保護(hù)型調(diào)控，至少會(huì)持續(xù)六個(gè)月，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)至少是1015的回調(diào)幅度，政府是不會(huì)就此打住。,新政解讀,,新政解讀和對(duì)本案的影響,市場判斷判斷二就城市而言；一線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于二三線城市本次調(diào)控政府本著從穩(wěn)定社會(huì)情緒出發(fā)，重點(diǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、控制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，所以本來打壓的重心將會(huì)是近期價(jià)格上漲過猛、絕對(duì)價(jià)格虛高的城市，其中一線是為主要目標(biāo)區(qū)域，短期內(nèi)所受沖擊也會(huì)是很大。當(dāng)然，覆巢之下焉有完卵，在此形勢(shì)下，二三線城市也將會(huì)受到一定沖擊，但是由于中國房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)的時(shí)間差，這些城市將會(huì)稍微滯后，同時(shí)考慮到二三線線城市總體價(jià)格泡沫并不高，而且本地化的、剛性的需求是為主流，基本面是健康的，所以所受沖擊也要相對(duì)小些。,新政解讀,,新政解讀和對(duì)本案的影響,市場判斷判斷三就購買行為而言；投資者短期會(huì)加速離場本次調(diào)控政策我們發(fā)現(xiàn)基本上宏觀層面把各個(gè)投資的端口都收緊了，首套的超過90平方米要三成首付；二套的要五成首付且11倍；三套以上甚至可以不發(fā)放貸款；異地購房也是限制的，基本上都堵上的投資的可操作余地。由于不少投資者手頭擁有多套存貨，信貸的收緊以及物業(yè)稅及房產(chǎn)稅的傳聞壓力，使得不少投資者積極撤離，同時(shí)考慮的還有拋售部分物業(yè)套現(xiàn)，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，這從另一方面也將導(dǎo)致二手市場會(huì)率先松動(dòng)，間接推動(dòng)新房市場的松動(dòng)。,新政解讀,,新政解讀和對(duì)本案的影響,市場判斷判斷四就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在今年四季度及2011年上半年從三種供應(yīng)情況來看，可售面積目前并不充裕，新開工面積及在建面積則普遍成倍加大，這點(diǎn)從年初眾多上市企業(yè)的年報(bào)中查閱即可看出，另一方面2009年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查來看，也在被動(dòng)加速開工確保上市。按照目前整體節(jié)奏來看，第四季度以及2011年上半年將會(huì)是集中的上市供應(yīng)期，壓力會(huì)比較大。,新政解讀,,新政解讀和對(duì)本案的影響,二環(huán)以內(nèi)市場供不應(yīng)求特征明顯，后續(xù)供應(yīng)不足，現(xiàn)有供應(yīng)土地以舊城改造和城中村改造土地為主，有剛性需求支撐。在調(diào)整期間將主要表現(xiàn)為短時(shí)成交量的減少，以及價(jià)格的微調(diào)，并首先觸低回暖。（我們預(yù)計(jì)調(diào)整期為68個(gè)月）二三環(huán)及三外環(huán)后續(xù)商品房放量供應(yīng)的二三環(huán)和三外環(huán)將率先調(diào)整，在成交量大幅縮水之后，將率先降價(jià)調(diào)整，后續(xù)調(diào)整幅度較中心城區(qū)大，調(diào)整時(shí)間較中心城區(qū)長。（我們預(yù)計(jì)調(diào)整期在1011個(gè)月）,本輪調(diào)控我們認(rèn)為是保護(hù)型調(diào)控，至少將會(huì)持續(xù)六個(gè)月，未來市場將放量供應(yīng)，二三環(huán)和三環(huán)外將率先進(jìn)行調(diào)整，中心區(qū)受影響較?。挥捎诔侵写甯脑鞎?huì)帶來大量的剛性需求，中心區(qū)將首先回暖。,新政解讀總結(jié),,新政解讀和對(duì)本案的影響,項(xiàng)目開盤（10年1月）時(shí)間正處于市場調(diào)整后的量價(jià)齊跌階段且供應(yīng)量較大。,受調(diào)控影響最大的產(chǎn)品將是投資和投機(jī)類產(chǎn)品,從主力戶型上看，本案受影響不大；但從客群上看，客群面被政策擠壓變窄。,郊區(qū)與近郊區(qū)將率先調(diào)整，本案位于外圍區(qū)域，沖擊更大。,外地人購房限制的政策，導(dǎo)致了本案客戶面的縮小。,新政對(duì)本案的影響,,新政解讀和對(duì)本案的影響,海昌之星存在的課題,新政解讀和對(duì)本案的影響,PART2,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,前期客戶調(diào)研及總結(jié),營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,前期客戶調(diào)研及總結(jié),傾聽最真實(shí)的聲音海昌之星客戶調(diào)研,本次調(diào)查取樣對(duì)象為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)與業(yè)外同時(shí)調(diào)研，職業(yè)涉及企業(yè)主、高管、中層管理以及普通白領(lǐng),調(diào)查取樣地點(diǎn)西北湖國貿(mào)大廈、建設(shè)大道沿線,本次調(diào)查取樣時(shí)間2010年5月2829日,本次調(diào)查樣本數(shù)量50份，其中完整有效問卷42份,本次市場調(diào)研的主要內(nèi)容,前期客戶調(diào)研,,前期客戶調(diào)研及總結(jié),,海昌品牌認(rèn)知度,極地海洋世界認(rèn)知度,項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知,意向戶型,價(jià)值判斷及以下價(jià)格,本次市調(diào)顯示海昌品牌目前在武漢認(rèn)知度不高，僅十分之一的人知道海昌集團(tuán)將在武漢建設(shè)極地海洋館，而在沒有明確的人群中又有1/3的人誤認(rèn)為海昌系列隱形眼鏡。,前期客戶調(diào)研,前期客戶調(diào)研及總結(jié),海昌品牌認(rèn)知度,極地海洋世界認(rèn)知度,項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知,意向戶型,價(jià)值判斷及以下價(jià)格,本次市調(diào)顯示差不多一半的武漢人不清楚極地海洋館已經(jīng)在武漢建設(shè)，品牌建設(shè)與宣傳力度不夠；但差不多3/4的人群對(duì)海洋館來到武漢表示歡迎，證明海洋館在武漢的市場基礎(chǔ)較好。,SECTIONHEADER,海昌品牌認(rèn)知度,極地海洋世界認(rèn)知度,項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知,意向戶型,價(jià)值判斷及以下價(jià)格,本次市調(diào)顯示項(xiàng)目所處位置偏僻，不具備位置優(yōu)勢(shì)，對(duì)不經(jīng)常跑黃陂的人而言，很難弄清楚具體位置。,海昌品牌認(rèn)知度,極地海洋世界認(rèn)知度,項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知,意向戶型,價(jià)值判斷及以下價(jià)格,從圖表中可以看出，客群對(duì)項(xiàng)目的6070平米兩房有較濃厚的興趣，其次是100平米以上的舒適產(chǎn)品。從客戶心理分析，兩房作為投資產(chǎn)品，投入不大，產(chǎn)出比較高；而70100平米的宜居區(qū)域的舒適產(chǎn)品不論是自住還是投資，市場空間都較充足。,海昌品牌認(rèn)知度,極地海洋世界認(rèn)知度,項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知,意向戶型,價(jià)值判斷及以下價(jià)格,調(diào)查顯示客群在按照盤龍城的價(jià)格對(duì)待本案，這跟項(xiàng)目前期沒有較好的宣揚(yáng)、推廣有關(guān)，項(xiàng)目價(jià)值被低估。,與意向均價(jià)調(diào)查一樣，接受調(diào)查的受眾習(xí)慣性將盤龍城的總價(jià)置于本案。,,前期客戶調(diào)研及總結(jié),綜上海昌品牌在武漢知名度不夠，但極地海洋館在武漢顯示出良好的適應(yīng)性，但因?yàn)轫?xiàng)目所處位置的偏僻以及項(xiàng)目運(yùn)作以來不夠深度與廣度的推廣，項(xiàng)目價(jià)值被嚴(yán)重低估，值得慶幸的是，受眾對(duì)旅游地產(chǎn)的投資價(jià)值、宜居價(jià)值有較高的認(rèn)識(shí)。,簡單的一句話在武漢，海昌旅游地產(chǎn)品牌知名度還不夠，也沒有大量的追捧者。,海昌之星存在的課題,新政解讀和對(duì)本案的影響,PART2,項(xiàng)目整體區(qū)域解讀,前期客戶調(diào)研及總結(jié),營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,我們的營銷瓶頸模式脫節(jié)后選擇海昌之星的客戶在哪,,營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,,武漢市場沒有大量追捧者,品牌高度不夠,項(xiàng)目自身問題問題,可借鑒的模式,導(dǎo)致,找不到,1、去化速度慢,2、很難在溢價(jià)上突圍,3、很容易與周邊競品膠著,導(dǎo)致,,產(chǎn)生的銷售問題,,營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾,銷售模式帶來的困擾,,,住宅先，旅游主題公園后的銷售模式，在沒有品牌的前提下，我們找不到可借鑒的模式。直接導(dǎo)致的可能會(huì)發(fā)生的銷售問題去化速度慢很難在溢價(jià)上突圍很容易與周邊競品膠著。,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,PART3,超大體量,物業(yè)形態(tài)豐富,輔助資源,超大體量,品牌潛力巨大,,住宅面積約58萬平米,擁有更多的可塑空間,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,超大體量,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,PART3,超大體量,物業(yè)形態(tài)豐富,輔助資源,品牌潛力巨大,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,中國最大之一,極地海洋世界,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,極地海洋世界公園,核心,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,PART3,超大體量,物業(yè)形態(tài)豐富,輔助資源,品牌潛力巨大,物業(yè)形態(tài)豐富,融旅游、商業(yè)、住宅等集為一體,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,物業(yè)豐富復(fù)合地產(chǎn),海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,PART3,超大體量,物業(yè)形態(tài)豐富,輔助資源,品牌潛力巨大,品牌潛力巨大,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,品牌潛力巨大,核心,大連、青島、成都成功開發(fā),海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,中國最大擁有極地海洋公園的項(xiàng)目之一,PART3,超大體量,物業(yè)形態(tài)豐富,輔助資源,品牌潛力巨大,輔助資源,三面臨湖，景觀資源豐富,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,景觀資源優(yōu)勢(shì)突出,戶型可選擇性強(qiáng)，客戶覆蓋面廣。,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,戶型選擇面廣,屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)新城，宜居價(jià)值高，升值空間大,北部新城組群,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,生態(tài)新城發(fā)展?jié)摿?從上可以得出，海洋館海昌的品牌效應(yīng)是我們?cè)趨^(qū)域內(nèi)，甚至是武漢都是獨(dú)有的，以上兩點(diǎn)將是我們項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，也是我們項(xiàng)目一期的立身之本。,,海昌武漢項(xiàng)目自身資源的解讀,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的目標(biāo),PART4,我們的出路,客戶的理解和來源,運(yùn)營思路拆解,我們的出路,我們的出路打造一批海昌模式品牌追隨者，讓他們相信項(xiàng)目具備投資和居住前景，同時(shí)區(qū)域價(jià)值必將被項(xiàng)目放大。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的出路,,,,,建立并推出海昌模式后各階段住宅價(jià)值預(yù)判,模式品牌初期階段,形成品牌與品牌影響力階段,成形模式擴(kuò)展與復(fù)制階段,,住宅投資與宜居價(jià)值被看好，投資者出現(xiàn)，溢價(jià)5左右。,,住宅投資與宜居價(jià)值被認(rèn)可，模式品牌追隨者出現(xiàn)，溢價(jià)15左右。,,住宅投資與宜居價(jià)值被追捧，模式品牌追隨者集群，溢價(jià)25左右。,海昌正處于推出海昌模式的最好時(shí)期,其一、結(jié)合華僑城模式的成功要素，可以判斷海昌已經(jīng)具備推出海昌模式的基礎(chǔ)與物理?xiàng)l件。,其二、海昌全國布局已經(jīng)展開，而海昌模式品牌的美譽(yù)度、知名度不夠，對(duì)海昌項(xiàng)目的快速運(yùn)作產(chǎn)生了掣肘。,其三、深入剖析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與海昌成功項(xiàng)目的本質(zhì)，建立并推出海昌模式對(duì)海昌同類型項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展有著關(guān)鍵性的作用。,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的目標(biāo),PART4,我們的出路,客戶的理解和來源,運(yùn)營思路拆解,我們的目標(biāo),,,,,,,定義武漢城市名片,,,,,,,,,,,,,,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的目標(biāo),升級(jí)武漢消費(fèi)價(jià)值,價(jià)值不斷翻升的武漢第一公園家,成為華中首屈一指的旅游地產(chǎn)品牌,實(shí)行雙模式滾動(dòng)開發(fā),吸引全武漢乃至全華中的客戶,價(jià)值向中心城區(qū)核心價(jià)格靠攏,透過這個(gè)目標(biāo)，讓客群看見極地海洋世界未來的價(jià)值,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的目標(biāo),PART4,我們的出路,客戶的理解和來源,運(yùn)營思路拆解,客戶的理解和來源,,,打造海昌模式品牌追隨者,,,,,客戶,,,,“模式品牌”,“品牌追隨者”,,意向客戶,優(yōu)質(zhì)客戶,有購買實(shí)力，對(duì)海昌品牌有接觸，并認(rèn)同?？春庙?xiàng)目前景與居住、投資價(jià)值。,項(xiàng)目營銷周期內(nèi)有購房需求的人群。,對(duì)項(xiàng)目有購買意向，同時(shí)愿意成為海昌的會(huì)員。,品牌追隨者,客戶,,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客戶描述,向往海洋文化的人,“海洋”是本項(xiàng)目最為獨(dú)特的氣質(zhì)，也是本項(xiàng)目區(qū)別于競爭對(duì)手最為鮮明的旗幟。海洋是客戶購買本項(xiàng)目的共同理由。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客群細(xì)分按總價(jià)圈定人群（價(jià)格測定見第六部分）,,第二梯隊(duì)花園洋房,第一梯隊(duì)疊拼排屋,第三梯隊(duì)高層公寓,總價(jià)梯隊(duì),,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客群區(qū)域分布項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)⑹强腿褐髁Ψ植紖^(qū)域，隨著總價(jià)梯隊(duì)的上升客群分布區(qū)域會(huì)有所延伸。泛區(qū)域漢口片區(qū)核心區(qū)域江漢區(qū)、江岸區(qū)、長青片區(qū)。補(bǔ)充區(qū)域硚口區(qū)、古田區(qū)、東西湖、盤龍城。游離區(qū)域其他區(qū)域。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客群特征領(lǐng)導(dǎo)者年齡3555歲職業(yè)特征中型私營企業(yè)老板、國有企事業(yè)單位高管、政府部門官員。人群特征有較為傳統(tǒng)的思想和理性分析能力，善于發(fā)現(xiàn)新生事物價(jià)值，有固定的社會(huì)交往圈層，受圈內(nèi)朋友的影響較大。主購買理由良好的湖泊景觀環(huán)境，極地海洋公園的資源。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客群特征跟進(jìn)者年齡3545歲職業(yè)特征中小型私企老板、大型企業(yè)中高層管理人員、高新技術(shù)人才、國有企事業(yè)中層管理者、政府部門公務(wù)員。人群特征追求較高的生活品質(zhì)，有固定的收入來源，較重的家庭責(zé)任感，有追求時(shí)尚消費(fèi)的心理，注重一定的消費(fèi)品牌，偶爾會(huì)光顧時(shí)尚性的購物和娛樂場所。主要購買理由洋房生活品質(zhì)，極地海洋公園的資源。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客群特征追隨著年齡2535歲職業(yè)特征高新技術(shù)企業(yè)職員、國有企事業(yè)單位員工、政府部門公務(wù)員、中小學(xué)老師等。人群特征有追求高品質(zhì)生活的欲望，對(duì)生活環(huán)境較為看重，注重子女教育及成長環(huán)境，對(duì)時(shí)尚新潮事物比較敏感，有從眾心理，受周邊人群的影響較大。購買理由良好的湖泊景觀環(huán)境，與漢口中心的距離和交通、極地海洋公園的資源。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,客戶渠道建立,搞清這三類客戶會(huì)出現(xiàn)在哪里，如何與他們建立聯(lián)系是我們營銷動(dòng)作的第一步。,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,疊拼排屋,疊拼排屋,花園洋房,高層公寓,領(lǐng)導(dǎo)者,跟進(jìn)者,追隨者,車友會(huì)、俱樂部、銀行及移動(dòng)VIP,重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū),重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)居民區(qū)、寫字樓，輔助以網(wǎng)絡(luò)陣地,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,物業(yè),人群,渠道,,人群互動(dòng),渠道互動(dòng),,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,客戶的理解及來源,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,我們的目標(biāo),PART4,我們的出路,客戶的理解和來源,運(yùn)營思路拆解,運(yùn)營思路拆解,啟動(dòng)階段1年實(shí)現(xiàn)（千里之行）1、海昌品牌快速落地2、項(xiàng)目確立武漢名盤地位（好口碑、好銷量）3、項(xiàng)目成就武漢高端旅游休閑典范,四年，三級(jí)跳，實(shí)現(xiàn)華中第一海洋生活城,元年（項(xiàng)目啟動(dòng)）,第2年（項(xiàng)目圓熟）,第4年功成名就,,,成熟運(yùn)營階段2年實(shí)現(xiàn)（一躍沖天）1、海昌品牌養(yǎng)成忠實(shí)追隨者2、項(xiàng)目成就全國名盤典范，確立武漢第一生活城地位；3、引領(lǐng)武漢旅游休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn),,完美完善階段３年實(shí)現(xiàn)（終級(jí)夢(mèng)想）1、名副其實(shí)武漢極地海洋生活城，代言華中新生活2、海昌品牌成為華中翹楚，廣泛追捧3、全國旅游休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn),整體目標(biāo),,一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,運(yùn)營思路拆解,一條主線、三個(gè)堅(jiān)持、三個(gè)引擎,三個(gè)堅(jiān)持,堅(jiān)持與國際接軌、堅(jiān)持不斷創(chuàng)新、堅(jiān)持不懈的在產(chǎn)品和規(guī)劃上超前和引領(lǐng),一條主線,項(xiàng)目運(yùn)營始終以品牌運(yùn)營為主線做大文章、出精細(xì)活,三個(gè)引擎,充分利用項(xiàng)目和市政配套以及開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，不斷造就躍升機(jī)會(huì),總體運(yùn)營思路,,一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知,,項(xiàng)目整體運(yùn)營思路,運(yùn)營思路拆解,一條主線、三個(gè)堅(jiān)持、三個(gè)引擎,市政配套濱湖型居住新區(qū)、地鐵、住區(qū)肌理型配套搭建,經(jīng)營型品牌運(yùn)營,事件型品牌運(yùn)營,品牌運(yùn)營,不斷結(jié)合海昌和項(xiàng)目既有資源，做事件、做聯(lián)動(dòng)、做活動(dòng)做大文章。通過高頻度實(shí)操，催進(jìn)品牌的快速落地和鵲起。,成立專署
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