論國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度的借鑒

1、<p>　　論國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度的借鑒</p><p>　　【摘 要】我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下顯得比較滯后，主要存在計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)、征稅范圍狹窄、重交易稅而輕持有稅等不足，且社會(huì)上存在我國(guó)是否應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議。建議我國(guó)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度中的優(yōu)點(diǎn)，加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，并盡快完善房產(chǎn)稅法律制度，使房產(chǎn)稅法律制度發(fā)揮調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。 </p><p

2、>　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；課稅依據(jù)；稅率；制度完善 </p><p>　　當(dāng)前我國(guó)主要通過(guò)行政干預(yù)如限購(gòu)措施實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但是行政干預(yù)措施可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生不良影響，如我國(guó)政府試圖控制房?jī)r(jià)，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷次干預(yù)導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越高的后果。相反，國(guó)際上通行的做法并不是由政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)，而是采取稅收法律制度實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控。我國(guó)當(dāng)前也已經(jīng)開(kāi)始了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但是由于土地所有權(quán)制度

3、、稅收法律制度等方面的原因，房產(chǎn)稅制度的構(gòu)建還面臨很多爭(zhēng)議和困難，有必要在理論上展開(kāi)進(jìn)一步分析和論證。本文主要探討我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)稅法律制度的運(yùn)行現(xiàn)狀，并對(duì)房產(chǎn)稅法律制度的完善提出一些建議。 </p><p>　　一、國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度的特點(diǎn) </p><p>　　從其他國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅制度來(lái)看，國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度的特點(diǎn)主要?dú)w納如下： </p><p>　?。ㄒ唬┮苑课?/p>

4、市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù) </p><p>　　其他國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅制度均以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，之所以采用這樣的方式，是因?yàn)榉课莸氖袌?chǎng)價(jià)值一直處于變動(dòng)中，如果以固定值為計(jì)稅依據(jù)，則無(wú)法使房產(chǎn)稅起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，如果以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，則會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的問(wèn)題，且房屋所有人的房屋不一定出租，難以對(duì)租金收入進(jìn)行評(píng)估。以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)則顯得較為簡(jiǎn)便，不但易于操作，且能夠很好地起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。 <

5、;/p><p>　?。ǘ┓慨a(chǎn)稅的覆蓋面廣 </p><p>　　其他國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅還表現(xiàn)為覆蓋面廣，而我國(guó)房產(chǎn)稅的覆蓋面比較狹窄，如農(nóng)村房屋還不在征稅范圍之內(nèi)，其原因是農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有形成，且限于農(nóng)村集體土地所有制，短期內(nèi)難以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)，也難以對(duì)農(nóng)村房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。國(guó)外房產(chǎn)稅也不存在對(duì)居民第一套房免征稅的做法，相反，只要持有房屋，就應(yīng)繳稅，以美國(guó)為例，“不管房子面積多大，

6、也不管居住人員多少，更不管有幾處房子，只要有房產(chǎn)，就必須按規(guī)定稅率納稅?！笨梢?jiàn)，國(guó)外房產(chǎn)稅的覆蓋面遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我國(guó)廣。廣覆蓋的房產(chǎn)稅能夠更好地起到稅收的調(diào)節(jié)作用，如果房產(chǎn)稅覆蓋面過(guò)于狹窄，則只能起到象征作用，或者僅僅限制他人持有高檔房屋（如獨(dú)棟別墅）或多套房屋，而無(wú)法有效對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到調(diào)節(jié)作用。 </p><p>　?。ㄈ┏钟卸悶橹鞫灰锥悶榇?</p><p>　　其他國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅制

7、度還表現(xiàn)為持有稅是房產(chǎn)稅中的主要部分。之所以將持有稅作為房產(chǎn)稅的主要部分，是因?yàn)橹挥姓魇粘钟卸惒拍茉黾铀袡?quán)人的持有人本，如果將房產(chǎn)稅的重心放在交易稅部分，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易造成限制，違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)交易原則。持有稅為主而交易稅為次的房產(chǎn)稅制度并不妨礙人們積極交易房產(chǎn)，使人們能夠在市場(chǎng)上找到符合自身需求的房產(chǎn)。而我國(guó)當(dāng)前過(guò)于注重交易環(huán)節(jié)的征稅，導(dǎo)致對(duì)一些改善性需求造成誤傷，甚至采用限購(gòu)之類(lèi)的行政措施阻止房地產(chǎn)交易，這種限購(gòu)方式不

8、但低效，且對(duì)人們的房產(chǎn)交易活動(dòng)產(chǎn)生了很大的負(fù)面作用。 </p><p>　　二、我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度存在的不足 </p><p>　　從我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅法律制度來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)稅法律制度主要存在的不足有如下幾個(gè)方面： </p><p>　?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)不合理 </p><p>　　《房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。

9、考慮到《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺(tái)的時(shí)間比較早，當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有確立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，住宅市場(chǎng)化也沒(méi)有開(kāi)始，因此《房產(chǎn)稅暫行條例》過(guò)于注重靜態(tài)化的計(jì)稅依據(jù)是存在歷史原因的。但是，《房產(chǎn)稅暫行條例》顯然已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房屋的價(jià)值一直處于變動(dòng)中，房產(chǎn)稅的調(diào)控作用必須建立在房屋的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，否則靜態(tài)意義上的房屋原值作為計(jì)稅依據(jù)并不科學(xué)。此外，將房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅依據(jù)也是不科學(xué)的，甚至?xí)?dǎo)致重復(fù)征稅的問(wèn)題，對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)人

10、并不公平。 </p><p>　　（二）征稅范圍有限 </p><p>　　目前房產(chǎn)稅的征稅范圍比較有限，主要征稅對(duì)象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦的房屋產(chǎn)權(quán)人，農(nóng)村房屋不在房產(chǎn)稅征收之列，其目的是為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革城市，房產(chǎn)稅也只向獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。普通住房并不在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，雖

11、然這可以看作對(duì)公眾的一種優(yōu)惠措施，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家普遍征收房產(chǎn)稅的做法存在較大差距。房產(chǎn)稅征稅范圍過(guò)于狹窄所產(chǎn)生的負(fù)面后果是，房產(chǎn)稅僅僅具有象征意義，而無(wú)法起到真正的調(diào)控作用。 </p><p>　?。ㄈ┲亟灰锥惗p持有稅 </p><p>　　目前我國(guó)房產(chǎn)稅制度過(guò)于注重在交易環(huán)節(jié)征稅，而忽略了在持有階段征稅，以2013年“國(guó)五條”中征收差價(jià)的20%個(gè)人所得稅為例，該稅收即在房產(chǎn)交易階段產(chǎn)

12、生的稅收，而不是在房產(chǎn)持有階段產(chǎn)生的稅收。此類(lèi)在交易階段產(chǎn)生的稅收種類(lèi)比較多，且稅率并不低，主要包括契稅、印花稅以及其他費(fèi)用如維修基金費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等。以契稅為例，各地的契稅征收稅率不一，但普遍在房屋總價(jià)的1.5%-5%之間，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，購(gòu)房者需要繳納的契稅總額比較高。相反，目前除了試點(diǎn)城市以外，其他城市一般不征收持有稅，從而導(dǎo)致重交易稅而輕持有稅的局面。重交易稅而輕持有稅所產(chǎn)生的后果是，房產(chǎn)稅制度無(wú)法真正起到調(diào)控房地產(chǎn)的作用，商

13、品房會(huì)集中在少數(shù)購(gòu)房能力強(qiáng)的人手中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，經(jīng)濟(jì)能力一般的群眾購(gòu)房較為困難，其根本原因是商品房的持有成本比較低，富人持有多套房產(chǎn)甚至豪華房產(chǎn)，但是無(wú)需繳納房屋持有稅，導(dǎo)致現(xiàn)有的房產(chǎn)稅法律制度失去了應(yīng)有的調(diào)節(jié)功能。 </p><p>　　三、比較法視角下國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度的借鑒 </p><p>　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅的相關(guān)爭(zhēng)議 </p><p>　　我國(guó)社會(huì)對(duì)于是否

14、將房產(chǎn)稅從試點(diǎn)城市擴(kuò)展到全國(guó)存在很多爭(zhēng)議，主要有兩種觀點(diǎn)： 　　1、肯定論 </p><p>　　肯定論認(rèn)為我國(guó)應(yīng)加快開(kāi)征房產(chǎn)稅，使房產(chǎn)稅制度真正能夠得到落實(shí)，能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從“限購(gòu)”之類(lèi)的行政調(diào)控措施轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂辗纱胧?，提高調(diào)控的效果。如果將來(lái)能夠開(kāi)征房產(chǎn)稅，那么諸如限購(gòu)之類(lèi)的措施應(yīng)廢除。 </p><p><b>　　2、否定論 </b></p&g

15、t;<p>　　否定論認(rèn)為我國(guó)不宜開(kāi)征房產(chǎn)稅，理由是我國(guó)是土地公有制國(guó)家，買(mǎi)房者在買(mǎi)房的時(shí)候，所繳納的購(gòu)房款中包含土地出讓金，該費(fèi)用在本質(zhì)上就是買(mǎi)房者對(duì)國(guó)家繳納的一種稅，如果買(mǎi)房后還要繳納房產(chǎn)稅，則顯得很不公平。由于基本國(guó)情和具體制度的不同，我國(guó)不宜學(xué)習(xí)、模仿其他國(guó)家征收房產(chǎn)稅。 </p><p><b>　　3、筆者的觀點(diǎn) </b></p><p>　

16、　筆者支持肯定論的觀點(diǎn)，理由如下：第一，土地出讓金并不是房產(chǎn)稅，國(guó)外買(mǎi)房者在買(mǎi)房的時(shí)候，其實(shí)也會(huì)涉及一筆土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，只不過(guò)我國(guó)城市土地的所有權(quán)人是國(guó)家，因而表現(xiàn)為將土地出讓金繳納給國(guó)家，這是我國(guó)土地公有制的背景所決定的。第二，開(kāi)征房產(chǎn)稅能夠有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并放棄行政調(diào)控措施，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制的優(yōu)化。當(dāng)前我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房產(chǎn)集中在少數(shù)人手中，但是所采用的限購(gòu)等行政措施其實(shí)很難達(dá)到效果，反而會(huì)

17、對(duì)普通購(gòu)房者設(shè)置不合理的障礙。開(kāi)征房產(chǎn)稅后，能夠增加房屋所有權(quán)人的持有成本，因而能夠有效地抑制房產(chǎn)投機(jī)；第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅能夠改變我國(guó)土地財(cái)政的局面。所謂土地財(cái)政，是指地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要通過(guò)土地出讓金獲得政府收入。土地財(cái)政是一種不正常的現(xiàn)象，開(kāi)征房產(chǎn)稅后，政府可以在房屋所有權(quán)人持有房屋的階段獲得稅收收入，而不至于過(guò)度依賴(lài)土地出讓金。更重要的是，一些地方政府積極賣(mài)地，導(dǎo)致下屆政府無(wú)地可賣(mài)，只有開(kāi)征房產(chǎn)稅，才能有效改觀；第四，

18、為了不對(duì)普通工薪階層的正常生活造成影響，避免房產(chǎn)稅導(dǎo)致“劫貧濟(jì)富”的效應(yīng)，現(xiàn)階段可以降低首套房的房產(chǎn)稅稅率，或者設(shè)置其他優(yōu)</p><p>　?。ǘ┙梃b國(guó)外制度并完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的對(duì)策 </p><p>　　在我國(guó)房產(chǎn)稅制度的具體完善中，建議在學(xué)習(xí)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅法律制度的基礎(chǔ)上，主要從如下幾個(gè)方面進(jìn)一步完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度： </p><p>&

19、lt;b>　　1、簡(jiǎn)化房產(chǎn)稅 </b></p><p>　　當(dāng)前我國(guó)與房產(chǎn)有關(guān)的稅種過(guò)多，其中難免會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的問(wèn)題，對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)是不公平的，會(huì)影響納稅人的納稅積極性。建議簡(jiǎn)化房產(chǎn)稅，將繁雜的房產(chǎn)稅稅種體系簡(jiǎn)化為交易稅和持有稅兩大部分，同時(shí)以持有稅的征收為主要部分，開(kāi)征房產(chǎn)稅的持有稅以后，交易稅不再是房產(chǎn)稅稅種中的重點(diǎn)內(nèi)容。 </p><p>　　2、拓展房產(chǎn)稅征稅范

20、圍 </p><p>　　由于土地制度的限制，我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的房屋價(jià)值評(píng)估較為困難，其根本原因是農(nóng)村房屋和土地的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有真正建立，由于市場(chǎng)不存在，交易稀少，因而也就難以有效發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房屋的價(jià)格。此外，對(duì)農(nóng)村房屋征收房產(chǎn)稅，可能會(huì)對(duì)農(nóng)民的收入造成負(fù)面影響。盡管目前農(nóng)村房地產(chǎn)難以進(jìn)入房產(chǎn)稅的征稅范圍之內(nèi)，但是城市、城鎮(zhèn)的房產(chǎn)稅征稅范圍應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大。建議將房產(chǎn)稅的擴(kuò)大到國(guó)有土地上的所有房產(chǎn)，即使家庭只有一套房的，也應(yīng)

21、征收房產(chǎn)稅，當(dāng)然對(duì)于滿足家庭生活必需的房產(chǎn)，其稅率可以降低，僅僅象征性收取，而二套房、多套房以及大面積住房、高檔住宅等，則應(yīng)提高稅率。 </p><p>　　3、重視房產(chǎn)持有稅征收 </p><p>　　為了降低房屋空置率，提高房產(chǎn)利用率，避免房產(chǎn)集中在少數(shù)人手中，我國(guó)應(yīng)重視持有稅的征收。當(dāng)前重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革正是以持有稅為核心的，或者說(shuō)所謂的房產(chǎn)稅改革中的房產(chǎn)稅，正是持有稅，而非

22、交易稅，其目的是為了增加房屋所有權(quán)人的房屋保有成本。我國(guó)將來(lái)房產(chǎn)稅制度的完善中，應(yīng)將重慶和上海的試點(diǎn)改革經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，構(gòu)建以房產(chǎn)持有稅為主的房產(chǎn)稅體系。 </p><p><b>　　4、其他方面 </b></p><p>　　房產(chǎn)稅制度的完善還涉及到稅率、稅收優(yōu)惠、免稅范圍等內(nèi)容。在稅率設(shè)定上，由于房產(chǎn)稅屬于地稅，因此各地可以單獨(dú)制定與本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相吻合的

23、稅率，同時(shí)應(yīng)采用差別稅率，以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平性，如對(duì)于一定面積以下的首套住房，稅率可以設(shè)定得比較低，如定為萬(wàn)分之一，僅僅起到象征意義，但是可以培育公民的納稅人意識(shí)；對(duì)于二套房、多套房或者高檔住宅、別墅等，則應(yīng)提高稅率。在稅收優(yōu)惠措施方面，可以對(duì)貧困家庭、危房等減少房產(chǎn)稅稅收或者免收房產(chǎn)稅；在免稅范圍設(shè)定上，建議沿用《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，將國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、宗教場(chǎng)所等房產(chǎn)作為免征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)。 </p><

24、p><b>　　四、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　總之，當(dāng)前我國(guó)在房產(chǎn)稅制度改革中應(yīng)采取如下一系列措施：1、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)，將房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革經(jīng)驗(yàn)向全國(guó)推廣；2、房產(chǎn)稅應(yīng)注重持有稅的征收，而不應(yīng)過(guò)于注重交易環(huán)節(jié)的稅收；3、房產(chǎn)稅的范圍應(yīng)擴(kuò)大，尤其應(yīng)將個(gè)人自有的非經(jīng)營(yíng)性房屋納入征稅范圍；4、應(yīng)以房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，而不宜將房屋的余值或租金收入作為征稅依

25、據(jù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 張婉蘇.房產(chǎn)稅稅制改革再思考[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011年第5期，第84-8頁(yè). </p><p>　　[2] 郎咸平.別學(xué)美國(guó)征房產(chǎn)稅[J].IT時(shí)代周刊，2010（18）. </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：康玉奇，