城市地價高漲及地價穩(wěn)定措施研究.pdf

1、地價變動的規(guī)律性如何?地價上漲與地價高漲有什么區(qū)別?地價高漲與地價泡沫有何不同?地價高漲的原因是什么?受哪些因素影響?影響的程度有多大?地價高漲會帶來什么影響?政府如何采取措施穩(wěn)定地價?采取措施后效果如何?有無負(fù)作用?這一系列問題在理論上還沒有完全解決。尤其在國內(nèi)，由于實踐的缺乏和理論的滯后，對這些問題更缺乏完整、系統(tǒng)的認(rèn)識。本文正是基于以上問題的考慮和認(rèn)識，對城市地價高漲及地價穩(wěn)定措施作一系統(tǒng)性的分析和研究，應(yīng)該說論文的選題是比較新穎

2、的，具有較強的現(xiàn)實意義。 論文在回顧地租地價理論的基礎(chǔ)上，借鑒了馬克思地租地價和西方地租地價理論的精華，提出了理論地價與市場地價的區(qū)別，并且延伸了理論地價的定義，劃分出地價的資源性價格和資產(chǎn)性價格，并把資產(chǎn)性價格作為分析地價高漲的理論基礎(chǔ)。論文中通過對發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家地價變動情況的分析，總結(jié)出地價變動的規(guī)律，從而提出了城市地價變動的四階段劃分：地價上漲階段、地價高漲階段、地價泡沫階段和地價泡沫破裂及下降階段。城市地價變動四階

3、段的劃分為論文中提出城市地價高漲的概念奠定了理論基礎(chǔ)。城市地價高漲概念的提出，不僅區(qū)分了地價上漲和地價高漲的含義，更重要的是理清了地價上漲和地價高漲的形成原因，從而為政府制定合理的地價穩(wěn)定措施提供了理論上的支持。在系統(tǒng)分析地價高漲成因的基礎(chǔ)上，論文以中國城市地價高漲為背景，對中國城市地價高漲問題作了實證分析。通過實證分析發(fā)現(xiàn)引起2003-2004年中國部分城市地價高漲的原因主要是：社會游資充斥、銀行信用寬松、土地投機盛行、不健全的土地供

4、應(yīng)方式、政府經(jīng)營城市理念的偏差五方面的原因。論文著重分析了地價高漲對對城市土地利用、房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在分析地價高漲帶來不利影響的基礎(chǔ)上，論文對政府采取地價穩(wěn)定措施進(jìn)行了國際比較，比較的國家選取了與中國情況類似的日本和韓國以及市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的歐美國家，通過比較分析吸取精華，為我國制定地價穩(wěn)定的措施提供借鑒。論文最后提出了符合國情的穩(wěn)定地價的短期措施和長期措施。 本論文主要分八章，各章的主要內(nèi)容如下：第一章本章首先說明

5、本論文的研究背景，其次說明研究的意義以及研究目的、研究內(nèi)容與研究方法。然后對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，提出論文研究中的創(chuàng)新與不足，最后對論文中涉及的基本概念作一界定。 第二章城市地價及形成。本章首先在回顧地租地價理論的基礎(chǔ)上，借鑒了馬克思地租地價和西方地租地價理論的精華，提出了城市理論地價與市場地價的區(qū)別，并且延伸了城市理論地價的定義，劃分出城市地價的資源性價格和資產(chǎn)性價格，并把資產(chǎn)性價格作為分析地價高漲的理論基礎(chǔ)。其次分析了城市理論

6、地價和市場地價的形成。最后探討了影響城市地價的因素。 第三章地價變動及地價高漲成因分析。本章首先通過對發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家地價變動情況的分析，總結(jié)出地價變動的規(guī)律：城市地價變動形態(tài)雖各不相同，但上升態(tài)勢是共性；城市地價變動呈周期性的變化；城市地價呈周期性螺旋式上升。通過分析地價變動的規(guī)律，提出城市地價變動分為四個階段：地價上漲階段、地價高漲階段、地價泡沫階段、地價泡沫破裂及下降階段，從而提出了地價高漲和地價上漲的定義和特點。其次

7、在分析地價上漲成因的基礎(chǔ)上，對城市地價高漲的成因作出了詳細(xì)的分析，通過分析發(fā)現(xiàn)引起地價高漲的原因主要是微觀經(jīng)濟(jì)主體行為、宏觀經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境和政府政策等因素。最后提出了判別地價高漲的指標(biāo)體系。 第四章中國城市地價高漲實證分析。本章首先在探討中國城市個案地價形成的基礎(chǔ)上，分析了影響個案地價的因素，從而得出地價與房地價的關(guān)系，作為分析中國城市地價高漲的基礎(chǔ)。其次針對2003-2004年中國部分城市地價高漲的現(xiàn)象，結(jié)合引起地價高漲的一般成

8、因，對2003-2004年部分城市地價高漲的成因作一實證分析。通過實證分析發(fā)現(xiàn)引起2003-2004年中國部分城市地價高漲的原因主要是：社會游資充斥、銀行信用寬松、土地投機盛行、不健全的土地供應(yīng)方式、政府經(jīng)營城市理念偏差五方面的原因。 第五章地價高漲對土地利用、房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。本章通過三方面來分析地價高漲帶來的影響：(1)對土地利用的影響：主要以經(jīng)濟(jì)理論分析地價高漲對土地開發(fā)利用與土地集約度的影響。(2)對房地產(chǎn)市場

9、的影響：首先分析地價高漲對土地儲備制度的沖擊；其次討論地價高漲對購房能力、租房能力的影響；最后討論地價高漲造成房地市場機能失敗。(3)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響：主要探討地價高漲對國民收入與物價的影響，國民收入分為收入成長與收入分配兩項加以分析。 第六章地價穩(wěn)定措施國際比較。首先說明由于房地產(chǎn)周期的存在，地價高漲的必然性，其次討論何以在地價高漲時，政府不宜任由市場機能自行運作不加干預(yù)，而必須實行穩(wěn)定地價的措施，最后，對世界主要國家穩(wěn)定地價

10、的措施進(jìn)行比較研究。比較的主要國家包括東亞國家和歐美發(fā)達(dá)國家。 第七章中國城市地價穩(wěn)定措施建議。首先確定地價穩(wěn)定的目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)。其次分五大類探討穩(wěn)定地價的短期措施：價格管制措施、以量制價措施、抑制投機需求措施、房地產(chǎn)金融措施和土地稅措施，在分析的同時對這些措施的效果也作了探討。最后探討了地價穩(wěn)定的長期措施，長期措施包括設(shè)立預(yù)警制度、改進(jìn)土地供應(yīng)方式、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)、改進(jìn)房地產(chǎn)稅制、健全房地產(chǎn)金融和確立住宅政策。 第八章結(jié)論與

11、建議。 本論文有可能在以下幾方面有所創(chuàng)新： 1、在分析地價變動規(guī)律的基礎(chǔ)上，提出了地價變動的四個階段：城市地價上漲階段、城市地價高漲階段、城市地價泡沫階段和泡沫破裂及下降階段。 2、定義了地價高漲和地價上漲的概念，明確了地價上漲和地價高漲的區(qū)別，并提出了判別地價高漲的指標(biāo)體系。 3、在分析地價上漲成因的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地分析了地價高漲的原因以及地價高漲對土地利用、房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。 4、在